La propiedad agrícola en la década del 60, y primeros años del 70, fue objeto de normas que limitaron la libre cialis over the counter 2017 circulación de dichos bienes, a través del proceso de Reforma Agraria, normas que con posterioridad fueron derogadas casi en su totalidad y las restantes modificadas.
Así por ejemplo, el artículo 68 de la Ley 16.640 estableció la inembargabilidad, durante un período de 30 años, de las tierras asignadas; el art. 76 la prohibición de enajenar las tierras asignadas; la de dividir la tierras asignadas, etc.; estableciendo la nulidad absoluta de los actos o contratos que la infrinjan.

Por su parte el art. 69 estableció que las tierras y derechos que formen parte de las asignaciones mixtas formarán un todo indivisible.

Del mismo modo el art. 94, de la misma Ley cambió el régimen de dominio de las aguas, estableciendo que todas las aguas del territorio nacional son bienes nacionales de uso público, transformando el derecho de propiedad en un derecho de aprovechamiento de uso.

El art. 104, de la Ley de Reforma Agraria estableció la prohibición de ceder dicho derecho, autorizando que, si se enajenaren, trasmitieren o adjudicaren los inmuebles o las industrias para las cuales fueron destinadas, subsistirán a favor del adquirente o adjudicatario dichos derechos de aprovechamiento.

Es así como, lo que conforme a su naturaleza jurídica eran distintas especies u objetos pasaron, por el ministerio de la ley, a ser un sólo objeto indivisible.

De esta forma nos acostumbramos, en las transferencias de predios agrícolas, que el agua era un accesorio de la tierra y que en consecuencia la transferencia de la tierra, de pleno derecho, hacía subsistir el derecho sui generis de aprovechamiento creado por la referida Ley.

Asimismo, en los casos que era posible enajenar las tierras asignadas, estas debían transferirse, con sus derechos, hoy denominados bienes comunes, y naturalmente con el derecho de aprovechamiento de aguas, todas especies distintas, pero que, por el sólo ministerio de la ley, formaban un solo todo indivisible, es decir, un solo objeto.

Siendo tierra, bien común y agua un solo objeto indivisible, tierra, bien común y agua era el objeto único de la obligación para el vendedor, lo que correlativamente, hacía que el objeto de la obligación del comprador fuera un solo precio.

Es decir, en esos casos, la compraventa generaba una sola obligación al vendedor y una sola obligación al comprador.

Consecuencia de ello fue que, en estos contratos, el objeto de la obligación del vendedor, formado por dos o más especies de naturaleza física distinta, pero jurídicamente una sola hacía que correlativamente, el objeto de la obligación del vendedor fuera un solo precio.

La ley de la inercia, y esta práctica repetida, hizo olvidarnos los requisitos del objeto de los contratos.

Consecuencialmente, en forma errónea, esta práctica se fue extendiendo a escrituras que, comprendiendo varios contratos de compraventa independientes, cada uno con vida jurídica propia, con sus particularidades especiales, tenían un precio unitario.

Estos contratos deberían contener, a lo menos, los requisitos de su esencia, los que, en el caso de la compraventa, por expresa disposición el art. 1801 C. Civil, son: acuerdo en la cosa y en el precio.

Sin embargo, por esa errónea costumbre, contenían un precio único global.

La doctrina y la jurisprudencia, se habían pronunciado, con anterioridad, sobre esta materia.

Así se había resuelto que, la nulidad declarada en una venta acarrea la nulidad de la otra venta para el caso que estas enajenaciones, se hayan acordado por un precio unitario (C. de Apelaciones de Santiago, sent. 4 Agosto de 1936, Rev., t. 35, segunda parte, Sec. 1º, pág. 53, citada en Las obligaciones y los contratos ante la jurisprudencia. M. SOMARRIVA, pág. 162. Editorial Nascimiento, año 1939).

De la definición que de la compraventa da el art. 1793 del Código Civil, lo establecido en los arts. 1801 Código Civil art. 1794, art. 1826, art. 1830, art. 1864, etc., del mismo cuerpo de leyes, y la dada por los autores y la jurisprudencia, se sigue que la venta siempre recae sobre «una cosa» «la cosa», «alguna cosa» o «conjunto de cosas» lo que significa entonces, que el acuerdo de voluntades, y por lo tanto el contrato, se forma en razón de cada cosa o conjunto de cosas individualmente consideradas y así, resultarán entonces, tantos contratos cuantos acuerdos en el precio y en la cosa se formen.

La falta de determinación o modo de determinar el precio, de cada uno de los bienes vendidos, obligan al Conservador a rehusar las inscripciones requeridas, que adolecen de ese defecto.

Los fundamentos de la negativa son:

1.- El art. 1793 del Código Civil define la compraventa como un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero; este dinero se llama precio.

Por su parte, el art. 1808 del Código Civil dice que el precio debe ser determinado o determinable; la doctrina señala que el precio debe ser justo, real, determinado o determinable; y, la falta de alguno de estos requisitos, de acuerdo a la doctrina, y jurisprudencia, equivale a la falta de precio, y en consecuencia, produce la nulidad absoluta del contrato o su inexistencia, según los diferentes autores.

2.- La Corte de Apelaciones de Temuco, en un fallo de 3 de Marzo de 1980, (publicado en la Revista de Derecho Jurisprudencia, año 1981, segunda parte, sección segunda, pág. 39) ha resuelto que, si el contrato abarca dos o más cosas específicas, debe precisarse el precio de cada una de ellas. La sentencia concluye, que la determinación del precio, reviste importancia para ciertos efectos legales, corno son por ejemplo, la resolución del contrato por la mora parcial del comprador; procedente de la acción rescisoria por lesión enorme; derechos y obligaciones de las partes en el caso de que la cabida del predio vendido fuere mayor o menor que la declarada.

Sostiene además, la sentencia en comento, que la falta de determinación del precio específico de los bienes vendidos, constituye una infracción al art. 1461, en relación con los artículos 1793 y 1808 todos del Código Civil, en cuanto disponen que el objeto de una declaración de voluntad debe estar determinado, a lo menos, en cuanto a su género; situación que es de gran importancia tratándose de contratos bilaterales. En este caso, la Corte de Apelaciones de Temuco, declaró de oficio la nulidad absoluta del contrato por falta de determinación del precio de cada uno de los bienes vendidos.

3.- ARTURO ALESSANDRI RODRÍGUEZ, en su Tratado sobre la Compraventa consigna un voto de minoría, en relación a un fallo de Corte de Apelaciones de Santiago, voto que considera la verdadera doctrina y que dice que si falta la determinación del precio no se llenarían los fines de la ley y se autorizaría de un modo indirecto la renuncia de derechos que la ley no permita renunciar en el contrato mismo, como sucedería con la lesión enorme, en los casos en que procede, y que es irrenunciable según el art. 1892, puesto que no constando en la escritura el verdadero precio y no pudiendo suplirse por otro medio esta omisión, no existiría base para el ejercicio de la acción. Sostiene además, que la falta de determinación del precio, exigida por la Ley, implica que el contrato no ha llegado a tener existencia legal y, en consecuencia, no ha podido servir de título para la tradición de la cosa (Sentencia Nº 1572, pág. 6, Gaceta 1894, tomo II).

4.- En el Repertorio de Legislación y Jurisprudencia Chilena, tomo VI, año 1970 se señala: «que son nulos los contratos de compraventa en que el precio no aparece fijado por las partes ni la manera de determinarlo». Corte La Serena, 30 de Marzo 1880, Nº 321, pág. 204, (capítulo 8º, pág. 205 ) Corte Santiago, 18 Diciembre 1883, G. 1883, N2 3.544 pág. 2003 (capítulo 3º 1º instancia, pág. 2004) Corte La Serena, 16 Septiembre 1885. G. 1885, Nº 2465, pág. 1478, Corte La Serena 14 Abril 1887, Nº 674, pág. 386 (capítulo 2º a 5º, 1º instancia pág. 387) Corte La Serena, 30 Julio 1890, G. 1890, tomo II, Nº 2645, pág. 26.

En la misma Revista encontraremos:
«III El precio es un elemento determinante de la existencia misma del contrato de compraventa; y para que pueda desempeñar el papel que en éste le corresponde, es menester que reúna las cualidades y requisitos que la ley exige a su respecto, esto es, debe consistir en dinero, ser real y determinado o determinable. 1. C. Suprema, 11 Noviembre 1922. G., 1922, 2º sem., Nº 65, p. 319. Santiago, 15 Junio 1937. R., t 35, sec. 2º, p. 53».

IV El precio es el objeto de la obligación del comprador y la causa de la obligación del vendedor: el motivo que induce a éste a entregar la cosa vendida es llegar a obtener el precio; por lo que la ausencia del precio con los requisitos legales (ser en dinero, real y determinado o determinable), acarrea la inexistencia de la causa de la obligación del vendedor. C. Suprema, 11 Noviembre de 1922. G., 1922, 22 sem., Nº 65, p. 419. R., t 21, sec. 1º p. 973″.

5.- Por otra parte, y en relación a la norma contenida en el art. 1864 del Código Civil, que trata de la acción redhibitoria, en caso de la venta de un conjunto de cosas, la Corte Suprema ha fallado: «que el conjunto de cosas de que trata esta disposición supone una agrupación o porción de cosas determinadas, de una misma especie, o género, o calidad característica, que forman ese conjunto objeto del contrato de compraventa.» (Corte Suprema, 30 de Mayo 1953. R.t. 50, sec. 1º, pág. 173).

DON FERNANDO FUEYO, en su obra De Las Obligaciones, Tomo I, pág. 171 y siguientes, Imp. y Lito Universo S.A. Santiago 1958, refiriéndose a este tipo de obligaciones distinguió entre:

a) En obligaciones en que haya un deudor, un acreedor y un objeto, con la particularidad que éste comprende una pluralidad de cosas, todas las cuales deben satisfacerse y señala como ejemplo un contrato que tiene por objeto una colección de cuadros, un amoblado de salón, etc.

b) Del caso en que existiendo un deudor y un acreedor, y versando el contrato sobre un automóvil, una casa y una guitarra. El profesor Fueyo sostiene: «en tal caso habría varias obligaciones entre dos personas únicas. Los objetos distintos harían que las obligaciones fueran tantas como los objetos. Los vínculos múltiples harían múltiples las obligaciones y no el objeto». Concluye el profesor señalando que el legislador no necesitó ocuparse en particular de estas obligaciones de simple objeto múltiple, pues se rigen por las normas del derecho común. No tienen especialidad alguna que merezca la alteración del derecho de las obligaciones de objeto simple.

En síntesis, lo que el profesor quiso decir y dijo, es que el número de objetos determina el número de obligaciones y cada obligación tiene un solo objeto simple, obligaciones que se rigen por las normas del derecho común.

Cuando el objeto de la obligación del vendedor, se trata de cosas de distinta especie, distinto género, calidad o característica, en el caso de ejercer la acción redhibitoria por solo una de las cosas de un conjunto, se precisaría la determinación del precio de cada una de las cosas vendidas a objeto de obtener la restitución o la rebaja del precio, o la indemnización de perjuicio según corresponda.

A la luz de las consideraciones expuestas, estas ventas adolecen de un defecto vicio que es visible en el título, vicio que, de acuerdo a la doctrina y a la jurisprudencia, constituye causal de nulidad absoluta por falta de objeto y de causa.

El art. 13 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces dispone que este funcionario deberá negarse si la inscripción es en algún sentido inadmisible, como por ejemplo «si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente».

Por tanto, en virtud de las normas legales citadas, los fundamentos doctrinarios y la jurisprudencia expuesta, y el claro tenor del art. 13 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, este funcionario previene su abstención de practicar las inscripciones de los títulos requeridos, en razón de existir vicios o defectos que constituyen causales de nulidad absoluta.