Solicitud de inscripción de servidumbre sobre predio transferido
Situación
Constituida una servidumbre y no inscrita, se requiere su inscripción años después, cuando el predio dominante y el sirviente han sido objeto de más de una transferencia y dicho gravamen no ha podido ser consignado como tal en los certificados de hipotecas y gravámenes otorgados en el tiempo intermedio entre su constitución y la inscripción que se requiere después, por no constar en el Registro respectivo.
Pregunta
¿Procede admitir al Registro de Hipotecas y Gravámenes la inscripción de dicha servidumbre en las circunstancias señaladas?
Respuesta
Sí, y por las siguientes razones:
1º la servidumbre es un gravamen impuesto sobre el predio -predio sirviente- en utilidad de otro predio de distinto dueño – predio dominante.
La servidumbre respecto de predio sirviente se llama pasiva y respecto al predio dominante se llama activa. (art. 821 del Código Civil).
Según los artículos 825, 826 y 827 del Código Civil las servidumbres son inseparables del predio a que activa o pasivamente pertenecen y dividido el predio sirviente no varía la servidumbre que estaba constituida en él y deben sufrirla aquel o aquellos a quienes toque la parte en que se ejercía (art. 826 del Código Civil). A su vez, dividido el predio dominante, cada uno de los nuevos dueños gozará de la servidumbre pero sin aumentar el gravamen del predio sirviente (art. 827 del Código Civil).
2º Las servidumbres prediales se exceptúan de la inscripción para su constitución y por ende, ellas se constituyen mediante el título respectivo que necesariamente será una escritura pública en que conste la naturaleza de la servidumbre y el o los predios sirviente y dominante.
3º La expresión del Código en el sentido de que la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño, lo que está precisando es que el predio dominante y el predio sirviente pertenezcan a distintas personas al momento de constituirse la servidumbre, derecho real éste, que como ya se dijo, no está sujeto a inscripción obligatoria.
4º No existiendo obligación de inscripción y menos aún plazo dentro del cual éstas inscripciones deban practicarse, el que en los certificados de hipotecas y gravámenes otorgados antes de la fecha en que ella se practique no se hubiera consignado carece de relevancia, pues dicho gravamen nació desde la fecha de la escritura pública que daba cuenta de su constitución y los certificados que se otorguen con posterioridad a la fecha en que dicho título se inscribió deberán consignarla pues esa es la realidad registral del inmueble a la fecha de otorgarse el certificado respectivo.
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