Escritura pública de departamento ubicado en fusión de dos terrenos
Situación
Aprobada la fusión de dos terrenos, los deslindes señalados en una escritura pública de venta de uno de los departamentos del edificio construido en el terreno fusionado son los que corresponden a uno de los sitios fusionados y no al terreno resultante de la fusión.
Pregunta
¿Puede procederse a la inscripción con el mérito de una minuta suscrita por las partes en que se señalan correctamente los deslindes o debe exigirse una escritura pública de rectificación de aquella?
Respuesta
El artículo 78 del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces señala el contenido de las menciones que deben consignarse en las inscripciones del dominio y de los derechos reales y el artículo 81 señala específicamente los de la inscripción de la hipoteca, entre los cuales están los linderos – artículo 78 número 4 y 81 número 3 respectivamente del citado reglamento.
Por su parte el artículo 12 número 4 de la Ley número 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria señala que al inscripción del título de propiedad y de otros derechos reales sobre una unidad inmobiliaria debe contener la ubicación y los deslindes del condominio a que pertenezca la unidad.
En el caso en consulta tales linderos – los que en la escritura se señalan – son los que corresponden a los terrenos fusionados, que como tales no tienen ya los linderos de cada uno de ellos, sino que los que señala el respectivo plano de fusión que con arreglo a la Ley de Condominios se archiva en una sección especial del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo conjuntamente con el certificado que lo declare acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria otorgado por el Director de Obras Municipales correspondiente a la comuna en que se encuentra el inmueble y la indicación de la foja, número y año de la inscripción del primer Reglamento de Copropiedad y la fecha y notaría en que dicho reglamento se redujo a escritura pública.
De lo precedentemente dicho fluye la importancia que el adecuado señalamiento de los deslindes de el sitio en que se ha construido un inmueble regido por la ley sobre copropiedad inmobiliaria - y resultante de la fusión de dos o más sitios - tiene para los efectos de la inscripción en los Registros a cargo del Conservador de Bienes Raíces y por ende, el no consignar dichos deslindes y consignar en cambio los deslindes de cada uno de los terrenos fusionados, no se encuentra acorde con lo que la ley de Copropiedad Inmobiliaria y las disposiciones pertinentes del Reglamento Conservatorio y es así como, en el caso en consulta, nos encontraríamos frente a una falta absoluta de la designación legal de los deslindes, la que sólo podrá llenarse por medio de escritura pública, no siendo procedente salvar tal falta de designación por medio de la minuta a que se refieren los incisos 2º y 3º del artículo 82 del Reglamento Conservatorio, puesto que dicha minuta sirve sólo para salvar las designaciones que en el inciso primero de dicha disposición se indican o para enmendar o suplir designaciones defectuosas o insuficientes de los títulos como los señala el inciso 2º del referido artículo 82.
Según las disposiciones citadas, la falta absoluta de las designaciones legales – en este caso de los deslindes del terreno resultante de la fusión – solo puede llenarse por medio de escritura pública, que es la regla de general aplicación y no así la minuta que está reservada para los casos que puntualmente señalan los incisos 2º y 3º del artículo 82 del Reglamento Conservatorio.
CONTÁCTENOS
Para consultas sobre la Revista póngase en contacto a través de este formulario
