Se ha planteado la duda si el Conservador de Bienes Raíces debe rechazar la inscripción de un título en el que no se ha dejado constancia de la prohibición de cambio de uso de suelo de un predio resultante de la división de un predio rústico de mayor extensión.
Pregunta
¿Cuáles son las disposiciones legales de utilidad para resolver este problema?
Respuesta
a) El Decreto Ley 3516, en su artículo primero, establece que los predios rústicos, en términos generales, podrán ser divididos libremente siempre que los lotes resultantes tengan una superficie no inferior a 0,5 hectáreas físicas. En el mismo artículo citado, se dispone que los predios resultantes de una subdivisión quedarán sujetos a la prohibición de cambiar su destino agrícola.
En el señalado artículo primero del Decreto Ley 3516, se señala además que en las escrituras públicas en que consta el título de la enajenación de predios resultantes de una división se dejará constancia de la prohibición antes indicada. A continuación, la norma legal ordena que los notarios públicos no autoricen las escrituras públicas de enajenación ni los Conservadores de Bienes Raíces practiquen inscripción alguna si dichas escrituras no se ajustan a las disposiciones contenidas en el mencionado Decreto Ley.
Finalmente, en los artículos 2 y 3 del mismo Decreto Ley 3516, se establecen las sanciones por la infracción a lo dispuesto en el Decreto Ley, consistentes en una multa a beneficio fiscal : ' en la nulidad absoluta de los actos y contratos celebrados en contravención a las normas legales en comento.
b) El artículo 13 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, dispone que el Conservador podrá negarse a efectuar una inscripción que en algún sentido es inadmisible o si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente. Por otra parte el artículo 53 N03 del mismo Reglamento señala entre los títulos que pueden inscribirse aquellos que contienen impedimentos o prohibiciones referentes a inmuebles sea convencional, legal o judicial.
Las disposiciones legales antes mencionadas nos merecen los siguientes comentarios:
a) Del solo tenor literal de las normas legales citadas no se desprende que la constancia de la prohibición de cambio de destino deba necesariamente aparecer en todos los títulos de enajenación posteriores a la primera enajenación de predios resultantes de una subdivisión. En efecto, la norma dice que dicha constancia debe hacerse en los títulos de enajenación de predios resultantes de una división y obviamente el predio de que se trate en sus enajenaciones futuras ya no será el producto inmediato o resultante de una subdivisión.
b) La obligación impuesta al Conservador de no practicar las inscripciones que se le presenten que infrinjan el Decreto Ley 3516, debe relacionarse con la función que éste tiene de analizar los títulos que se le presenten para determinar si en algún sentido son inadmisible o si es visible en ellos algún vicio o defecto que los anulen absolutamente.
En el ejercicio de esta tarea el Conservador deberá negarse a practicar la inscripción de un predio resultante directo e inmediato de una división si de la revisión de los antecedentes detecta: que el predio es inferior a 0,5 hectáreas y/o que no se ha dejado constancia en el título de la prohibición de cambio de uso de suelo.
Tratándose de transferencias posteriores a la primera, el Conservador no puede razonable o visiblemente del estudio de los antecedentes que realiza detectar si ha debido o no dejarse constancia en el título de la prohibición de cambio de uso de suelo por cuanto de la inscripción precedente que le corresponde revisar no se desprende necesariamente si el predio de que se trate es o no el resultado de una división.
c) La multa contemplada en el Decreto Ley aplicable a quienes infringen sus disposiciones está referida a los intervinientes en los actos y contratos que dividen predios en superficies menores a 0,5 hectáreas o no respetan el destino agrícola de los mismos, lo cual se desprende del tenor literal de la norma legal. En efecto ella se refiere al destino a fines urbanos, a la paralización de las obras del infractor y a la reincidencia en estas infracciones, situaciones que nada tienen que ver con el Conservador, por lo que estimamos que al Oficio no pueden aplicársele multas por su actuación, si en alguna forma infringiere las disposiciones del Decreto Ley.
d) La prohibición de cambio de uso de suelo que afecta a los predios rústicos constituye un gravamen contemplado en los artículos 55 y 56 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, de manera que la exigencia establecida en el Decreto Ley 3516, de dejar constancia en los títulos de enajenación de predios rústicos de la prohibición de cambio de uso de suelo, mas bien tiene por objeto prevenir al adquirente de la existencia de dicha prohibición y de dar la publicidad correspondiente al referido gravamen.
Si el Conservador decidiere de oficio o a petición de parte proceder a inscribir las prohibiciones de cambio de uso de suelo, según lo contemplado en el Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces artículo 53 Nº3, se daría completa publicidad a la prohibición mencionada. Cabe señalar en todo caso que el Decreto Ley Nº35 16 no hizo imperativa la inscripción de la prohibición.
Conclusión:
De acuerdo con lo expuesto, consideramos que el Conservador debe proceder de la siguiente forma.
a) Negarse a practicar la inscripción de un predio cuando este es el resultado de una división de un predio de mayor extensión en los casos que su superficie es inferior a 0,5 hectáreas y/o no se ha dejado constancia en el título de la prohibición de cambio de uso de suelo.
b) Proceder a practicar las inscripciones de títulos de enajenación que dicen relación con predios rústicos que ya han sido inscritos en el Registro de Propiedad y, por tanto, corresponden a transferencias posteriores a la primera transferencia resultante de una división de un predio de mayor extensión aunque no se haya dejado constancia en el título de la publicación de cambio de uso de suelo, cuando no es visible en el título mismo que el predio sea el resultado de una subdivisión.
c)Proceder a inscribir en el Registro pertinente si la parte interesada lo solicita, la prohibición de cambio de uso de suelo.
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