Se ha planteado la duda si el Conservador de Bienes Raíces debe rechazar la inscripción de un título de compraventa de un inmueble si no se ha fijado o determinado el precio del mismo.
Pregunta
¿Procede el rechazo?
Respuesta
Para resolver el problema deben considerarse, entre otras, las siguientes disposiciones legales:
a) El código civil en sus artículos 1793, 1801, 1808 y 1864 dispone que la compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero; que el contrato se reputa perfecto desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio; que este último debe ser determinado por las pares o que podrá hacerse esta determinación por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen y que vendiéndose dos o más cosas juntamente, podrá ajustarse un precio por el conjunto o por cada una de ellas.
b) El Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces en su artículo 13 señala que el Conservador podrá rechazar las inscripciones que .en algún sentido son legalmente inadmisibles o si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente.
Las disposiciones legales antes mencionadas nos merecen los siguientes comentarios:
a) Es elemento de la esencia del contrato de compraventa la existencia de la cosa que se vende y del precio de la misma. De manera que la falta de uno cualesquiera de estos elementos importa la inexistencia o la nulidad absoluta del contrato respectivo.
b) En el evento que las partes no determinen el precio, pero este puede determinarse por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen, según se desprenda del contrato respectivo, este es en nuestro concepto plenamente existente y no lo afecta el vicio de nulidad absoluta antes referido.
c) En los casos en que mediante un mismo contrato se venden dos o más cosas, con indicación de un sólo precio para el conjunto, el contrato a nuestro juicio contiene los elementos de su esencia y no puede estimarse que lo afecta un vicio de nulidad absoluta siempre y cuando en el contrato mismo se establezcan o se den las indicaciones para fijar el precio de cada uno de los bienes o, a falta de ello, las partes expresen en minuta o instrumento separado como distribuyen el precio del conjunto entre cada uno de los bienes.
d) Dada la multiplicidad de casos y situaciones que pueden presentarse, generalmente será una cuestión de hecho determinar por el Conservador, con los datos que proporcione el contrato respectivo, si existe precio, el monto de éste o la forma de determinarlo o su distribución entre los distintos bienes, si se ha fijado un precio para el conjunto.
Conclusión:
De acuerdo con lo expuesto, consideramos que el Conservador debe proceder de la siguiente forma.
a) Rechazar las solicitudes de inscripciones que se le presenten cuando el contrato de compraventa no contiene precio de lo vendido o no existan indicaciones en el contrato para fijarlo.
b) Proceder a inscribir los contratos de compraventa en que se venden 2 ó más inmuebles, lotes o unidades en que se ha fijado precio único al conjunto, siempre y cuando existan elementos en el contrato para fijar el precio de cada uno de los inmuebles, lotes o unidades o las partes lo determinen para cada uno de ellos en instrumento o minuta presentada al efecto.
c) Fijar los derechos del Conservador considerando cada inmueble, lote o unidad por separado, con su respectivo precio, según se desprenda de la escritura de que se trate o del instrumento o minuta presentada al efecto.
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