Inscritos un contrato de compraventa y otro de hipoteca para garantizar las obligaciones que contrae el comprador en virtud de un contrato de mutuo celebrado con un banco para pagar el precio de la compraventa -según consta del mismo instrumento- vendedor y comprador rescilian el contrato de compraventa mas no rescilian el de hipoteca celebrado entre el comprador y el acreedor hipotecario de éste, quién no comparece en la escritura pública que da cuenta de tal resciliación.
Pregunta
¿Procede en tales circunstancias practicar la actuación registral en virtud de la resciliación sólo del contrato de compraventa?.
Respuesta
No, por las siguientes razones:
1. El contrato de hipoteca es un contrato accesorio y por ende sigue la suerte del contrato principal a que accede, de tal manera que si este contrato de compraventa en el caso de la consulta, es resciliado, debe también resciliarse el contrato de hipoteca y por consiguiente es requisito la comparecencia del acreedor hipotecario y titular de dicho derecho real en la resciliación
El artículo 2434 del C. Civil norma la extinción de la hipoteca y señala que ésta se extingue junto con la obligación principal y por la resolución del derecho del que la constituyó, por el evento de la condición resolutoria, por la llegada del día hasta el cual fue constituida y por la cancelación que el acreedor otorgara por escritura pública de que se toma razón al margen de la inscripción respectiva.
2. Si bien en derecho las cosas se deshacen de la misma manera como se hacen y el contrato de hipoteca puede constar en el mismo instrumento que da cuenta del contrato a que accede -la compraventa en este caso- puede, sin embargo, el contrato constar en instrumento separado y del mismo modo la resciliación del contrato de hipoteca pueda hacerse por instrumento separado.
3. En el caso en consulta y siendo evidente la intima relación del contrato de compraventa y de la hipoteca constituida sobre el inmueble a que la compraventa se refiere, no cabe practicar las actuaciones registrales a que da origen la resciliación del contrato principal -la compraventa- si no se rescilia igualmente el contrato de hipoteca por cuanto:
a) Resciliado en la especie el contrato de compraventa el contrato de hipoteca carecería de causa.
b) En virtud de la resciliación volvería el inmueble al dominio del vendedor, pero con el gravamen de la hipoteca, atendido que ésta es un derecho real que sigue a la cosa en manos de quién se encuentre.
c) El Conservador debe velar por la puridad registral y en el caso en consulta, de proceder a aceptar sin más el título y sin exigir la comparecencia del acreedor hipotecario en la escritura que da cuenta de la resciliación del contrato de compraventa del inmueble y no de la hipoteca, que como contrato accesorio que es quedaría igualmente resciliado, no estaría dando cabal cumplimiento a sus obligaciones como encargado de los registros de la propiedad inmueble y por consiguiente deponiendo sus obligaciones de auxiliar de la administración de justicia en que su obligación como tal es, entre otras, cautelar la eficacia de los derechos inscritos en virtud de títulos idóneos para el efecto;
d) Que en el caso en análisis, la resciliación del contrato principal y no del contrato accesorio traería como consecuencia, y según ya se ha expresado, la falta de causa del contrato de hipoteca celebrado para garantizar las obligaciones que contrajo el mutuario para con el mutuante con el preciso objeto de pagar el precio del inmueble que compró y gravó con el derecho real de hipoteca, que como ya también se ha dicho, atendido su carácter de derecho real, grava el inmueble sin consideración a quién sea el titular del dominio y de que da cuenta la inscripción respectiva, y que en este caso, será la que en virtud de la resciliación está a favor del vendedor y no del deudor del crédito hipotecario.
e) Así las cosas, y para la debida inteligencia de las inscripciones pertinentes en el caso preciso de la materia en consulta, si las actuaciones registrales a que da origen la resciliación de la compraventa -y no de la hipoteca- no se hubieren practicado, debe mantenerse dicho criterio y, si por el contrario, la actuación pertinente se hubiese practicado, deberán igualmente practicarse las notas de referencia pertinentes para que registralmente quede constancia de que la resciliación sólo afecta al contrato de compraventa del inmueble en cuestión, más no a la hipoteca, que como derecho real que es, grava dicho inmueble cualquiera sea su dueño según las inscripciones vigentes y no afectadas por la resciliación;
f) De practicarse la actuación registral pertinente en virtud de la resciliación solo parcial pueden producirse los efectos ya señalados, esto es enriquecimiento sin causa y subsistencia de la hipoteca por una obligación que contrajo el comprador y no el vendedor a cuyo dominio vuelve el inmueble en virtud de la resciliación.
De lo dicho fluye que la pasividad del Conservador cesa en la medida que ésta pueda ser fuente de litigios que con su celo profesional puede evitar y que logra con una adecuada gestión registral tanto en la generación de los asientos y en el manejo que hace de la información que de dichos asientos fluye, sean estas inscripciones, subinscripciones o notas de referencia.
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