Constitución de hipoteca sobre predio que tiene constituido un usufructo
Situación
Se encuentra constituido un derecho de usufructo a favor de una Corporación de Derecho Privado por el lapso de 90 años que lógicamente están en curso.
La corporación usufructuaria quiere garantizar un crédito constituyendo hipoteca sobre su derecho de usufructo.
Pregunta
1) ¿Puede constituirse hipoteca sobre dicho derecho de usufructo?
2) En el caso de renuncia del derecho de usufructo ¿se extingue la hipoteca?
3) Si el nudo propietario adquiere el derecho de usufructo gravado con hipoteca, de ser ello procedente ¿se extingue la hipoteca?
Respuesta
Al punto primero puede responderse afirmativamente pues no hay inconveniente en gravar con hipoteca el derecho de usufructo. El artículo 2.418 del Código Civil así lo establece.
Al punto segundo, esto es, en el caso de la renuncia al derecho de usufructo se extinguiría la hipoteca a menos que se convenga entre el acreedor hipotecario y el deudor una prohibición de renunciar al derecho de usufructo.
El problema práctico que se suscita en este caso es la eficacia que tiene dicha prohibición que, por ser contractual, puede no tener efecto alguno, a menos que se establezca contractualmente una indemnización anticipada por los perjuicios que tal quebrantamiento de la prohibición acarree al acreedor hipotecario. El problema reside en determinar sobre que patrimonio se haría efectiva la indemnización de perjuicios si no hay patrimonio en que hacer efectiva la indemnización en el caso de operar ésta.
En cuanto al punto tercero, esto es, si el nudo propietario adquiere el derecho de usufructo, que suerte corre la hipoteca. Cabe señalar que una de las causales de extinción del usufructo es la consolidación de éste con la nuda propiedad, mas en este caso puede entenderse que como la hipoteca gravaría uno de los atributos del dominio, que es el derecho de usar y gozar de la cosa, la hipoteca quedaría subsistente en el caso en análisis, pues dichos atributos están en poder del usufructuario y el gravamen subsiste sobre dichos atributos en el caso en estudio; mas por ser ésta materia de interpretación que nuestra legislación entrega al juez y no al Conservador, éste ante cualquier requerimiento de actuación registral que de alguna manera afecte los derechos que las inscripciones registrales amparan, no podría menos que rehusarse a actuar y estarse a lo que resuelve el juez de turno en lo civil con arreglo en los artículos 18, 19 y 20 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.
En tales circunstancias la solución adecuada para cautelar los derechos del acreedor hipotecario en el caso en comento, sería que el nudo propietario se constituyera en la misma escritura que al efecto se otorgue, en codeudor solidario del usufructuario, conviniéndose en la misma escritura que, en el evento de hacerse exigible la obligación garantizada con la hipoteca se extinguirá el usufructo que se consolidará con el dominio pleno, haciéndose extensiva la hipoteca al inmueble que estaba gravado con el usufructo. El codeudor solidario, por su parte, debería tener una garantía de parte del usufructuario para el evento de que se hiciere efectiva su responsabilidad, como podría serlo que, en el evento de tener que responder por el crédito concedido al usufructuario el nudo propietario tendrá los derechos de éste por el lapso que corresponda hasta resarcirse de lo que él hubiera tenido que desembolsar en su calidad de codeudor solidario.
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