Conjunto Habitacional que debe ceder terreno para obras de equipamiento
Situación
Con ocasión de la construcción de un grupo habitacional se consideran en éste un parque y un equipamiento comunitario que implica además la constitución de una servidumbre de aguas lluvias, todo ello en favor de la Municipalidad respectiva.
El notario para autorizar la escritura exige que se le acredite el pago de las contribuciones de la parte destinada al equipamiento comunitario y a parque que deben ser cedidos por la inmobiliaria a la Municipalidad en circunstancias de que esta obligación no se puede cumplir por no haberse hecho aún la asignación de roles a las unidades inmobiliarias, entre las cuales están aquellas que se transfieren a la Municipalidad.
Pregunta
¿En que forma se acredita al Notario que se encuentra pagada la última cuota de las contribuciones y al Conservador el pago de todos los impuestos que gravan a la propiedad raíz para que aquel autorice la escritura de constitución de servidumbres y éste su inscripción?
Respuesta
En lugar de la constitución de la servidumbre en primer término y la cesión de los terrenos a la Municipalidad con posterioridad, la escritura – suscrita por la inmobiliaria y la Municipalidad – debe ser una sola por las razones que a continuación se señalan:
1) La servidumbre, por definición, es un gravamen impuesto a un predio a favor de otro predio de distinto dueño, calidad que no tendría el predio antes de hacerse por la inmobiliaria la cesión de aquella parte de los terrenos de su propiedad a la Municipalidad para destinarlos a parque público y equipamiento comunitario.
2) Atendido que el plano respectivo requiere su aprobación por el Departamento de Obras de la Municipalidad, es evidente el conocimiento que ésta tiene de que aquella parte del terreno en que se construirán cada una de las unidades inmobiliarias, al igual que de las calles o pasajes de circulación del conjunto habitacional que pasan a tener la calidad de bien nacional de uso público y por ende no puede ser gravado con impuesto territorial toda vez que al Fisco y las Municipalidades no están gravados con dicho impuesto.
Por ende, desde el momento que el Departamento de Obras ha dado su aprobación al plano de subdivisión, debe entenderse dada la aceptación de la destinación de parte del terreno a parque y equipamiento comunitario y no constituyen dichas superficies terrenos de propiedad de la inmobiliaria sujetos al pago de las contribuciones por parte de ésta; en consecuencia, la mera agregación del plano de subdivisión en el cual dichas áreas constan, importan la transferencia de ellos a la Municipalidad y no requerirían de inscripción pues la ley no contempla este requisito para la transferencia del dominio de un particular al Fisco o a las Municipalidades como es el caso, por ejemplo, de una venta o donación, caso en el cual se requerirá de la respectiva escritura pública y de su inscripción en el Registro de Propiedad.
Si no obstante lo expresado se quisiera dejar constancia registral de la transferencia y de la constitución de la servidumbre, ello requeriría de una escritura pública en que comparecieran el Alcalde o quien lo represente y el representante de la inmobiliaria expresando lo pertinente y haciendo expresa mención al plano, su aprobación y archivo en el Conservador de Bienes Raíces, con lo cual se ratificaría lo ya obrado y por ende tanto el Notario como el Conservador estarán exentos de exigir que se les acreditara el pago de la última contribución de bienes raíces y estar al día en el pago de todo las contribuciones que afectan al inmueble respectivamente, toda vez que dicha exigencia rigió en su momento para el Departamento de Obras de la Municipalidad cuando aprobó el plano de subdivisión predial en el que constan también las partes del predio destinado al equipamiento comunitario y parque.
En relación al tema de la consulta puede agregarse que la aprobación de una subdivisión predial es un acto de autoridad y los espacios públicos –calles, plazas y equipamiento comunitario pasan del dominio privado al dominio público - Estado y Municipalidad en su caso- sin necesidad de inscripción alguna en el Registro Conservatorio.
La servidumbre predial constituida sobre un predio privado a favor de un predio público o municipal, al igual que cualesquiera otra servidumbre, no requieren de inscripción a menos que se le desee dar publicidad.
CONTÁCTENOS
Para consultas sobre la Revista póngase en contacto a través de este formulario
