Autor.
Sebastián Ignacio Soto Muñoz
Abogado Universidad de Chile
Revisor en Conservador de Bienes Raíces de Rancagua
Promoción 2017 Curso Anual de Derecho Registral Iberoamericano (CADRI)
Cuestiones previas
La falta de determinación exacta de las superficies y medidas de los deslindes prediales ha sido un tema tratado en extenso por parte de nuestra doctrina registral nacional. Al respecto destaca un artículo publicado por Nelson Gutiérrez González[1], quien acertadamente advertía “la inexistencia en nuestra normativa registral de un sistema que permita resolver adecuadamente, entre otros aspectos, la falta de determinación de superficie de los predios o inmueble que acceden al Registro para su inscripción”.
Cabe recordar que a la época en que se dictó nuestro Código Civil y el Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces (en adelante “el Reglamento”), cuerpos legales que constituyen la base esencial de nuestro sistema registral, no se consideró la determinación exacta de las superficies y medidas de los deslindes prediales entre las designaciones legales necesarias para practicar inscripciones dominicales.
Lo anterior se explica, en lo medular, por tres motivos: primero, porque en ese entonces no era necesario, ya que la idea inicial de Andrés Bello, al menos en una primera fase, consistía en incentivar y facilitar la inmatriculación de inmuebles, y con miras a ese fin, se estimó que bastaba con indicar “el nombre y linderos del fundo” para singularizar los predios (artículo 78 numeral 4° del Reglamento); segundo, porque en ese entonces no existían normas de planificación territorial, ni tampoco se contaba con los mecanismos e instrumentos adecuados para obtener mediciones y cálculos de las dimensiones de los predios que dieran certeza suficiente de su veracidad; y tercero, porque generalmente las transferencias inmobiliarias se realizaban (y aún realizan) como especie o cuerpo cierto, razón por la cual no se consideraba necesario conocer las superficies y medidas exactas de los deslindes prediales.
Por lo demás, y no obstante que la publicidad de los derechos inmobiliarios es una de las varias finalidades del Registro de la Propiedad -precisamente porque da mayor seguridad en el tráfico jurídico, -se ha señalado que “la publicidad de los bienes por sí mismos, la presunción de que existen, y la presunción de cómo existan, puede resultar útil en algunas materias (por ejemplo en el terreno fiscal), pero es perfectamente inútil desde un punto de vista estrictamente jurídico privado”[2].
Sin embargo, como bien lo señalaba René Pica Pemjean en otra publicación sobre esta materia[3], con el paso de los años ha aumentado el número de negocios inmobiliarios, lo cual se ha sumado a un fenómeno de creciente atomización de la propiedad, derivada a su vez del aumento exponencial de la población.
Todo lo anterior pareciera sugerir que ya es momento de realizar una revisión crítica de nuestro sistema registral en esta materia, y concretamente, en relación a los mecanismos “de ajuste” que históricamente se han ido implementando para solucionar las discrepancias que pueden existir entre la singularización registral y la singularización física de los inmuebles, máxime si en la actualidad son los propios titulares quienes cada vez tienen más interés en solicitar que se consignen las características físicas de los inmuebles en el Registro de la Propiedad.
En efecto, hoy en día los Conservadores de Bienes Raíces tienen que afrontar, cada vez con mayor frecuencia, situaciones en las cuales los interesados requieren consignar superficies y/o medidas de los deslindes de sus inmuebles, viéndose expuestos a la disyuntiva de permitir o denegar el acceso de esa nueva información al Registro de la Propiedad, datos que aparecen señalados en instrumentos de todo tipo, ya sean públicos y/o privados, y cuyos contenidos en muchos casos difieren de las menciones efectivamente consignadas en sus correspondientes inscripciones de dominio.
Entre estos, destacan aquellas planimetrías que dan cuenta de fusiones, subdivisiones, loteos, y también proyectos acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria, cuyos levantamientos topográficos son visados por alguna autoridad competente (por ejemplo, las Direcciones de Obras Municipales, el Servicio Agrícola y Ganadero, entre otros), planos que, por lo general, son elaborados con instrumentos de medición de alta sofisticación y mayor precisión, al menos en relación a los que existían en épocas anteriores. Sin embargo, en otros casos los documentos que se presentan al Conservador corresponden a meras minutas acompañadas por planos particulares elaborados, en el mejor de los casos, por algún topógrafo o arquitecto, documentos en virtud de los cuales se pretende consignar unilateralmente la superficie y/o medidas de los deslindes de los inmuebles.
En cualquier caso, lo cierto es que los Conservadores de Bienes Raíces están obligados a mantener el tracto registral entre las actuaciones que versan sobre un determinado inmueble, debiendo velar en todo caso por su correcta singularización, conforme al principio de especialidad registral, motivo por el cual deben verificar que la descripción de los deslindes señalados en los títulos y en las planimetrías que se les presentan se ajuste a la singularización indicada en la correspondiente inscripción de dominio del inmueble, o bien, pudiendo incorporar nuevos datos (en este caso superficies y medidas de sus deslindes) única y exclusivamente cuando existan antecedentes registrales previos que así lo justifiquen.
Lo anterior se debe, fundamentalmente, a que no existe norma legal alguna que autorice a los Conservadores a practicar actuaciones que modifiquen la singularización registral de los predios, ni tampoco que les otorguen facultades especiales que les permitan descartar eventuales daños a terceros, razones por las cuales, en principio, no sería posible darle acceso al Registro a aquellos requerimientos que tengan por objeto alterar dicha singularización.
Por lo demás, resulta del todo evidente que la sola declaración unilateral de parte del titular registral, aun cuando conste por instrumento público, es insuficiente para modificar la singularización del inmueble consignada en el correspondiente asiento registral: en primer lugar, porque no contempla la comparecencia todas las partes que concurrieron al otorgamiento del título que originó dicha inscripción; y en segundo lugar, porque prescinde también de la comparecencia de los terceros que podrían eventualmente verse afectados al consignarse una superficie y medidas distintas del inmueble, a saber, de los titulares de los inmuebles colindantes.
Praxis registral como mecanismo de solución
Cabe destacar que una de las características más llamativas de nuestro sistema registral, que ha mantenido sus cimientos normativos vigentes por más de 150 años, radica en su flexibilidad, lo cual ha permitido que se adapte fácilmente a los nuevos escenarios jurídicos de nuestra época, a través de prácticas registrales que han sido reconocidas, en mayor o menor medida, en los distintos oficios conservatorios del país.
Concretamente, y en lo que respecta específicamente a las discrepancias que puedan surgir en relación a la determinación de superficies y medidas de los deslindes prediales, vale recordar que nuestra praxis registral ha reconocido, en mayor o menor grado, diversas alternativas de solución, las que en todo caso no están exentas de deficiencias. Entre ellas se enuncian brevemente las siguientes:
1) Una alternativa –muy cuestionable por lo demás- ha consistido en omitir lisa y llanamente la singularización señalada en el título que se presenta a inscripción, cuando aquella sea discrepante con la consignada en la respectiva inscripción de dominio, haciendo prevalecer plenamente la singularización registral (por imprecisa que ésta pueda resultar), siempre y en todo caso.
Sin embargo, lo anterior infringe el principio de especialidad registral, configurándose en estricto rigor una causal de negativa conforme al artículo 13 del Reglamento, en relación al artículo 78 numeral 4° del mismo cuerpo normativo, a saber, por no contener el título las designaciones legales para la inscripción, correspondiendo que se rectifique –o complemente si hay omisiones- la escritura cuya copia se presenta a inscripción mediante una nueva escritura pública suscrita por las partes, o bien, por persona debidamente facultada para tales efectos.
2) También se ha propuesto realizar una interpretación analógica de los artículos 1831 y siguientes del Código Civil, aceptando un margen de tolerancia de hasta un 10% (sea más, sea menos[4]) de discrepancia entre la singularización indicada en el título presentado y la inscripción de dominio que se cita, en relación a la cabida y/o medidas del predio. Cabe destacar que este criterio ha tenido muy buena acogida entre los distintos Conservadores de Bienes Raíces.
No obstante aquello, lo cierto es que los artículos 1831 y siguientes del Código Civil son normas aplicables únicamente la compraventa de predios rústicos, y sólo regulan los efectos personales que eventualmente pueden surgir entre las partes contratantes -a saber, comprador y vendedor-, cuando habiéndose pactado expresamente que la modalidad de la venta es en relación a la cabida del predio, se excede del margen de tolerancia del 10%, más no señala qué efectos produce dicha compraventa en sede registral, ni tampoco en relación a terceros, máxime si éstos pueden verse afectados.
3) Por su parte, uno de los pocos mecanismos legales que reconoce nuestro ordenamiento jurídico para dar solución al problema de la delimitación de los predios, consiste en el ejercicio de la servidumbre legal de demarcación establecida en el artículo 842 del Código Civil, en donde el titular inscrito solicita al Tribunal que se determinen los deslindes del predio, procedimiento que exige la comparecencia de los colindantes.
Sin embargo, y al igual que en las solicitudes judiciales presentadas directamente al tribunal civil competente (en donde por sentencia o decreto judicial obtenido en juicio declarativo se le ordena al Conservador alterar el asiento registral), podemos convenir que toda tramitación judicial tendiente a obtener la determinación de la superficie y medidas de los deslindes prediales atenta contra la agilidad del tráfico jurídico inmobiliario, habida consideración de los plazos promedios de tramitación, en especial si el resultado de la acción queda en todo caso condicionado a las probanzas que el interesado pudiere incorporar en la causa. Lo anterior sin perjuicio de la mayor certeza jurídica que brindan, por regla general, los pronunciamientos judiciales, máxime si se acredita además la no afectación de derechos de terceros.
4) Por otro lado, algunos han planteado como posible solución acudir a las disposiciones contenidas en el D.L. N° 2.695 de 1979, sobre saneamiento de títulos de dominio sobre la pequeña propiedad raíz.
Sin pretender una revisión detallada de esta propuesta, y dejando de lado las diversas críticas que pueden formularse a las disposiciones del D.L. N° 2.695 de 1979 y su tramitación[5], sobre esta materia nos limitamos a hacer presente que, en estricto rigor, este procedimiento no sería un mecanismo idóneo para dar solución las discrepancias que pudieren existir entre la singularización registral y las características físicas de un predio, puesto que a partir de él se obtiene, siempre que no medie oposición y que se cumplan los demás presupuestos legales, una nueva inscripción de dominio, y con ello se genera una duplicidad de inscripciones sobre un mismo inmueble, anomalía registral que atenta gravemente contra la integridad del sistema registral.
5) Algunos Conservadores suelen aceptar que, conjuntamente con la planimetría en virtud de la cual se pretende ajustar la realidad registral del inmueble a su realidad física, se acompañe una declaración de los titulares de los inmuebles colindantes.
Esta alternativa tiene buena acogida en la práctica, puesto que en dicha declaración los titulares de los inmuebles colindantes no solo pueden manifestar que aceptan las modificaciones consignadas en dicha planimetría, sino que además pueden declarar que aquellas no afectan las superficies ni tampoco las medidas de sus inmuebles (declaración que idealmente debiese ser otorgada por escritura pública, cumpliendo así con la exigencia de titulación auténtica sobre la cual se construye nuestro sistema registral).
El único inconveniente se da en cuanto a la calificación de dicho instrumento, puesto que algunas veces, por la vaguedad en la información consignada en los deslindes de los inmuebles, no es posible determinar con certeza si los declarantes son, en definitiva, titulares de los inmuebles colindantes.
En todo caso, puede complementarse lo anterior acompañándose una acta notarial, en donde un notario público certifique, previa inspección personal en terreno, que la superficies, dimensiones y medidas del inmueble en comento corresponden a la información consignada en el levantamiento topográfico elaborado.
6) Finalmente, se ha hecho recurrente en los últimos años que los titulares registrales soliciten a los Conservadores consignar la superficie del inmueble en la correspondiente inscripción de dominio, acompañando para tales efectos, además de minutas privadas y/o planos simples, documentación otorgada por el Servicio de Impuestos Internos (en adelante, SII).
No obstante lo anterior, cabe hacer presente que la superficie consignada en el catastro que lleva el SII no justifica, por sí sola, la modificación de la singularización registral de los predios, toda vez que dicho catastro tiene una naturaleza administrativa, tendiente a cumplir con la función principal del SII, que es la recaudación fiscal. Distinto es el caso de los Registros de la Propiedad que llevan los Conservadores de Bienes Raíces, los cuales por su naturaleza, como también por mandato expreso de la ley, están destinados a registrar la configuración de derechos patrimoniales inmobiliarios, siendo éstos los únicos que pueden dar fe del dominio, y características de éste, sobre un determinado inmueble[6].
Reforma al artículo 67 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (L.G.U.C.)
Fue precisamente en atención a la falta de mecanismos legales de determinación registral de la real cabida y medidas de los predios, que en el año 2013 se dictó la Ley N° 20.703[7], la cual modificó diversos cuerpos legales e introdujo en nuestro ordenamiento jurídico un procedimiento administrativo ante las Direcciones de Obras Municipales, el cual fue ideado, precisamente, para dar solución las discrepancias que puedan, y que normalmente existen, entre la singularización registral de los predios y la singularización física de los mismos.
En efecto, la principal modificación legal dice relación con la nueva redacción del artículo 67 de la L.G.U.C., el cual dispone:
“Los proyectos de subdivisión, loteos, urbanización o modificación de deslindes de terrenos deberán ajustarse estrictamente a los trazados y normas que consulte el Plan Regulador y deberán llevar la firma del profesional competente de acuerdo con la ley Nº 7.211 y la Ordenanza General. En caso de modificación de deslindes no podrán afectarse los derechos de terceros.
Las modificaciones y rectificaciones de deslindes autorizadas por la Dirección de Obras Municipales se inscribirán[8]en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces y se anotarán al margen de la inscripción de dominio respectiva.”
Luego, y en consideración a que la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (O.G.U.C.) aún no ha establecido los requerimientos mínimos y procedimientos para la presentación y eventual autorización de las solicitudes de modificación o de rectificación de deslindes ante las DOM, la Dirección de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo estimó necesario sentar algunos criterios para la aplicación de la norma, teniendo como base la historia de la ley y lo establecido en el artículo 67 de la L.G.U.C., dictando la Circular Ordinaria Nº 397 de fecha 23 de julio del año 2014, luego modificada por Circular Ordinaria Nº 553 de fecha 9 de diciembre del año 2015, en donde se imparten algunas directrices sobre la materia.
Conforme a ello, y previa solicitud del interesado, los Directores de Obras Municipales tienen la facultad de dictar una resolución administrativa en virtud de la cual se consignan los deslindes y medidas reales (o físicos) de un inmueble, modificación o rectificación deslindes que posteriormente los Conservadores deben inscribir y anotar al margen del asiento registral correspondiente, previa calificación registral favorable.
Sin embargo, es preciso definir cuál es el ámbito de aplicación de este procedimiento, como también los requisitos deben cumplirse. Lo anterior con el objeto de aclarar, específicamente, debiese ser el rol de los Conservadores de Bienes Raíces en estos procedimientos, determinando a su vez cuáles serían los alcances de la calificación registral en esta materia.
Propuesta de Calificación Registral de las resoluciones de modificación de deslindes acogidas al artículo 67 de la L.G.U.C.
Como resultado del procedimiento administrativo de modificación de deslindes, previo cumplimiento de los presupuestos legales pertinentes, los Directores de Obras Municipales pueden dictar una resolución administrativa de modificación o rectificación de deslindes acogida al artículo 67 de la L.G.U.C. [9], la cual debe ser presentada por el propio interesado ante el Conservador de Bienes Raíces respectivo, junto con la planimetría que grafica tanto la situación del predio conforme a su inscripción de dominio, como también la situación del predio conforme a su realidad física.
Una vez recibidos ambos documentos (resolución y plano), los Conservadores debiesen llevar a cabo un examen formal en donde se verifique, a lo menos, lo siguiente:
- Que la resolución y el plano que se presentan son originales, o bien, copias autorizadas debidamente certificadas como fieles de sus originales;
- Que existe congruencia entre los deslindes señalados en la resolución y la singularización consignada en la planimetría;
- Que la resolución contiene una certificación del Director de Obras Municipales que suscribe, en el sentido que no se afectan derechos de terceros[10];
- Que ambos instrumentos están debidamente vinculados entre sí;
- Que la documentación acompañada efectivamente corresponde al inmueble cuya inscripción de dominio se pretende modificar;
- Que la solicitud fue formulada por el o los titulares del inmueble;
- Que no existen impedimentos registrales para dicha actuación, como lo sería, por ejemplo, una medida precautoria de prohibición de celebrar actos y contratos.
Desde luego, la resolución debe consignar tanto los deslindes actuales del predio como también los resultantes de la modificación o rectificación, toda vez que la anotación marginal en la inscripción de dominio del inmueble se practica, precisamente, con el mérito y al tenor de dicha resolución[11]. A falta de ellos, el Conservador puede pedir que se complemente y/o rectifique dicha resolución, según corresponda, para poder llevar a cabo la actuación que se le requiere.
Por su parte, resulta indispensable que los Directores de Obras Municipales certifiquen en la misma resolución que la modificación o rectificación de deslindes que se autoriza no afecta derechos de terceros, entendiendo por tales a los titulares de los predios colindantes[12], certificación que constituye un elemento de la esencia de dicho acto administrativo, sin la cual no es procedente su acceso al Registro de la Propiedad, por contravenir lo dispuesto en el inciso 2º del artículo 67 de la L.G.U.C.
En todo caso, y sin perjuicio del cumplimiento de los requisitos antes mencionados, reviste capital importancia que se acredite, debidamente, que el inmueble cuya modificación de deslindes se pretende acoger al artículo 67 de la L.G.U.C. se encuentra en alguna de las hipótesis que hacen procedente su aplicación.
En efecto, la Ley Nº 20.703 modificó también el artículo 24 letra a) numeral 1) de la Ley Nº 18.695 Orgánica Constitucional de Municipalidades, estableciéndose como atribución específica de la unidad encargada de obras municipales: “Dar aprobación a las fusiones, subdivisiones y modificaciones de deslindes de predios en las áreas urbanas, de extensión urbana, o rurales en caso de aplicación del artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones”.
Por lo tanto, si la resolución de modificación de deslindes no señala expresamente cuál es la naturaleza jurídica del inmueble, compete a los Conservadores solicitar la documentación pertinente que acredite que el inmueble se encuentra emplazado en área urbana, de extensión urbana, o bien, rurales en caso de aplicación del artículo 55 de la L.G.U.C., y si no es posible verificar que el inmueble se encuentra alguna de las hipótesis anteriores, estimamos que se debe denegar su acceso al Registro, precisamente, por no tener las Direcciones de Obras Municipales facultades para dictar la correspondiente resolución administrativa de modificación de deslindes.
Abonan esta postura los argumentos que, acertadamente, se esgrimieron durante la tramitación legislativa de la Ley Nº 20.703[13], por cuanto durante la discusión parlamentaria el diputado Alfonso de Urresti dejó constancia expresa que esta modificación legal venía a “llenar un vacío legal en relación con la aprobación de planos de modificación de deslindes de predios ubicados dentro de los límites urbanos, o en los que se autoriza subdividir y urbanizar, de acuerdo al artículo 55 de la L.G.U.C.”, particularmente en consideración a que “los directores de obras municipales tienen entre sus funciones la aprobación de los planos de loteo y subdivisión de terrenos en dichas áreas, por lo que resultaba lógico que también puedan autorizar las modificaciones de deslindes de los predios.”
En efecto, el solo hecho de acompañarse planimetrías aprobadas por la Dirección de Obras Municipales competente, con motivo de fusiones, subdivisiones, u otras operaciones que exigen el cumplimiento de exigencias urbanísticas, no implica necesariamente que lo descrito en aquellas se ajuste a la realidad registral del inmueble en cuestión, toda vez que de conformidad a lo dispuesto en el inciso final del artículo 1.2.2. de la O.G.U.C.: ”No corresponderá al Director de Obras Municipales ni al Revisor Independiente ni al Revisor de Proyecto de Cálculo Estructural estudiar los títulos de dominio de la propiedad”, lo que puede apreciarse en las resoluciones dictadas por las Direcciones de Obras Municipales, que normalmente señalan expresamente que “no se pronuncian respecto a la coincidencia o diferencia que pueda existir entre los títulos de dominio de la propiedad en referencia y los términos en que se autoriza la resolución”, agregando luego que “dicho pronunciamiento se refiere al cuerpo cierto sujeto de aprobación, el cual no puede constituir respaldo a objetivos reivindicatorios o posesorios de ninguna otra índole”.
En otras palabras, las Direcciones de Obras Municipales reconocen que no les compete calificar si existe congruencia o no entre las planimetrías que aprueban y la singularización registral de los inmuebles, siendo esta última una labor propia de los Conservadores de Bienes Raíces, salvo que, excepcionalmente, se les solicite pronunciarse por una modificación de deslindes acogida al artículo 67 de la L.G.U.C., para lo cual deben dar estricto cumplimiento a las exigencias legales anteriormente mencionadas.
Determinación de superficies y medidas de predios rurales: un vacío normativo.
Cuando se trata de predios rurales (fuera de los casos de aplicación del artículo 55 de la L.G.U.C.), nuestro ordenamiento jurídico no contempla ningún mecanismo legal de rectificación o aclaración de sus deslindes, ni mucho menos para dar cuenta de la superficie de los mismos, salvo casos excepcionales, como ocurre por ejemplo, con los predios que se originan a partir de la Reforma Agraria, en donde el Servicio Agrícola Ganadero (SAG) tiene facultades, aunque restringidas, para rectificar errores que pudieren contener los títulos de dominio provenientes de dichos procesos, y entre ellos, los errores que dicen relación con la superficie y deslindes reales los de predios[14].
Por lo general, en los oficios conservatorios vemos que los titulares de predios rurales pretenden consignar modificaciones a la singularización registral de los mismos con motivo de subdivisiones que realizan de conformidad al Decreto Ley N° 3.516 de 1980, cuyas planimetrías son aprobadas por el SAG.
Sin embargo, dicha autorización no implica necesariamente que lo reflejado en los planos que aprueban se ajustan a la realidad registral del inmueble, toda vez que el SAG únicamente certifica que la subdivisión cumple con la normativa vigente para los predios rústicos, en el sentido de verificar que se trata de una subdivisión en donde se obtienen lotes de más de 0,5 hectáreas de superficie, todo ello conforme a la información aportada por el propio interesado. Es más, el mismo certificado antes referido señala en su parte pertinente: “(…) no significando el presente Certificado Autorización de cambio de Uso de Suelo, ni validación de los antecedentes de dominio y demarcatorios informados por el solicitante”.
Cabe recordar que con fecha 30 de mayo del año 2019 se publicó en el Diario Oficial la resolución exenta N°3.904, de fecha 24 de mayo del mismo año, en donde el SAG aprueba un nuevo procedimiento para expedir certificados de subdivisión de predios rústicos, que en su parte pertinente indica lo siguiente:
“La superficie predial establecida en el plano presentado del predio a subdividir debe ser coincidente con la indicada en el Título de Dominio correspondiente, considerando en su caso las anotaciones marginales. En caso de no coincidir, el propietario deberá obtener previamente la corrección de tal situación en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
Tenemos entonces que, como regla general, el SAG reconoce que es la cabida y los deslindes consignados en el Registro de Propiedad los que predominan, y que determinan cuál sería, en definitiva, la superficie que se puede subdividir, lo que reafirma la idea que las certificaciones otorgadas por el SAG en ningún caso tienen la aptitud suficiente para alterar la información registral.
Sin embargo, la misma resolución señala a continuación:
“En caso que en el respectivo Título de Dominio no se incluya la superficie predial y no se pueda establecer ésta a través de los deslindes o en el plano anterior inscrito en el CBR a través de una planimetría, el interesado deberá presentar un certificado del Servicio de Impuestos Internos (SII), u otro documento emitido por alguna institución del Estado en el que se determine la superficie del predio, o en su defecto igual declaración contenida en una sentencia judicial, firme o ejecutoriada.”
Advertimos en este punto que la expresión “u otro documento emitido por alguna institución del Estado en el que se determine la superficie del predio”, resulta poco afortunada, puesto que como ya se ha expuesto en los párrafos que anteceden, no existe autoridad competente alguna que pueda determinar de manera fehaciente y descartando eventuales afectaciones de derechos de terceros, la superficie de los predios rurales, siendo la excepción, precisamente, los tribunales de justicia, conforme a sus mayores facultades.
Existe entonces un vacío normativo, que ha persistido en el tiempo a consecuencia de una lamentable indiferencia de nuestros legisladores, en circunstancias que el rubro inmobiliario necesita, cada vez más, contar una reforma legal que regule esta materia, por ejemplo, otorgando facultades al SAG -similares a las que se concedieron a los Directores de Obras Municipales con motivo de la reforma al artículo 67 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones-, para que sean dicho organismo el responsable de verificar si la información aportada por los interesados en relación a las superficies y medidas de los deslindes de los predios rurales corresponde, en definitiva, a la realidad física de dichos inmuebles, previa verificación en terreno de las dimensiones de aquellos, conjuntamente con otros antecedentes que puedan recabar, ya sea del Servicio de Impuestos Internos, o incluso de los propios Conservadores de Bienes Raíces, y considerando además de las declaraciones juradas de los colindantes, para efectos de poder certificar la no afectación de derechos de terceros.
De momento, y a falta de una reforma legal que regule un procedimiento de actualización de superficies y medidas de los deslindes para los predios rurales, los Conservadores de Bienes Raíces continuarán aceptando en cada caso distintas alternativas de solución, dentro de los márgenes que se los permita nuestro sistema registral, que por flexible que sea en teoría, tiene de todas maneras restricciones inherentes a su antigua data.
En lo personal, y para descartar de lleno eventuales conflictos judiciales entre particulares, pareciera ser que la vía más idónea para consignar superficies y medidas de los deslindes de predios rurales, es mediante un pronunciamiento judicial en un procedimiento contencioso, en virtud del cual se ordene a los Conservadores modificar la singularización registral de éstos[15], ya que sólo así se podrá velar por el debido resguardo de eventuales derechos de terceros que pudieren verse afectados, a saber, de los titulares de los predios colindantes al inmueble, siempre que se rindan probanzas suficientes para llegar a tal grado de convicción. Todo lo anterior sin perjuicio de los inconvenientes que ello implica para los interesados, en términos de tiempo y costos asociados.
Ideas finales
En definitiva, de lo expuesto es posible concluir que si bien la reforma al artículo 67 de la L.G.U.C. introdujo una interesante solución normativa al problema de la determinación de las superficies y medidas de los deslindes prediales, lo cierto es que dicho procedimiento es aún perfectible en varios aspectos, comenzando por la necesidad de contar con una regulación normativa detallada en la O.G.U.C, y no en meras circulares de la Dirección de Desarrollo Urbano, cuyo rango normativo hace que sean discutiblemente obligatorias a otras instituciones ajenas a sus competencias, como lo son los Conservadores de Bienes Raíces.
Por otro lado, es importante tener en consideración que su campo de aplicación se reduce única y exclusivamente a las hipótesis establecidas en el artículo 24 letra a) numeral 1) de la Ley N° 18.695 LOC de Municipalidades, subsistiendo un vacío legal en esta materia respecto a los predios rurales.
Finalmente, y en atención a lo ya expuesto, creemos que la praxis registral mantendrá vigente su valor en esta materia, en la medida que no se introduzcan nuevas modificaciones legales que se hagan cargo, no sólo de esta, sino que también de otras tantas problemáticas registrales sobre las cuales deben pronunciarse día a día los Conservadores de Bienes Raíces.
[1] Gutiérrez G., Nelson (2008) “Aclaración y rectificación de títulos: Deslindes y superficie” artículo publicado en Revista electrónica Fojas de la Corporación Chilena de Estudios de Derecho Registral. Nelson Gutiérrez González ejerce actualmente como Conservador de Bienes Raíces de Coronel.
[2] Juárez Torrejón, Ángel (2016) “Temas de Derecho Inmobiliario Registral”. Editorial Tecnos. Madrid. Pág. 157.
[3] Pica P., René (2001) “Actualización de deslindes y superficies prediales en inscripciones de dominio” artículo publicado en Revista electrónica Fojas de la Corporación Chilena de Estudios de Derecho Registral. *René Pica Pemjean fue Conservador de Bienes Raíces de Rancagua durante los años 1998 a 2010.
[4] Al respecto, se ha planteado que cuando lo señalado en el título o planimetría que se presenta (superficie y/o medidas) es “menor” a lo consignado en la inscripción dominical, debe entenderse como una “renuncia” de parte del titular, siempre y cuando no se exceda del margen del 10%.
[5] En lo medular, creemos que la aplicación de las disposiciones del D.L. N° 2.695 de 1979 como mecanismo de solución al problema de la exacta determinación de la superficie y medidas de los deslindes prediales es una propuesta altamente riesgosa desde una perspectiva puramente registral, ya que no sólo rompe el tracto registral respecto del inmueble ya inscrito, sino que también da origen a una de las anomalías más perjudiciales para la integridad de nuestro sistema registral, a saber, las denominadas “dobles inscripciones”.
[6] Cabe destacar que, en los últimos años, uno de los temas registrales que ha despertado mayor interés a nivel mundial ha sido la coordinación entre Catastros y Registros de la Propiedad, materia que precisamente constituyó uno de los principales ejes temáticos del XXI Congreso Mundial de Derecho Registral IPRA CINDER, celebrado en Cartagena de Indias, Colombia, los días 3, 4 y 5 de mayo del año 2018.
[7] La Ley N° 20.703 entró en vigencia el mismo día de su publicación, a saber, el 5 de noviembre del año 2013.
[8] No obstante que el artículo 67 inciso 2º de la L.G.U.C. utiliza la expresión “inscribirán”, pareciera ser que ello se debe única y exclusivamente a una desafortunada técnica legislativa, puesto que a nuestro criterio basta que la modificación o rectificación de deslindes quede consignada íntegramente como anotación marginal en el mismo asiento registral que se altera, siendo discutible (por no decir innecesario) que se practique, además, una inscripción propiamente tal que dé cuenta de la modificación de deslindes.
[9] Resulta pertinente destacar que, al tenor literal de la norma, las Direcciones de Obras Municipales están facultadas únicamente para modificar deslindes, más no superficies. Sin perjuicio de lo anterior, resulta evidente que al consignar deslindes y medidas distintas a las que figuren (o no) en una inscripción de dominio, necesariamente varía, aunque de manera indirecta, la superficie o cabida real del predio. En todo caso, estimamos que si la resolución se refiere única y exclusivamente a una modificación de la superficie del predio, el Conservador debe denegar su acceso al Registro.
[10] Las circulares de la Dirección de Desarrollo Urbano que regulan la materia distinguen dos hipótesis: por un lado, las modificaciones de deslindes; y por otro, las rectificaciones de deslindes, eximiendo de la obligación de certificar la no afectación de derechos de terceros en esta última hipótesis. Al respecto, no correspondería hacer un distingo que la ley no realiza, y, por ende, dicha mención sería esencial en uno y otro caso.
[11] Sobre este punto estimamos que un control formal mínimo impone a los Conservadores el deber de denegar el acceso al Registro a los requerimientos en los que no se consignan los deslindes (actuales y resultantes de la modificación) en la misma resolución, tanto por incumplimiento de la exigencia de titulación auténtica, como también por el riesgo inminente de quedar la determinación de los deslindes al arbitrio de terceros. Lo anterior se advierte, por ejemplo, cuando la resolución se remite a una minuta complementaria u hoja anexa que no aparece debidamente autorizada por la Dirección de Obras Municipales.
[12] La certificación de “no afectación de derechos de terceros” que realizan las Direcciones de Obras Municipales no considera a los titulares derechos reales que figuren inscritos respecto del mismo inmueble, como lo son por ejemplo, acreedores hipotecarios, usufructuarios, etc. En estos casos, estimamos conveniente que, además de la documentación administrativa pertinente, los Conservadores soliciten al interesado la comparecencia (idealmente mediante escritura pública) de dichos titulares con el objeto de ajustar la singularización del inmueble consignada en sus respectivas inscripciones, con la resultante de la modificación de deslindes, velando así por el principio de especialidad registral.
[13] Historia de la Ley N° 2.703 disponible en: https://www.bcn.cl/historiadelaley/historia-de-la-ley/vista-expandida/4359/ [consulta: 02 de septiembre de 2018]
[14] Sin perjuicio de lo anterior, la Contraloría General de la República se pronunció sobre esta materia en Dictamen N° 75580, de fecha 2 de octubre de 2014, resolviendo que el SAG no puede intervenir al amparo del artículo 2° transitorio letra e) de la Ley 18.755, determinando la superficies y deslindes de un bien raíz adquirido con motivo de la reforma agraria, cuyos respectivos procesos de expropiación, transferencia y posterior adjudicación ya se encuentran concluidos.
[15] La determinación de las superficies y deslindes prediales vía pronunciamiento judicial, no sólo da mayores garantías de que no se vulneran eventuales derechos de terceros, sino que también blinda a los asientos registrales de mayor seguridad jurídica en relación a la singularización de los inmuebles inscritos en el Registro de la Propiedad.
