Nota editorial: las opiniones expresadas en esta revista son propias de sus autores o autoras y no pretenden evidenciar, necesariamente, las apreciaciones de la Corporación Chilena de Estudios de Derecho Registral, ni la de sus integrantes o de su Comité Editorial, en las problemáticas jurídicas que se discutan.
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Autor: Jaime Ramírez Cifuentes
Abogado. Profesor de Derecho civil, Universidad del Desarrollo, Concepción.
Correo electrónico: jaime.ramirez@udd.cl
I. Relación de los hechos[1]
Con fecha 16 de noviembre de 2016, don G. P. C. y don A. R. P., Juez suplente del 18.º Juzgado Civil de Santiago –en representación del ejecutado M. O. B.–, celebraron una escritura pública de venta, cesión y transferencia de todos los derechos que M. O. B. tenía sobre un inmueble ubicado en la comuna de Maipú, de la región metropolitana, inscrito en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago.
Al solicitarse la inscripción del título, el Conservador se negó a inscribir, basado en que el inmueble se encontraba afecto a lo prescrito en el artículo 55 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces[2].
Ante la negativa, don G. P. C. dedujo, ante el 18.º Juzgado Civil de Santiago, una reclamación en contra de la negativa del Conservador de Bienes Raíces, solicitando ordenarle inscribir los derechos que le cabrían en el inmueble que singularizó. Fundamentó su solicitud en el artículo 1824 del Código Civil, en el entendido de que la vendedora estaba obligada a efectuar la entrega o tradición del bien, y que tal como señala el artículo 671 inciso 3.º del mismo Código, “en las ventas forzadas que se hacen a petición de un acreedor en pública subasta la persona cuyo dominio se transfiere es el tradente, y el Juez su representante legal”. El reclamante añadió que los artículos 688 del Código Civil y 55 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces no eran aplicables a las inscripciones que se deben practicar en las ventas forzadas, pues de ser así todos los derechos hereditarios que pertenecen a un deudor estarían fuera del alcance de los acreedores y se imposibilitaría el pago de sus deudas. Concluyó remitiéndose a principios generales del Derecho civil, como el de la libre circulación de los bienes.
El Conservador presentó sendos informes en la causa, con fecha 11 de enero y 7 de agosto de 2019, señalando los motivos por los cuales se abstuvo de inscribir. Refirió que los derechos del ejecutado fueron adquiridos por sucesión por causa de muerte y además por concepto de gananciales y que no concurrieron a la venta todos los herederos que en conjunto acreditaran ser dueños del inmueble, para disponer de consuno de este. Agregó que, conforme con lo prescrito en el artículo 688 del Código se concluye que la compraventa que efectúe uno o algunos de los herederos sobre sus derechos en un inmueble específico de la masa hereditaria es válida, como lo es la compraventa de cosa ajena, aunque sus efectos sean bastante precarios e inciertos. Por ello, sostuvo, tanto la doctrina como la jurisprudencia han estimado que la cesión de derechos sobre un inmueble específico que se efectúa antes de haberse practicado las inscripciones contempladas en el artículo 55 del Reglamento y el artículo 688 del Código Civil, es válida, aunque no conduce a la tradición y por tanto a la inscripción registral mientras el bien o los derechos de que se trate no sean adjudicados en la partición al enajenante o cedente. Reforzó su postura citando una sentencia de la Corte Suprema en que falló que incurrió en falta o abuso de sus atribuciones, merecedor de sanción disciplinaria, el Conservador que, en nombre del comprador de derechos hereditarios de 5 de un total de 6 herederos, inscribió tales cuotas respecto de un bien raíz sucesorial sin que haya mediado acto particional[3]. Finalizó recalcando que el Conservador debe dar acceso al Registro de Propiedad mediante las inscripciones que practica solo a actos y contratos de efectos permanentes y, por tanto, no sujetos a la eventualidad de una cancelación, lo que podría ocurrir en este caso si por decisión de la comunidad hereditaria se resolviera adjudicar el inmueble a otro de los comuneros y no al cedente.
Con fecha 10 de febrero de 2020 el 18.º Juzgado Civil de Santiago rechazó la solicitud, haciendo suyos las fundamentaciones del Conservador. La Corte de Apelaciones de Santiago, con fecha 6 de diciembre de 2022, confirmó con los mismos argumentos la resolución del tribunal a quo.
II. Comentario
El quid del asunto estriba en dilucidar si en la especie el Conservador estaba habilitado para negarse a inscribir, pues no puede rehusar ni retardar las inscripciones sino en los casos en que el Reglamento lo permite.
El artículo 13 del Reglamento indica que el Conservador podrá negarse si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible, expresión que como ha referido la doctrina, se extiende tanto a vicios formales del título como a vicios sustantivos, siempre que estos últimos produzcan nulidad absoluta y que aparezcan de manifiesto en el título que se presenta.
El artículo 14, por su parte, refiere dos casos, de los cuales uno es manifestación del otro. El precepto señala que:
“Si el dueño de un fundo lo vendiere sucesivamente a dos personas distintas, y después de inscrito por uno de los compradores apareciese el otro solicitando igual inscripción; o si un fundo apareciese vendido por persona que según el Registro no es su dueño o actual poseedor, el Conservador rehusará también la inscripción hasta que se le haga constar que judicialmente se ha puesto la pretensión en noticia de los interesados a quienes pueda perjudicar la anotación”.
Corresponde, entonces, dilucidar si el incumplimiento de las exigencias previstas en los artículos 688 del Código Civil y 55 del Reglamento configura alguna de estas dos causales.
La sanción aplicable a la enajenación de inmuebles que es efectuada sin cumplir con las inscripciones del artículo 688 ha sido extensamente discutida y es posible detectar una evolución en los criterios de la jurisprudencia.
Primitivamente, en un fallo de 1875, se sentenció que la sanción era la nulidad absoluta del acto o título, aduciéndose que las normas de organización del Registro son de orden público (ex artículo 1462). Peñailillo explica que si bien esta sanción se extendió a las enajenaciones forzadas efectuadas en un juicio ejecutivo, ello fue prontamente enmendado, advirtiéndose que en tales situaciones no son los “herederos” los que disponen del inmueble[4].
Luego, se entendió que el acto o contrato no puede ser nulo absolutamente, pues aún no se “dispone” (sin perjuicio del artículo 1810), de donde se colige que en nuestro Derecho la transferencia por acto entre vivos constituye un “proceso” compuesto por dos elementos, título y modo, con lo cual puede ser sostenido que, si está vedado enajenar, está impedido tanto el título como el modo[5].
Posteriormente, se determinó que la sanción se encontraría en la vinculación entre los artículos 688 y 696, conforme a los cuales mientras las inscripciones indicadas en los textos que le preceden no sean efectuadas, los títulos cuya inscripción es exigida “no darán o transferirán la posesión efectiva del respectivo derecho”, es decir, el adquirente quedaría como mero tenedor y no adquiriría ni el dominio ni la posesión[6]. Peñailillo estima que esta solución destierra la posibilidad de la nulidad absoluta del título, pues esta no puede ser saneada por la voluntad de las partes[7]. Pero, a esta postura también se le han formulado críticas, y es que el artículo 696 estaría referido sólo a las inscripciones que transfieren el dominio, a las que son tradición, y las inscripciones del artículo 688 no tienen por finalidad la transferencia del dominio. Por otro lado, si el adquirente del bien hereditario queda como mero tenedor, sucedería que los herederos que enajenaron seguirían como dueños y poseedores, lo que sería absurdo, pues no sólo no serían sancionados por no inscribir los bienes conforme el artículo 688, sino que además se les beneficiaría al mantenerlos en su calidad de propietarios y poseedores.
Por todas las objeciones de las soluciones anteriores es que autores como Elorriaga estiman –aunque sin fundamento normativo[8]– que lo más razonable es considerar que el adquirente del bien hereditario, respecto del cual se han omitido las inscripciones del artículo 688, es el poseedor y no el propietario. No adquiriría el dominio por impedirlo el artículo 688 y no sería un mero tenedor por tener ánimo de señor y dueño, por lo que para el autor parece razonable entender que se trata de un poseedor que puede adquirir por prescripción adquisitiva[9].
Por estas consideraciones es que estimamos que la inobservancia de las inscripciones exigidas en el artículo 688 no es una circunstancia que pueda suscribirse en la hipótesis del artículo 13 del Reglamento, pues, aunque se considere que es una norma imperativa, su infracción no adolece de nulidad absoluta, única circunstancia por la cual el Conservador podría negarse a inscribir por vicios sustantivos en el título. Este planteamiento es reconocido por un fallo de la Corte Suprema citado en un trabajo de Domínguez, al señalar que:
“La autorización excepcionalmente concedida al Conservador para negarse a practicar una inscripción sólo opera ‘si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible’, ejemplificando luego la norma el concepto con situaciones de irregularidades esencialmente formales, salvo aquella relativa a que sea ‘visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente’. De cualquier modo, la negativa aquí regulada responde a una irregularidad ostensible y manifiesta, preferente formal y sólo sería posible rehusar la inscripción por razón de orden sustantiva o de fondo, cuando el defecto surja del mero examen del título mismo, sin requerir antecedentes de contexto, ajenos al documento y se trata además de un vicio que traiga aparejada la sanción de nulidad absoluta”[10].
Estimar lo contrario implicaría otorgarle facultades judiciales al Conservador que ni la ley ni el Reglamento le han reconocido.
Con todo, la omisión la denominada inscripción “especial de herencia” del artículo 688 sí sería causal de negativa a inscribir en virtud del artículo 14 del Reglamento, pues si bien el heredero es sustantivamente dueño, registralmente el titular seguiría siendo el causante, y ahí sí que no se extralimitaría en sus funciones al negarse a inscribir[11]. Es curioso que ni los informes del Conservador, ni la sentencia de primera instancia ni la dictada por la Corte de Apelaciones hayan hecho referencia alguna a lo previsto en el artículo 14.
Finalmente, merece especial atención uno de los argumentos esgrimidos por el Conservador para negarse a inscribir: la circunstancia de que debe darse acceso al Registro sólo a actos y contratos de efectos permanentes y, por tanto, no sujetos a la eventualidad de una cancelación, lo que podría ocurrir en este caso si por decisión de la comunidad hereditaria se resolviera adjudicar el inmueble a otro de los comuneros y no al cedente. Si bien es de toda coherencia práctica, no existe –o al menos no se citó– sustento jurídico alguno que permita al Conservador realizar un juicio preventivo sobre las eventuales cancelaciones que puedan afectar a una inscripción que no sean los casos en que la ley y el Reglamento le permiten actuar de oficio.
De todo lo anterior, concluimos que si bien es ajustado a Derecho la negativa a inscribir –y sin perjuicio del fallo citado por Peñailillo donde se estima que el artículo 688 no es aplicable a las ventas forzadas[12]–, no es suficiente el fundamento jurídico manifestado por el Conservador, y que hizo suyo tanto el tribunal a quo como el ad quem, habiendo bastado la remisión al artículo 14 del Reglamento.
Bibliografía citada
Corral Talciani, Hernán (2020). Curso de Derecho Civil: Bienes. 1ª edición. Santiago: Legal Publishing.
Domínguez Águila, Ramón (2019). “Comentario de Jurisprudencia: Negativa del conservador a inscribir título que contiene acto que adolece de nulidad relativa”. Revista de Derecho de la Universidad de Concepción, n.º 245, enero-junio.
Elorriaga de Bonis, Fabián (2015). Derecho Sucesorio. 3ª edición. Santiago: Legal Publishing.
Peñailillo Arévalo, Daniel (2019). Los Bienes, la Propiedad y otros derechos reales. 2ª edición. Santiago: Legal Publishing.
Vial del Río, Víctor (2009). La tradición y la prescripción como modos de adquirir el dominio. 3ª edición. Santiago: ediciones Universidad Católica de Chile.
[1] Sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago de fecha 6 de diciembre de 2022, rol civil n.º 6265-2020, que confirma la sentencia de primera instancia dictada por el 18.º Juzgado Civil de Santiago, de 10 de febrero de 2020, rol V-352-2018.
[2] Señala el precepto: “Para que el heredero pueda disponer de un inmueble, es necesario que preceda: // 1º. El decreto judicial que da la posesión efectiva; este decreto se inscribirá en la oficina del Conservador del departamento en que haya sido pronunciado, entendiéndose por tal aquel en que se hubiese substanciado el expediente; y si la sucesión es testamentaria, se inscribirá al mismo tiempo el testamento; // 2º. Las inscripciones especiales prevenidas en los incisos primero y segundo del artículo precedente; en virtud de ellas podrán los herederos disponer de consuno de los inmuebles hereditarios; // 3º. La inscripción especial prevenida en el inciso tercero; sin esto no podrá el heredero disponer por sí solo de los inmuebles hereditarios que en la partición le hayan cabido”.
[3] Corte Suprema, 29 de enero de 1971, R., t 68, secc. Ira., p. 34.
[4] Peñailillo (2019), p. 900.
[5] Peñailillo (2019), p. 901.
[6] Elorriaga (2015), p. 133.
[7] Peñailillo (2019), p. 900.
[8] Corral (2020), p. 439.
[9] Elorriaga (2015), p. 133.
[10] Domínguez (2019), pp. 314-315.
[11] Vial (2009), p. 100.
[12] Peñailillo (2019), p. 900 (cita n.º 1215).
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