Autor: Nelson Gutiérrez
En un reciente fallo de fecha 23-5-2013 la Primera sala de la Excma. Corte Suprema, Rol 3167-12 conociendo de un recurso de casación en el fondo, y rechazándolo confirmó lo obrado por la Iltma. Corte de Apelaciones de La Serena, la que a su vez había confirmado el rechazo de un interdicto posesorio de Amparo, decretado por el Tercer Juzgado Civil de Ovalle, en cusa caratulada “Inmobiliaria Phoenix S.A. con Comunidad Agrícola Alcones”, causa Rol Nº 770-2009.
La causa para rechazar el interdicto posesorio, fue que la actora no precisó la cabida o superficie exacta de los terrenos amagados o afectados por los supuestos actos perturbatorios y que quedaban comprendidos en un terreno de mayor extensión, respecto del cual detenta posesión inscrita, como tampoco precisó la ubicación de esos terrenos, sus deslindes exactos, la prolongación de aquellos, sus coordenadas UTM. o datos georreferenciados.
En suma, los títulos en que pretendía basar su acción reflejaban confusión e insuficiencia, que en nada contribuían a la resolución del conflicto posesorio.
Desde luego, el dominio de los terrenos materia de la litis, no era lo discutido, lo que presupone un juicio de lato conocimiento.
Este fallo toca un aspecto importante y que refleja una deficiencia de nuestra legislación registral en materia de determinación de superficie y deslindes. Materia que provoca inseguridad jurídica por controversias suscitadas mediante el ejercicio de acciones posesorias, de demarcación y reivindicatorias y a la vez representa un obstáculo para el ejercicio de una adecuada calificación en su aspecto material de los títulos por parte del Conservador de Bienes Raíces, ya que como se ha demostrado, en algunas ocasiones, es difícil precisar o determinar la concordancia entre la situación posesoria real y la que señalan los títulos.
Desde luego, hay que señalar que el Art. 78 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces relativo a los requisitos que contendrá la inscripción de títulos de propiedad y de derechos reales, no hace exigible consignar la superficie ni cabida de los Bienes Raíces y solo obliga a consignar en su numero cuarto: “el nombre y linderos del fundo”. Por tanto, es de común ocurrencia que aparezcan o se produzcan distorsiones, diferencias o discordancias entre los datos que aporta la inscripción registral – sobre todo si es de antigua data – con respecto a las características actuales del inmueble sobre el que recaen.
Y nuestra normativa substantiva y registral es deficiente, puesto que en ella no se contemplan normas (salvo contadas excepciones, como por ejemplo el Articulo 842 del Código Civil, que regula la acción de demarcación), que permitan resolver adecuadamente, la falta de determinación de superficie o la imprecisión o no coincidencia de deslindes, con los asientos registrales, en los planos y títulos que acceden al Registro. Contribuye a ello la no exigencias de técnicas modernas de medición en materia cartográfica, topográfica y satelital, el uso coordenadas geográficas o UTM., o datos georreferenciales, elementos todos a que se hace alusión a ellos en el fallo al comienzo comentado.
En otras legislaciones existen procedimientos más expeditos para solucionar estos problemas, por ejemplo España cuya ley hipotecaria establece que no se inscribirá ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al titulo, certificación catastral descriptiva y grafica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la inscripción de ésta en dicho titulo. Y, la modificación de superficie o la rectificación de linderos fijos o de tal naturaleza que hagan dudar de la identidad de la finca, podrá efectuarse acudiendo a los mecanismos de solución contemplados al efecto y, que son las denominadas Actas de Notoriedad y o Expedientes de Dominio, que son procedimientos de jurisdicción voluntaria con aprobación judicial y que contemplan como requisito esencial la citación y comparecencia y no afectación de Derechos de terceros y cuyo procedimiento contempla un plano de situación a la misma escala que obra en el Catastro, e informe de técnico competente sobre su medición, superficie y linderos. Entre nosotros, todos los proyectos conocidos de reforma del sistema Notarial y específicamente Registral presentados por distintos gobiernos no han abordado el problema, y solo el ultimo proyecto en tramitación en el Congreso que obedece al Mensaje Nº 171-360 de 3-X-2012 presentado por el Presidente Sebastian Piñera y que entre otras materias, establece el Folio Real Electrónico, avanza en la solución del problema de la indeterminación de deslindes, al exigir, tímidamente, en su Art. 61 el archivo de planos de emplazamiento firmado por profesionales competentes pero solo cuando se inscriban servidumbres, hipotecas y, en general, de gravámenes y prohibiciones de una parte o sección de un inmueble. Exigencia que a nuestro juicio, debería extenderse al practicarse cualquier inscripción de transferencia de inmuebles. Planos que, además de la cabida, precisen las coordenadas geográficas en las que está ubicado el predio o las UTM, planos que, podrían derivar o provenir del Catastro del Servicio de Impuestos Internos y que al decir del profesor Domingo Hernández Emparanza “potenciarían la fe publica del Registro en relación con terceros, a fin de extender la eficacia protectiva de la inscripción incluso a los datos físicos del inmueble, con el consiguiente impacto que tal garantía comportaría en términos de dinamización del trafico inmobiliario” (1). Excepcionándose, desde luego, las transferencias que se deriven de la aplicación de las normas sobre subdivisión predial rustica y urbana, de las asignaciones del Serviu, de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria y de las Regularizaciones del D.L. 2695, en todas las cuales operan planos y verdaderos catastros, incluso en estas ultimas, utilizando en los levantamientos topográficos, el uso de coordenadas UTM. y en que los supuestos de indeterminación o conflictos de deslindes y superficie se reducen al mínimo.
Los Conservadores de Bienes Raíces no han estado ajenos al estudio y solución del problema y es así como dos Conservadores de Bienes Raíces, miembros de la Corporación de Estudios de Derecho Registral, don Cesar Fuentes Venegas, Conservador de Bienes Raíces de San Carlos, y don Jorge Osnovikoff Romero, Conservador de Bienes Raíces de San Fernando, en los años 2008 y 2009, respectivamente, presentaron sendos proyectos de reforma de nuestro Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, al Ministerio de Justicia, y en lo que se refiere a la materia, plantean en términos mas o menos similares, entre los requisitos de la inscripción, aparte de la Firma Electrónica Avanzada del Conservador, lo siguiente: “Si el titulo cuya inscripción se requiere tiene superficie y la inscripción no la tuviere, o si es mayor a la contenida en ella, para practicar la inscripción con la superficie del nuevo titulo será necesario que a petición conjunta de las partes el juez determine la superficie en procedimiento breve, sin forma de juicio, con los documentos útiles que estime convenientes. Lo que resuelva el juez sólo tendrá efecto entre las partes del nuevo titulo y no afectará a terceros sino transcurridos tres años desde la fecha de la inscripción, salvo que estos acepten la resolución, y sin perjuicio de lo que se resuelva en juicio contradictorio pasado en autoridad de cosa juzgada. De misma forma se procederá en el caso que se pretenda modificar o actualizar los deslindes del inmueble.” Solo faltaría agregar que ente los otros “documentos útiles que el juez estime conveniente”, para adoptar su determinación, deberían contemplarse necesariamente el uso de las técnicas modernas de medición, en materia cartográfica, topográfica y sateleital, el uso de coordenadas geográficas o UTM, y otros datos georreferenciales. Asimismo, el procedimiento descrito se aplicará también cuando sea solo el titular de la inscripción registral quien pretenda adecuar o modificar los deslindes o superficie del respectivo inmueble, amparado por dicha inscripción, debiendo oír el juez a los terceros o colindantes afectados.
Es de alta conveniencia buscar una solución al problema, puesto que hasta ahora, los Tribunales de Justicia, conociendo del procedimiento de Reclamación del articulo 18 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces y – bajo el predicamento de que el Conservador de Bienes Raíces carece de facultades y de que son materias que no le corresponde intervenir, si no que ingresan al derecho de las partes contratantes que celebran el acto jurídico o de aquellas a quien pudiera afectar, pero en caso alguno a un funcionario que debe obrar en el marco de sus facultades normativas del cargo que ejerce – resuelven generalmente en forma favorable, las peticiones de las partes o de los titulares de dominio en el sentido de incorporar, planos y antecedentes que, aumentando notablemente la cabida o superficie y o modificando deslindes, provocan confusión o distorsiones en el Registro, ya que éste va a reflejar notorias diferencias entre lo que reza la inscripción y lo que indican los nuevos antecedentes planimétricos que la complementan y o modifican, rompiéndose y debilitándose así, los Principios Registrales de la Especialidad o Determinación y el de Legitimación Registral, en cuanto el uno, procura la adecuada y completa individualización del inmueble o bien raíz o derecho objeto de la inscripción, y el otro, persigue la exactitud del Registro y que su contenido corresponda a la realidad material. Lo que implica una menor seguridad jurídica y una eventual afectación de derechos de terceros, especialmente de los colindantes.
Por ultimo, es del caso comentar un proyecto de ley que actualmente conoce el Senado y que crea y regula los Registros Nacionales de Inspectores Técnicos de Obra (ITO) y Revisores de Proyectos de Calculo Estructural, modifica normas legales para garantizar la calidad de las construcciones y agilizar las solicitudes ante las Direcciones de Obras Municipales y que incorpora dentro de las facultades de las Direcciones de Obras Municipales, la de autorizar modificaciones de deslindes de predios en las áreas urbanas y en las áreas rurales que han sido objeto de subdivisión de acuerdo al articulo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcción.
Para tal efecto se modifica el articulo 67 de la Ley General de Urbanismo y Construcción sobre aprobación de proyecto de subdivisión, loteos o urbanización de terrenos y, al mismo tiempo se modifica el articulo 24 de la Ley Orgánica Constitucional de Municipalidades, sobre funciones de las unidades encargadas de las Direcciones de Obras Municipales (D.O.M.).
A nuestro juicio la única autoridad que debería seguir teniendo competencia para pronunciarse en las controversias y o dificultades que se suscitan en la materia y mientras no se establezcan mecanismos de solución mas expeditos, como algunos de los analizados y propuestos precedentemente, debieran ser por mandato constitucional, única y exclusivamente los Tribunales de Justicia y no permitir que entidades en sede Administrativa, por mucha competencia técnica que exhiban, intervengan en materias tan delicadas afectando eventualmente derechos esenciales, como lo es el Derecho de Propiedad y, limitando de paso las facultades calificatorias que poseen los Conservadores de Bienes Raíces. Y, sobre todo, teniendo presente que exigencias técnicas que se imponen a los propietarios, como por ejemplo la determinación de máximo de metros cuadrados por construir, alturas máximas, líneas de edificación, distanciamiento o mínima distancia entre un deslinde y el punto mas cercano de edificación, son materias cuyas alteraciones al decir del profesor don Daniel Peñailillo Arévalo “presentan conflictos de particular agudeza” (2)
Notas al pie
(1) Fundación Fernando Fueyo Laneri. Estudios sobre Reformas al Código Civil y Código de Comercio. Cuarta Parte. Derecho Registral Inmobiliario. Editorial Jurídica de Chile. Pagina 287 Volver
(2) Daniel Peñailillo Arevalo. Los Bienes. La Propiedad y Otros Derechos Reales. Editorial Jurídica de Chile. Año 2006. Pagina 126. Volver
