Autor: Raúl Cristi León

Al revisar nuestro sistema Registral Inmobiliario en lo que dice relación con su publicidad formal, entendida ésta como el acceso a la información que publica el Registro, es posible que nos llame la atención la excesiva libertad existente para que cualquier persona puede acceder a él, y no sólo se permite que cualquiera persona pueda obtener información del contenido íntegro de lo que el Registro publica, sino que además se permite consultarlos y tomar los apuntes que se crean necesarios, es decir, pueden materialmente examinarse todos los libros tanto principales como auxiliares que constituyen el Registro sin excepción alguna, ya que el artículo cuarenta del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces declara que son esencialmente públicos todos ellos.-No es necesario que el solicitante sea el titular de los asientos registrales ni tampoco que acredite un interés legítimo para acceder a ellos, como ocurre en otras legislaciones.

En efecto, la situación descrita anteriormente contrasta con lo que ocurre con sistemas registrales que se tiene como más avanzados que el nuestro, como por ejemplo el sistema Alemán o el Español, que exigen que el interesado acredite un interés legítimo para  acceder al contenido del Registro, ya sea porque se es el titular de los mismos asientos o porque circunstancias objetivas y que califica el registrador lo permiten, como sería el caso de un adquirente de un inmueble. Pero aun así no se permite el acceso material al Registro, la publicidad se da sólo a través de certificados que emite el Registrador. Dos autores Españoles, Gómez Gálligo y Del Pozo Carrascosa, en su obra LECCIONES DE  DERECHO HIPOTECARIO, segunda edición, editorial Marcial Pons, página 259,señalan que “El registro de la Propiedades es público sólo para quien tenga interés legítimo, atendida la finalidad del mismo. No sería interés legítimo la mera curiosidad de conocer el patrimonio de las personas o cualquiera otra finalidad ajena al sentido de la institución (por ejemplo, averiguación de domicilios, régimen económico de las personas, precio pagado en la compra del inmueble, etc.).  El Registro no es el instrumento para conocer esto sino para proclamar la titularidad y carga de los inmuebles.”

Sin embargo, la publicidad formal referida anteriormente no resulta del todo sorprendente, ya que nuestro sistema Registral inmobiliario introduce una modificación sustancial al concepto de Posesión de inmuebles, al sustituir su realidad material por una representación Tabular o Registral. Así la posesión se adquiere, mantiene y se pierde exclusivamente sobre la base de la inscripción registral de la misma. Sobre esto es elocuente lo que señala el mensaje del Código Civil al expresar, en lo pertinente, “Como el Registro Conservatorio está abierto a todos, no puede haber posesión más pública, más solemne, más indisputable, que la inscripción”. Resulta entonces del todo lógico que el registro de la propiedad sea ilimitadamente público, porque la única posesión de inmuebles que reconoce el legislador es la que refleja la inscripción conservatoria, y esto es sin perjuicio de las centenarias discusiones doctrinarias que hace sostener a algunos e incluso con el apoyo de decisiones jurisprudenciales, que tal inscripción es sólo garantía de la posesión y  que ésta siempre requiere del elemento material; pero la verdad sea dicha es que el diseño de Andrés Bello fue descartar esto último, al margen, repito, de que producto de que errores de redacción de la normas pertinentes han autorizado opiniones discrepantes, pero que como ha dicho don Victorio Pescio, han sólo apasionado a los doctos y es posible que las decisiones jurisprudenciales heterodoxas se hayan fundado en razones de equidad, especialmente frente a aquellas llamadas “Inscripciones de papel”, es decir cuando la realidad posesoria extraregistral se ha enfrentado con una posesión inscrita carente de toda significación material. Cabe señalar que este fenómeno también se dio en España cuando se introdujo en el año 1907 la inscripción de la posesión y que supuso su más absoluto fracaso al enfrentarse con la posesión material, lo que motivo su reforma reemplazándola por la legitimación registral; lo que en chile no ha ocurrido, seguramente por el mayor arraigo que tiene en la Sociedad el Registro de la Propiedad.

De esta manera la Inscripción Conservatoria en nuestro país confiere Legitimación posesoria, lo que queda de manifiesto en los categóricos términos del artículo 924 del Código Civil, que incluso establece una presunción Iuris et de jure, al descartar la toda posibilidad de desvirtuarse por otras pruebas. E incluso esta legitimación posesoria trae aparejada una Legitimación del Dominio, ya que el artículo 700 del mismo código establece que el poseedor es reputado dueño, pero esta vez la presunción es simplemente legal o Iuris Tantum, es decir admite prueba en contrario.

Legitimación Posesoria y Legitimación Dominical son, entonces, dos consecuencias que es dable extraer del Sistema Registral Patrio, lo cual constituye unos efectos o publicidad material de gran envergadura,  que unido a la Inscripción Constitutiva hacen que el sistema sea totalizante de la constitución y transmisión de los derechos reales sobre inmuebles, salvo aquellos que deliberadamente se dejaron al margen,como las servidumbres.

Si la posesión de inmuebles entonces, como ya se dijo, sólo puede tener una representación registral o tabular, es lógico entonces que  la publicidad posesoria tenga la más amplia libertad de acceso, puesto de que de lo contrario sería una posesión no pública, que bien podría calificarse de posesión clandestina, ya que que los actos posesorios están constituidos precisamente por la publicidad y la vigencia de los asientos registrales.

Sin embargo de todo lo dicho, especialmente sobre el diseño original de nuestro sistema, estimo que un Registro inmobiliario sólo puede constituirse en legitimación posesoria a condición de que no solo establezca una libertad de acceso a él, sino que además es necesaria la existencia de un catastro técnicamente elaborado con todas las tecnologías modernas, que permita la descripción gráfica y georeferenciada de los inmuebles y que esté coordinado con el Registro de la propiedad, a fin de que éste garantice la veracidad de los datos físicos de la Finca y al examinarse el respectivo asiento, éste publicite una posesión plenamente concordante con la realidad material. Este es la única posibilidad, a mi juicio, de que la posesión inscrita derrote definitivamente a su enemiga tradicional como lo es la posesión material y se constituya la inscripción en una incuestionable legitimación posesoria sobre los datos físicos de las fincas, como está ocurriendo actualmente en España con el proceso de coordinación entre Registro y Catastro para fortalecer la publicidad material del Registro.