Autor: Raúl Cristi León

I- Ideas generales

Desde la implantación en nuestro país del sistema registral, no ha habido en realidad ningún cambio sustantivo tanto en su aspecto procedimental como en sus aspectos sustantivos, de suerte que el procedimiento registral es prácticamente el mismo que el que existió al entrar en vigencia, esto es, y en líneas fundamentales, asientos registrales que se hacen en formato papel, en base a índices personales y en general los efectos de la inscripción sólo constituye un modo de hacer la tradición cuando el título es translaticio de dominio y constituye,además, según la mayoría de la doctrina y la jurisprudencia de los tribunales, requisito, prueba y garantía de posesión sobre inmuebles. No me refiero a los otros fines que cumple la inscripción conservatoria, como la publicidad, mantención de la historia de la propiedad raíz ola inoponibilidad, ya que para los efectos de estas reflexiones, lo que quiero destacar son las notas distintivas de nuestro sistema.

Es por lo anterior, que las críticas que formula una parte de la doctrina en textos especializados, como los de don Domingo Hernández Emparanza en su trabajo publicado en la obra “Estudios sobre reformas al código civil y de comercio” o Don Daniel Peñailillo Arévalo, en su obra “Los Bienes”, ambas editadas por la Editorial Jurídica de Chile, resultan en cierto modo fundadas, ya que sin duda alguna nuestro sistema Registral en la forma como está legalmente estructurado resulta algo anacrónico en lo relativo a su aspecto estrictamente procedimental, pero tales críticas son infundadas en cuanto al valor del sistema registral chileno, ya que contrariamente a lo que se sostiene, ha consolidado la propiedad territorial y vigorizado el crédito hipotecario en su existencia de más de ciento cincuenta años, lo cual no impide abogar por alguna mejoras en este aspecto.

En efecto, en cuanto a los aspectos sustantivos de nuestro sistema, si bien éstegarantizafundamentalmente la posesión de inmuebles, lo que pudo ser  justificado en un comienzo, hoy ya debería reforzarse la inscripción con una presunción de dominio y veracidad más explícito(Principio de legitimación); y tal vez, como ha señalado el profesor Nicolás Nogueroles en el prólogo al libro del Profesor Marco Antonio Sepúlveda “Teoría General del Derecho Registral Inmobiliaria”, ya sea posibleque como resultado de la evolución natural del sistema, ha llegado el momento de propugnar la fe pública registral o inatacabilidad de la inscripción, de manera de obtener títulos inderrotables. Pero esta reforma más profunda supone una revolución total en nuestro sistema transmisivo de los derechos reales y amerita por lo mismo una discusión más profunda sobre su real necesidad y urgencia.

Pero en cuanto procedimiento registral, organizar los registros en base a índices personales y no hacerlo en base al sistema de folio real, es una técnica  que debió haber cambiado hace mucho rato; y lo mismo sucede con otro aspecto claramente deficitario de nuestro sistema registral, en su constitución original, cual es la descripción que del inmueble o finca se hace en la inscripción, ya que se aún se usa una singularización literaria del mismo, carente de elementos técnicos o gráficos, lo que impide que se cumpla con el principio de especialidad que reclama la adecuada técnica registral inmobiliaria, lo que puede originar juicios o conflictos que no se resuelven con los antecedentes registrales, como debería ser, sino que más bien se recurre a elementos extraregistrales, como la posesión material, lo que impide que el registro sea el elemento decisorio y definitivo para zanjar el conflicto. Este problema se debe fundamentalmente a la inexistencia en nuestro país de un Catastro de la propiedad Raíz a la altura de los que se exige por un sistema inmobiliario para incorporar sus datos a él y erigirse en el elemento técnico y preciso para describir un inmueble inscrito.

Estas deficiencias del sistema, sin embargo, no han tenido la envergadura o el dramatismo necesarios para   con el correr de los años colapsarlo o hacerlo inviable, ya que en general y gracias a la evolución natural del sistema, se ha logrado construir un sistema que otorga certeza jurídica, confianza y estabilidad en sus rasgos generales, especialmente en la categórico y  contundente consolidación del crédito hipotecario, una de las aspiraciones del sistema implantado por Bello, lo que no autoriza dejar de lado la necesidad de un mejoramiento del sistema por vía legal para  convertirlo en un verdadero registro de derechos y no sólo de títulos, como lo es hoy, aunque privilegiando al adquirente en desmedro del propietario, con todos los problemas de constitucionalidad que ello puede significar.

II- La modernización Informática

Pero si bien es cierto que nuestro sistema registral acusa en su diseño teórico y reglamentario original todos los defectos  que parte de la doctrina le atribuye, con la salvedad que en términos prácticos muestra una solidez y eficacia más que aceptables, gran parte de su funcionamiento formal ha sido objeto de una modernización notable, gracias a la incorporación de toda la tecnología  informática, que ha permitido crear un verdadero registro electrónico paralelo y equivalente al de formato papel, del cual se pueden obtener copias auténticas de todas las actuaciones y asientos registrales gracias a la firma electrónica avanzada, las cuales pueden,además, ser obtenidas y enviadas por vía telemática.

Pero, veamos en qué consiste exactamente la construcción de un Registro electrónico. Para esto haremos un procedimiento registral siguiendo todos los pasos que se dan cuando se practica una inscripción en formato papel y utilizando un programa informático en red como los que usan muchos Conservadores.

III – Repertorio

Una vez ingresado un título al registro, inmediatamente el sistema electrónico le asigna el mismo número de repertorio a la solitud que el de formato papel y deja también establecida la hora y fecha de ingreso, así como todos las demás partidas que exige el reglamento para el repertorio, es decir el nombre del requirente, la naturaleza del título y el nombre de las parte, así como la clase de inscripción de se solicita. También deja la quinta columna en blanco, la cual se llena automáticamente con la inscripción posterior, cuando ésta se verifica.

Es necesario señalar que el sistema electrónico le asigna también a toda las solicitudes un número de carátula, que las identifica desde el principio del proceso registral electrónico hasta su total finalización y que permite al usuario hacer un seguimiento por vía web, ya que lo usual es que el registro tenga una página para ello.

Hasta acá no se divisa mayor diferencia con el formato papel, que repito es necesario llevar, toda vez que el sistema electrónico es paralelo y equivalente a él, pero no lo reemplaza. Sin embargo a ser electrónico, la búsqueda de un  repertorio es de resultado inmediato ya que los motores electrónicos de búsqueda son extraordinariamente eficientes y contemplan una serie de parámetros para ello.

En resumen, se puede decir que la informática permite tener un Repertorio automatizado cuya consulta es de resultado inmediato y exacto.

IV- Inscripción y formación de Folio Real

La gran utilidad de los sistemas informáticos proyectados al Registro permite que la inscripción en formato papel, que es la que firma el conservador sea la misma que se reproduce en formato digital, por lo que automáticamente se construye un doble Registro. Si la inscripción se refiere a un inmueble que no ha sido previamente inscrito en forma electrónica, se le abre un folio también electrónico con un número único al cual se le incorporarán todas las actuaciones registrales que se le practiquen en el futuro. Bastará pues introducir su número para que el folio arroje toda la situación jurídica de la finca, incluyendo la mención de planos, mediante un certificado especialmente elaborado al efecto, como el que se adjunta al final del presente apunte. Demás está decir que de todos los antecedentes del folio se pueden originar copias que pueden firmarse con firma electrónica avanzada, tal como el certificado de hipotecas y gravámenes, por lo que es un instrumento muy útil y eficaz para ello y con pleno valor legal.

V- El índice

Otra de las grandes ventajas del registro electrónico es la construcción automática tanto de los índices parciales como generales, lo que permite una consulta inmediata e instantánea de todos los otorgantes de los títulos que se inscriben en los respectivos registros parciales, permitiendo con ello un ahorro de tiempo más que considerable, especialmente si se tiene en cuenta que  la consulta de índices manuales podían en algunos oficios conservatorios demandar hasta días en ubicar un título, especialmente si la búsqueda comprendía varios años. Hoy en día un registro electrónico, si se le ha indexado períodos anteriores, sólo tarda segundos en ubicar el dato que se busca, con el agregado de que si el inmueble está incorporado al folio real, puede completarse la información, obteniéndose la situación jurídica completa del bien raíz respectivo, tal como se ve en el certificado que se adjunta al final de este artículo.

VI- La digitalización

La otra gran herramienta que sirve de gran  apoyo al adecuado funcionamiento del registro electrónico  es la digitalización del registro, no    sólo de las imágenes de las inscripciones que se van creando desde el procedimiento informático, sino también cuando se incorporan al sistema imágenes anteriores, ojala, tal como lo establece el proyecto de ley del Presidente Piñera, hasta un plazo de treinta años,a lo menos, para de esta manera poder ver en terminales computacionales toda la realidad registral, imágenes que además permiten actualizarlas informáticamente cada vez que se practique cualquier asiento registral, todo lo cual permite que el usuario pueda consultar el registro en imágenes vigentes y actualizadas, sin necesidad de tener que consultar el libro respectivo, con todas las ventajas que ello supone. También es posible incorporar al folio y por lo mismo a la imagen de la respectiva inscripción, el plano del inmueble debidamente digitalizado.

VII- Conclusión

En resumen, la modernización informática del Registro de la propiedad en nuestro país ha permitido, en todos aquellos oficios que la han incorporado, otorgarle a nuestro procedimiento registral una agilidad y certeza notables, que ojalá se adopte por todos los oficios sin distinción alguna, ya que hasta la fecha sólo lo ha sido por iniciativa de cada Conservador. Si bien el proyecto de Ley presentado por el Presidente Piñera cuando era su ministro de Justicia don Teodoro Rivera, y que hacia obligatorio el procedimiento registral antes descrito, no ha prosperado en el Congreso, es de esperar que tan beneficiosa reforma se concrete a la brevedad, sin perjuicio de otras reformas sustantivas que permitan fortalecer el valor jurídico del registro.