Autor: Nelson Gutiérrez
Precisión:
Por omisión involuntaria de pie de página en artículo publicado en edición anterior de Revista Fojas (Nº32) el autor ha solicitado hacer referencia a dicho texto mediante link al artículo Las Ejecuciones Hipotecarias y el Registro de la Propiedad para consultarlo de ser necesario.
La razón fundamental por la cual existe y se aplica este procedimiento especial ejecutivo es porque en los títulos que emiten los Bancos e Instituciones Financieras están comprometidos la fe y el interés público y además se trata de asegurar y mejor garantizar la inversión que el público o los privados hagan de los instrumentos o títulos de crédito.
Resulta razonable que los títulos de crédito que adquieren inversionistas, grandes y modestos, estén debidamente resguardados por normas legales que aseguren la seriedad y la más rápida recuperación del dinero invertido.
De ahí que, la Ley General de Bancos concede a los Bancos varias franquicias de carácter procesal en los juicios ejecutivos que promueven para exigir el cumplimiento forzado de sus créditos hipotecarios. Estas franquicias (las principales) son las siguientes.
1) Cuando los deudores no hubieren satisfecho las cuotas o dividendos en el plazo estipulado y requerido judicialmente no los pagaren en el término de diez días, el juez decretará, a petición del Banco, el Remate del inmueble hipotecado o su entrega en prenda pretoria al Banco acreedor. (Art. 103 inc. 1). El deudor puede oponerse al remate dentro del término de cinco días e interponer las excepciones que restrictivamente establece la misma Ley y en la forma que también regula. Ordenado el remate del inmueble, este se anuncia mediante anuncios publicados cuatro veces y en días distintos. Llegado el día del remate, el inmueble se adjudicará al mejor postor, y el Banco acreedor se pagará de su crédito sobre el precio del remate. Otros antecedentes sobre el procedimiento del remate, condiciones mínimas de las posturas, se regulan en el Art. 104 de la Ley General de Bancos. En este procedimiento no hay embargo puesto que la Hipoteca le sirve al acreedor para rematar el bien. Y para asegurar la acción, se puede solicitar una Medida Precautoria, la que reemplaza al embargo. Luego, a diferencia del Procedimiento Ejecutivo Ordinario en que hay dos cuadernos (el principal y el de apremio), aquí en este procedimiento hay un solo cuaderno.
2) El Art. 106 inc. 2, establece que en las enajenaciones o remates que se efectúen en estos juicios, no tendrá aplicación lo dispuesto en los Nº 3 y 4 del Art. 1464 del Código Civil y el juez decretará sin mas tramite la cancelación de las interdicciones y prohibiciones que afecten al predio enajenado, aun cuando hubieren sido decretadas por otros tribunales.
Los números 3 y 4 del citado Art. 1464 del Código Civil, se refieren al objeto ilícito en las enajenaciones de las cosas embargadas por decreto judicial y de las especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce en el litigio.
Las autorizaciones que exige el articulo 1464 del Código Civil, son improcedentes en las ventas forzadas y solo procede en las ventas voluntarias.
3) El Art. 107 de la Ley General de Bancos dispone que se seguirá el procedimiento señalado en esta ley, tanto en el caso de tratarse del cobro contra el deudor personal del Banco como en los casos contemplados en los Art. 1377 del Código Civil y 758 del Código de Procedimiento Civil.
El citado Art. 1377 del Código Civil establece que los títulos ejecutivos contra el difunto o causante son igualmente válidos contra los herederos. Y el mencionado Art. 758 del Código Procedimiento Civil dispone que para hacer efectivo el pago de la hipoteca se debe notificar previamente al poseedor, cuando el bien gravado lo posea una persona distinta del deudor personal.
4) Los subastadores de inmuebles en juicios seguidos de acuerdo a este procedimiento especial, no estarán obligados a respetar los arrendamientos que pudieren afectarle, a menos que estos hayan sido otorgados por escritura pública inscrita en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, con antelación a la Hipoteca del Banco o autorizados por éste. (Art. 106 Ley General de Bancos).
Como observación final podemos decir que este procedimiento rápido o sumarísimo está muy bien en épocas de normalidad, cuando la gente está pagando sus dividendos y sus deudas y no hay problemas para uniformar el cobro de los dividendos morosos, sin embargo, en épocas de crisis generalizada, y cuando se ha producido por los Bancos un otorgamiento de créditos desmesurado, y los juicios son masivos, surgen con fuerza e intensidad las interrogantes de cómo favorecer a los deudores. Y en este sentido es interesante como, por ejemplo, ha reaccionado el legislador español frente a la crisis económica y financiera que afecta a la mayoría de los países europeos, dictando leyes especiales que tienden a favorecer a los deudores, nos referimos específicamente el Real Decreto Ley 6/2012 de 9 de marzo, cuyo objetivo es “establecer medidas conducentes a procurar la reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago” y “flexibilizar los procedimientos de ejecución hipotecaria”.
Datos Empíricos sobre Las Ejecuciones Hipotecarias en Chile.
Los tiempos judiciales en Chile distan mucho de los existentes en países mas desarrollados. Si la resolución de las controversias tarda en los países de la OCDE. un promedio de un año y siete meses, en Chile, es casi el doble y dependiendo del tipo de juicio.
Específicamente, en los casos de los juicios hipotecarios regulados por la Ley General de Bancos, este tiempo se acorta y puede reducirse a siete u ocho meses si no hay oposición ni incidentes y al doble si se oponen excepciones.
Del total de procesos en los Tribunales civiles en Chile más del 80% corresponden a cobranzas por deudas impagas que impulsan los Bancos y el Sistema Financiero y el retail, (créditos de consumo, casas comerciales). Y, con el propósito de desjudicializar los aspectos administrativos de la ejecución, es decir, aquellos que no implican el ejercicio directo de la jurisdicción, que actualmente cumplen los Tribunales civiles, tales como la liquidación de bienes y el apremio, se ha propuesto, en la reforma del procedimiento civil actualmente en estudio, la figura del “Oficial de Ejecución”, quien reemplazaría al juez, en la parte administrativa de este procedimiento.
En cuanto al costo económico para el deudor ejecutado hay que considerar lo siguiente:
a) Notificaciones judiciales
b) Receptor Judicial (funcionario que practica las notificaciones)
c) Avisos en los diarios
d) Tasación (en juicios de desposeimiento)
e) Impuestos
f) Aranceles Notariales y Registrales
g) Intereses.
Y en cuanto al costo económico para los Bancos, éstos no siempre se resarcen en plenitud de sus acreencias puesto que los inmuebles subastados no siempre se rematan en el 100 % de su valor de tasación.
Y en cuanto al tipo de interés, actualmente en Chile este asciende, en los mutuos hipotecarios, a un promedio de entre un 4% a un 5% de interés anual, que es una tasa real que comprende un valor nominal mas un reajuste (U.F.); a diferencia de la tasa de los prestamos de consumo que es una tasa nominal, cuota fija, de un promedio de 1,5% mensual (18% anual). La diferencia la constituyen, las garantías (Hipotecas) en un caso y los plazos que, en el caso de los mutuos hipotecarios puede llegar hasta 30 años.
El papel del Registro de Propiedad en el Procedimiento Ejecutivo.
En el procedimiento de ejecución cuando ésta recae sobre bienes inmuebles o derechos reales tiene una importancia capital la certificación que debe solicitarse del Registro del Conservador de Bienes Raíces, el que expide el denominado certificado de Gravámenes y Prohibiciones, que es un instrumento publico el cual informa sobre la exacta titularidad del inmueble, así como de los gravámenes y prohibiciones que lo afectan, indicándose los distintos grados de las hipotecas, las que prefieren según el orden de su inscripción.
Junto con ésta certificación fundamental, el Registro se pronuncia a la vez sobre los eventuales litigios, embargos o declaración de bien familiar u otras ultimas anotaciones en el libro de Repertorio que pudieran afectarlo.
Es una certificación que debe otorgar el Registro en cualquier momento y a solicitud de cualquier persona, sin esperar requerimiento del Tribunal que conoce de la ejecución.
En nuestro sistema la Hipoteca está indisolublemente unida al Registro de la Propiedad, no solo porque es de constitución registral, sino porque el Registro de Propiedad asegura la titularidad del dominio sobre los inmuebles hipotecados y de sus cargas y además es garantía de seguridad para el acreedor hipotecario cuando, incumplido el crédito, éste ejerce su acción hipotecaria a través del procedimiento ejecutivo respectivo.
Y es en la fase de las Medidas Cautelares, donde el Registro de Propiedad adquiere un protagonismo y rol fundamental.
En efecto, tanto las que persiguen asegurar el resultado de un juicio, como son las medidas precautorias, las prohibiciones de gravar, enajenar y celebrar actos y contratos y el embargo y el derecho de retención del Art. 545 del Código de Procedimiento Civil, así como la quiebra y la Declaratoria de Bien Familiar de un inmueble, como aquellas que buscan asegurar o garantizar el cumplimiento de una obligación, especialmente la hipoteca, deben necesariamente reflejarse en el Registro o en los Registros a cargo de los Conservadores de Bienes Raíces.
Estos Registros que son de tres clases, de acuerdo al Art. 31 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.
El primero, el Registro de Propiedad
El segundo, el Registro de Hipotecas y Gravámenes
El tercero, el Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar.
En el primero, se inscribirán las translaciones de dominio y siempre la respectiva inscripción deberá reflejar, por medio de anotaciones marginales de advertencia, los gravámenes, cargas y prohibiciones que la afectan.
En el segundo, se inscribirán, las Hipotecas, los censos, los derechos de usufructo, uso y habitación, los fideicomisos, las servidumbres y otros gravámenes semejantes como el derecho de retención del Art. 546 del Código de Procedimiento Civil, arriendos y arriendos con promesa de compraventa (leasing inmobiliario), reglamentos de copropiedad inmobiliaria, cesiones de créditos hipotecarios, (subinscripción al margen de la respectiva inscripción hipotecaria) y posposición de hipotecas.
Y en el tercero, las interdicciones y prohibiciones de enajenar e impedimentos relacionados en el Art. 53 Nº 3, del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces que son todo impedimento o prohibición referente a inmuebles, sea convencional, legal o judicial que embarace o limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de enajenar. Por ejemplo, el embargo, cesión de bienes, secuestro, litigios,
Importancia y efectos de la inscripción en el Registro.
Desde luego, la hipoteca como contrato sólo afecta a las partes desde su celebración; pero respecto de terceros, o sea, como derecho real, únicamente los afecta desde el momento de la inscripción hipotecaria, es decir, desde que se celebra la tradición simbólica del derecho real de Hipoteca en el Conservador de Bienes Raíces.
Esto, puesto que como todo derecho real, la Hipoteca requiere inscripción en el Registro Conservatorio, conforme la tesis del título translaticio y el modo de adquirir de todo derecho real, tesis por lo que opta nuestro Código Civil.
La inscripción a la vez que es tradición del derecho real de Hipoteca, sirve también para dar publicidad al gravamen para que los terceros tengan conocimiento de ella. La exigencia de la inscripción significa descartar las Hipotecas ocultas que aceptaba la legislación anterior al Código Civil, pues aun, la hipoteca legal que contempla el Art. 662 del Código de Procedimiento Civil requiere también inscripción. Su naturaleza es la de ser constitutiva, desde el momento que ella es necesaria para que exista el derecho real de Hipoteca. Mientras el titulo convencional o legal no tiene acceso al registro, no existe gravamen alguno.
Distinto es el rol que juega la inscripción de otras actuaciones procesales transcendentes en el procedimiento ejecutivo, como lo son la inscripción del embargo y la de una prohibición, ya que en un caso, el de la prohibición cuando recaiga sobre bienes raíces deberá inscribirse en el Registro respectivo (Prohibiciones) y sin este requisito no producirá efecto respecto de terceros (Art. 297 del Código de Procedimiento Civil) y en el caso del embargo, cuando recae sobre bienes raíces o derechos reales constituidas en ellos, no producirá efecto alguno legal respecto de terceros sino desde la fecha en que se inscriba en el respectivo Registro Conservatorio en donde estén situados los inmuebles. En ambos casos la inscripción solo juega un rol de publicidad. Pero todas son de obligatoria inscripción para que produzcan efectos legales. La inscripción del embargo no tiene carácter constitutivo, porque existe jurídicamente desde que la autoridad judicial lo decreta y el ministro de fe respectivo realiza la entrega de los bienes al depositario, levanta acta de la diligencia y realiza la denominada traba de embargo (Art.450 Código Procedimiento Civil). O sea, existe fuera del registro y lo que garantiza su inscripción son los efectos del Embargo respecto de terceros.
Como uno de los trámites que integran el remate público en la ejecución forzada procesal, destaca la escritura pública con que se perfecciona el remate.
Para los efectos de la inscripción no admitirá el Conservador si no la escritura definitiva de compraventa, dicha escritura será suscrita por el rematante y por el juez, como representante legal del vendedor, y se entenderá autorizado el primero para requerir y firmar por si solo la inscripción en el Conservador, aun sin mención expresa de esta facultad (Art. 497 del Código Procedimiento Civil), lo que constituye una señalada excepción a la regla general del sistema de tradición por medio de la inscripción contemplada en el Art. 61 del Reglamento del Conservatorio de Bienes Raíces que dispone que si la inscripción se pide para transferir el dominio de un inmueble, o de algún otro de los derechos reales comprendidos en el Nº 1 del Art. 52 (Los títulos translaticios de dominio de los bienes raíces; títulos de derecho de usufructo, uso y habitación, censo e hipoteca constituidos en inmuebles, y la sentencia ejecutoria que declare la prescripción adquisitiva del dominio o de cualquiera de dichos derechos) será necesario que el apoderado o representante legal presente el titulo de su mandato o de su representación. Exigencia que se justifica por la gravedad que tiene el hecho de que mediante la nueva inscripción de dominio, se cancelará la anterior que existía a favor del tradente, de modo que el Conservador de Bienes Raíces debe constatar debidamente que es el mandatario o representante del dueño o poseedor inscrito quien solicita la inscripción.
Luego, en la escritura pública definitiva de la venta forzada, no se necesita la cláusula usual que faculta al portador de copia autorizada del título para requerir y firmar la correspondiente inscripción de dominio en el Conservador para que el comprador pueda requerir por si solo aquella inscripción. Pero, esto a condición de que este requerimiento sea hecho por el rematante, que es el único al que excepcionalmente se confiere esta facultad en el citado Art. 497 del Código Procedimiento Civil.
Finalmente, hay que considerar el efecto de la inscripción como determinante del rango hipotecario. En efecto, el momento de ingreso determina en nuestro sistema el rango prelativo, puesto que las hipotecas prefieren de acuerdo con lo dispuesto por el Art. 2477 del Código Civil, según sus fechas y las Hipotecas de una misma fecha que gravan una misma finca preferirán unas a otras en el orden de su inscripción en el Registro. Igualmente determinante para que opere la posposición de las hipotecas será la inscripción en el Registro, ya que como toda renuncia deberá de conformidad al Art. 52 Nº 3 del Registro del Conservatorio de Bienes Raíces, inscribirse.
Otros Procedimientos.
Existen otros procedimientos similares a los descritos para la ejecución de otros contratos, como los de compraventa de cosa mueble a plazo, prendas agrarias e industriales, pero en los cuales actualmente ya no se contempla la actuación del Registro a cargo del Conservador de Bienes Raíces.
Sí, vale la pena señalar que existen otros procedimientos ejecutivos especiales como por ejemplo, el de cobro de impuestos regulado en el Titulo IV, en el Código Tributario en los Art. 168 y siguientes, que trata “del cobro ejecutivo de las obligación tributarias de dinero en que existe una disposición, el Art. 171 inc.2, que ordena que practicado el requerimiento en alguna de las formas indicadas por la ley sin que se obtenga el pago, el recaudador fiscal, personalmente, procederá a la traba del embargo; pero tratándose de bienes raíces el embargo no surtirá efecto respecto de terceros, sino una vez que se haya inscrito en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente”. Además los Conservadores de Bienes Raíces estarán obligados a proporcionar preferentemente las copias, inscripciones y anotaciones que les pida la Tesorería Comunal.
El valor de sus actuaciones lo percibirá a medida que los contribuyentes enteren en Tesorería, las respectivas costas de cobranzas.
Igual rol de publicidad cumple la actuación del Conservador de Minas, en los procedimientos ejecutivos especiales de cobro de patente minera, en los que se les impone la obligación de mantener y publicar las nominas de los Concesiones Mineras ubicadas dentro del territorio de su oficio y por las que se haya pagado patentes, con su especificación de su nombre y ubicación, del dueño que figura en el rol correspondiente y de la cantidad pagada.
Dispone el Código de Minería (Art. 153) que los demás procedimientos relativos al remate, al acta correspondiente, a la escritura de adjudicación y a su inscripción, se regirán por las disposiciones del Código Procedimiento Civil relativas a la subasta de bienes inmuebles embargados.
Conclusión.
En definitiva, si el Registro de la Propiedad consigue fomentar el crédito territorial, esto es, la concesión de créditos garantizados con inmuebles (como por ejemplo los Mutuos Hipotecarios) estaría cumpliendo una de sus finalidades esenciales, además de proveer seguridad jurídica.
Bibliografía
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