Autor: Edmundo Rojas

En una editorial de Revista Fojas me referí al uso de la firma electrónica avanzada en las copias de los títulos sujetos a inscripción y en la certificación de las inscripciones en dichas copias por el Conservador, lo cual es posible de llevar a efecto con arreglo a las disposiciones de la ley Nº 19.799.

No cabe duda que las copias de las inscripciones y los certificados de hipotecas y gravámenes y de interdicciones y prohibiciones de enajenar pueden darse y otorgarse mediante documento electrónico suscrito con firma electrónica avanzada por el Conservador.

Lo mismo cabe decir respecto del formulario 2.890 del Servicio de Impuestos Internos, que suscrito por el adquirente de un inmueble, por el notario ante quien se otorga la escritura publica en que consta el acto o contrato y por el Conservador que en razón de su competencia territorial inscribe en el Registro de Propiedad a su cargo el inmueble de que se trate, consignará en dicho formulario 2.890 la foja, número y fecha de la inscripción respectiva, debiendo luego remitir dicho formulario al Servicio de Impuestos Internos, remisión que bien puede hacerse también en soporte electrónico con la firma electrónica avanzada del Conservador, calidad que lógicamente debe tener también la firma del notario. La firma del adquirente del inmueble lógicamente no puede ser objeto de certificación por el ente certificador que, en cambio si estará facultado para certificar la firma electrónica avanzada tanto del Notario como la del Conservador.

En relación al ente certificador, y como ya se señalara en el editorial de la Revista Fojas Nº 12, en que esta materia fue esbozada, esta entidad certificadora debe necesariamente ser una entidad cuya tuición debe corresponder a los notarios y conservadores atendida la naturaleza de sus funciones de agentes fedatarios del Estado e integrantes del Poder Judicial, que validan la voluntad de las partes manifestada en el acto o contrato suscrito ante el Notario y cuya inscripción dispone la ley que se practique: a) como solemnidad; b) como forma de constitución y prueba del acto o contrato; c) de publicidad del mismo; d) medio de adquisición de los derechos que por el acto o contrato nacen, se transfieren o se transmiten; e) como medio de ordenamiento de la posesión y por ende del dominio sobre inmuebles y otros derechos reales sobre los mismos; f) sobre derechos en sociedades mercantiles inscriptibles en el Registro de Comercio; g) derechos de uso sobre las aguas terrestres y que se inscriben en el Registro de Aguas; h) derechos de los que regula el Código de Minas; i) derechos de los acreedores en contratos de prenda agraria, industrial y especial de prenda.

De lo dicho fluye que nuestro ordenamiento jurídico registral es un medio e instrumento de juridicidad y por ende sustento de paz social. La aplicación de medios tecnológicos para su operatoria, eficacia y concordancia del señalado ordenamiento jurídico con la dinamicidad del comercio en general y en particular del que dice relación con aquel del que dan cuenta los Registros con las finalidades anteriormente señaladas, puede ser objeto de aplicación de la tecnología computacional, no sólo para los efectos en que actualmente recibe aplicación en diversos Oficios Registrales, como lo es la forma en que se confeccionan los índices, para seguimiento de los títulos en el proceso de registración, para información del estado del proceso registral in situ y en algunos casos, mediante la Internet y además para la gestión contable y administrativa que es propia de toda actividad.

En tanto no se sustituya o complemente la registración en medio papel y el folio personal, que nuestra legislación contempla, por la registración en medio magnético y el folio personal sea sustituido por el folio real de manera progresiva como hace años propuse al Ministerio de Justicia, mediante una modificación al Reglamento del Registro Conservatorio y cuyo texto – que fue publicado en el primer número de la Revista Fojas y que puede ser consultado en este sitio web- bien puede ponerse en practica dicho sistema de registración en forma paralela al sistema en vigor que puede ser complementado con la incorporación, también en forma paralela al sistema del folio personal, para lo cual basta tener la voluntad de llevarlo a cabo sin que se requiera modificación legal alguna.

Si a esto sumamos la aplicación de la Ley 19.799, sobre documento y firma electrónica y a esta iniciativa se agregan un número importante de Conservadores que estén dispuestos a integrarse a una red de Oficios Conservatorios en línea mediante su conexión mediante la Internet, contaríamos con un sistema registral interconectado, que complementado con los sistemas de intranet que en cada oficio registral se habilite, daría a nuestro sistema registral la dinamicidad y eficiencia consiguiente en que se conjugarían adecuadamente la certeza y seguridad jurídica de nuestro sistema -que es ampliamente reconocido a nivel internacional- con un manejo tecnológico que se echa de menos y que significaría un importante avance para hacer de nuestro sistema registral un sistema optimo.

Proyecto del Folio real de Apoyo

Para mejorar la gestión registral, especialmente en lo que concierne a la información que es requerida por los interesados y que apunta al conocimiento de la situación registral de inmuebles determinados, de sociedades, derechos de aguas, minas y prendas, son indudables las ventajas que trae aparejado el sistema del folio real sobre el folio personal, ya que en un solo instrumento se concentra toda la información registral pertinente, lo que permite una gestión e información más dinámica, máxime cuando cada folio real puede ser puesto en la Internet y mediante una clave de acceso ser consultado por el titular de los derechos que amparan los respectivos asientos registrales e incorporarlos a dicho folio, el que se complementa con las inscripciones y subinscripciones practicada en los Registros y cuyos textos digitalizados permitirían que el interesado dueño de su clave de acceso al respectivo folio real disponible en Internet lo consultara en pantalla desde cualquier punto pudiendo bajar e imprimir el folio y/o la o las copias y el certificado de hipotecas y gravámenes, e interdicciones y prohibiciones de enajenar concerniente al bien inscrito.

El folio real individualizado por un número, debe contener la individualización del inmueble: Región, provincia, comuna y si es urbano, calle y número e indicación del número indentificatorio de cada una de las unidades inmobiliarias que lo compongan y los respectivos roles asignados por el Servicio de Impuestos Internos a tales unidades y el destino de cada una; tratándose de predios agrícolas debe indicar el nombre del camino y sector en que se encuentra ubicado el inmueble y lógicamente sus deslindes y el número de archivo en el Conservador del plano respectivo.

En relación a cada una de las inscripciones practicadas, éstas se consignan señalando la foja, número de la inscripción y año de la misma, su naturaleza, y monto si corresponde y la notaría, juzgado u o oficina en que se originó el título que sirvió de antecedente para practicarla.