Autor: Nelson Gutiérrez

La proposición de la Ley Nº 20.930 (Diario Oficial 25/06/2016) que estable el DERECHO REAL DE CONSERVACION  MEDIOAMBIENTAL en adelante D.R.C.M.A, se enmarca en un contexto internacional liderado, principalmente, por la Convención sobre la Diversidad Biológica (C.D.B.) de las Naciones Unidas, adoptada al 05/06/1992, Rio de Janeiro, incorporada a nuestro ordenamiento interno mediante Decreto Nº 1963 del Ministerio de Relaciones Exteriores de fecha 06/05/1995, instrumento internacional de amplio consenso mundial, que fija metas para garantizar la representación de todas las formas de vida y sus ecosistemas asociados en el mundo y que reconoce que la conservación  de la diversidad biológica es una meta común de la humanidad y, como esas metas son deficitarias y todos los Estados no las cumplen a cabalidad, iniciativas como las que posibilita la Ley en comento, le dan protagonismo a los privados en la consecución de estos fines.

Un ejemplo de la inacción del Estado, en nuestro propio país, es la no promulgación a esta fecha, de la Ley que crea el Servicio de Biodiversidad y Áreas Protegidas1, el que estará a cargo de la Administración y Supervisión del Sistema Nacional de Áreas Silvestres Protegidas del Estado, lo que impide la aplicación supletoria de las disposiciones de la Ley Nº19.300 sobre Bases Generales del Medio Ambiente, cuyos artículos 34 y 35 regulan la creación deÁreas Protegidas de propiedad privada, las que estarán afectas a beneficios tributarios.

No obstante, hasta ahora no hay “definiciones operativas básicas, estándar eso procedimientos administrativos” que las regulen y obviamente, no los habrá mientras no se cree el mencionadoServicio de Biodiversidad2.

Los precedentes que existen sobre la materia se ubican en la legislación Anglosajona, Estados Unidos, Inglaterra, Suiza y Costa Rica, que fue el primer país en Hispano América  en utilizar el sistema de servidumbre ecológica.

Estados Unidos tiene una larga tradición de Protección Ambiental. Pero, solo algunas décadas atrás, detectaron las mismas falencias que hoy tiene Chile:

1. La concentración de la protección en solo algunas áreas geográficas, particularmente por el Estado a través del Sistema Nacional de Áreas, Silvestres Protegidas del Estado, así por ejemplo, el 84% de las zonas protegidas se ubican en el extremo sur del país (Aysén y Magallanes) y en la Zona Central el área total protegida es menos de un 10%, existiendo importantes vacíos de resguardo en esta última zona.
2. La falta de herramientas o estímulos para la contribución de los privados.

Nacieron así las Servidumbres de Conservación o “ConservationEasements” que contemplan incentivos tributarios yque permiten resguardar terrenos privados ambientalmente valiosos, sin afectar de manera significativa los derechos de los propietarios, lo que produjo un importante aumento de la conservación practicada por privados en EstadosUnidos. Otro mecanismo, lo constituyen los “LandTrust” que son Organizaciones no Gubernamentales dedicadas a Proyectos Conservacionistas.

El objetivo de la Ley Nº 20.930 es fomentar y desarrollar la participación del sector privado en la conservación y protección ambiental y con tal propósito se estableció el D.R.C.M.A el que nace de un acuerdo de voluntades entre un propietario de un predio sobre el que recae el derecho y una persona natural o jurídica determinada, denominada titular, destinado a preservar el medio ambiente mediante limitaciones o gravámenes al dominio del bien afectado.

Constituye así el D.R.C.M.A. un instrumento coadyuvante de la política pública en la conservación del patrimonio ambiental, ofreciendo una herramienta práctica para dar certeza jurídica a los más variados emprendimientos de conservación, los que en un país como el nuestro, de tanta potencialidad ecológica y turística, puede alcanzar proyecciones insospechadas.

La iniciativa se enmarca dentro de nuestros textos constitucionales que regulan la protección ambiental y dentro de los cuales se ensambla este nuevo derecho real. Partiendo por el artículo 19 Nº 8, el que dispone: “La Constitución asegura a todas las personas: El derecho a vivir en un medio ambiente libre de contaminación.Es deber del Estado velar para que este derecho no sea afectado y tutelar la preservación de la naturaleza. La Ley podrá establecer restricciones especificas al ejercicio de determinados derechos o libertades para proteger elmedio ambiente”. Por lo tanto, la Constitución, obliga al Estado a proteger el derecho a vivir en un medio ambiente incontaminado y a preservar la naturaleza, de tal modo que esta Ley se constituye en un importante medio para dar cumplimiento a estos deberes constitucionales del Estado Chileno.

Además si el referido numerando autoriza a imponer forzosamente restricciones a ciertos derechos o libertades con fines ambientales, con mayor razón aun, los privados podrán limitar su derecho de propiedad cuando así lo decidan libre y voluntariamente.Otros derechos constitucionales como el derecho a la vida (artículo 19 Nº 1) y a la protección de la salud (artículo 19 Nº 9) constituyen el sustento jurídico del derecho a vivir en un medio libre de contaminaciones.

Por su parte, el artículo 19 Nº 24 inciso 1º en cuanto asegura a todas las personas el Derecho de Propiedad en sus diversas especies sobre toda clase de bienes   corporales e incorporales, se colige que el D.R.C.M.Aen cuanto bien incorporal  estará protegido jurídicamente como objeto del derecho de propiedad.

Y aún más, el inciso 2º del referido Nº 24, sobre función social  de la propiedad que autoriza imponer restricciones al dominio, precisamente para la conservación  de patrimonio ambiental. En suma, nuestra Constitución expresa un claro espíritu a favor de la conservación ambiental.-

Beneficiarios del D.R.C.M.A, en lo inmediato lo será la persona natural o jurídica que la Ley denomina titular, porque logra su objetivo, cuales, conseguir la protección ambiental. Y lo consigue a un bajo costo, puesto que este Derecho Real reduce los costos de transacción  para lograr la conservación, sin que le sea necesario invertir o adquirir el predio en su totalidad para conservarlo. Pero, no hay que desconocer que al preservarse en un parque privado, por ejemplo: los humedales, la naturaleza, los bosques, el agua, la flora y fauna, se beneficia  toda la comunidad, incluso una industria como el eco-turismo y las personas que habitan cerca de las zonas en donde se desarrollan estos emprendimientos  de conservación  que verán valorarse y transformarse sus inmuebles o predios en Activos medioambientales y desde este punto de vista, la doctrina,sostiene que este derecho es un Derecho Real Activo y no un gravamen o carga real, distinto de las servidumbres ambientales o de los “covenants” del Reino Unido, que al ser definido como un derecho que consiste en la Facultad de Conservar (artículo 2 de la Ley) con lo que se ha seguido  la forma de otros derechos reales activos como el usufructo-sin perjuicio de sus efectos u obligaciones reales o gravámenes varios que surgen y se imponen en virtud del artículo 6º de la misma Ley, por ejemplo; la prohibición de destinar el inmueble a un fin comercial o industrial.

Al decir de este autor (Profesor Jaime Ubilla Fuenzalida) esta nueva “forma” permite y facilita reconocer o representar en el sistema jurídico privado y en la contabilidad financiera los elementos de Patrimonio Ambiental en cuanto bienes valiosos, intangibles ahora considerados, por ejemplo; la belleza escénica, la belleza estética, el medio-ambiente, la biodiversidad, la luminosidad y o obscuridad, etc.

Constituyen intangibles ambientales que los otros derechos reales no han logrado vislumbrar o capturar y que generan una nueva riqueza denominada Capital Natural3, la que puede graficarse o representarse contable y financieramente, lo que facilitará una asignación más eficiente de recursos económicos tanto de origen privado como público.

Este nuevo Derecho Real le permite no solo a sus titulares, detentar capital natural, si no que permite a los propietarios de los inmuebles internalizar la importancia y valor de los atributos de sus bienes de modo tal que en el mediano o largo plazo, en lugar de una desvalorización o detrimento de sus inmuebles, verán aumentar el valor económico, ambiental y social de los mismos y de las actividades que ellos harán posible.

Así por ejemplo, el que quiere limpiar, mantener, descontaminar, reparar y carece de recursos para ello, puede darle a su propiedad una forma jurídica que lo haga susceptible de aporte a terceros, generándose así una nueva riqueza, lo que hará aumentar el valor económico ambiental y social de su propiedad. Nueva valoración  que será muy valiosa por ejemplo, frente a una eventual expropiación por parte del Estado. Y, analizado el D.R.C.M.A, desde la perspectiva del derecho de propiedad o dominio, será ciertamente como derecho, una limitación del mismo (Restringe el ámbito de acción de uno de sus atributos claves: el uso (Profesor Daniel Peñailillo), pero lo será en un carácter similar al derecho de usufructo, que también es un Derecho Real Activo en base a las facultades de uso y goce que otorga y que, no obstante ello, el artículo 732 Nº 2 Código Civil, establece que desde la perspectiva del dominio se trata de un gravamen, lo que los diferencia sustancialmente de otros gravámenes, como por ejemplo las servidumbres.

Normativa Aplicable

Se aplicará, al decir del artículo 1º inciso 2º las definiciones comprendidas en el artículo 2º de la ley Nº 19.300, sobre Bases Generales del Medioambiente, así como, en forma supletoria, las demás disposiciones de dicho cuerpo legal. Y en lo no previsto por la Ley ni por el contratoConstitutivo se aplicará al D.R.C.M.A, en lo que fuere procedente solo los artículos 826 “del mantenimiento de la servidumbre cuando se divide el predio sirviente”; artículo 828 “del derecho a los medios para ejercer la servidumbre”; artículo 829 “del derecho a hacer las obras indispensables para ejercer laservidumbre” y artículo 830 “del modo de ejercer la servidumbre, y de su excesiva onerosidad por el curso del tiempo”,todos del Código Civil. Y no se estableció la aplicación supletoria de todas las normas de las servidumbres, porque esta institución no es una servidumbre, aquí no se grava un predio en beneficio de otro de distinto dueño, sino que estos artículos se refieren fundamentalmente al lado activo o contenido del D.R.C.M.A, así es como el artículo 828 Código Civil dispone: “el que tiene derecho a una servidumbre, lo tiene igualmente a los medios necesarios para ejercerla” y el artículo 829 Código Civil  “el que goza de una servidumbre puede hacer las obras indispensables para ejercerla”, lo que nos hace remitirnos a los llamados Derechos Reales In Faciendo. Esto es, aquellos en que los terceros se encuentran obligados no solo a tolerar, si no a un hacer a favor del titular del derecho, deber de ejecutar determinadas actividades para el cabal cumplimiento  del derecho real de que se trata. Ejemplo: la servidumbre onerisferendi, en ella, además de tolerar que el vecino apoye las vigas de su construcción en el muro, el dueño de éste tiene que mantenerlo y repáralo para que esté en condiciones de soportar ese apoyo.

Nuestro artículo 823 Código Civil  seria un vestigio de este tipo de derecho, al sostener en su inciso 2º “que las servidumbres positivas imponen a veces al dueño del predio sirviente la obligación de hacer algo a favor del titular del derecho”, como la del artículo 842 Código Civil que establece el derecho deldueño de un predio a exigir a los dueños de los colindantes la demarcación a expensas comunes.

El Profesor Peñailillo4sostiene aparte de que en el derecho moderno, algunos Códigos Civiles los regulan expresamente, como el Alemán y el Suizo, aunque la referencia al artículo 842 Código Civil no es apropiada, pues remite a una situación, la demarcación que no constituye propiamente una servidumbre.

Características Artículo 3º

• Es un derecho real inmueble: el derecho se ejerce sobre un inmueble o sobre parte de un inmueble y por tanto tiene tal naturaleza (artículo 580 del Código Civil).
• Transferible entre vivos, por enmarcarse en el principio de libre circulación de la riqueza. No lo será, si las partes así lo pactaren en el contrato constitutivo. (artículo 9).
• Transmisible, por causa de muerte pero de modo indivisible y sin que pueda separarse del inmueble. Característica que es de la esencia del derecho porque se asegura la perdurabilidad de la conservación ambiental en el tiempo.
• Inembargable por importar, de algún modo la existencia de un interésprevalente de la sociedad que está comprometida. El Profesor Corral Talciani5 sostiene que esta característica no se condice con su comercialidad y la posibilidad de transferencia. Y que siendo inembargable, el derecho real tampoco podrá ser hipotecado.
• Indivisible e inseparable del inmueble o de la parte de él que se grava.
• Se puede constituir sobre cualquier bien inmueble, sea rústico o urbano.
• De duración indefinida, pero se admite que las partes acuerden lo contrario, es decir que se establezca un plazo o una condición resolutoria, y con independencia de los cambios de dominio de la propiedad en el cualse establece. El profesor Corral Talciani lo califica como un derecho perpetuo o indefinido.
• Es un derecho distinto o independiente de dominio del bien raíz sobre el cual recae. Y es una limitación del dominio, pero no es un gravamen o carga real. Por ello no es una institución asimilada a las servidumbres, lo que explica la aplicación restringida de solo algunas disposiciones que regulan a esta institución.
• Puede incluir inmuebles por adherencia y destinación que el bien raíz afectado comprenda, así como los aumentos y mejoras que reciba, salvo que en el contrato constitutivo se excluya a todos o algunos de ellos.
• El constituyente es el propietario del predio y titular, “toda persona natural o jurídica, pública o privada” artículo 4º.-
• El propietario del bien raíz seguirá siendo dueño de todos los frutos civiles y naturales que derivan de la conservación del inmueble, salvo en aquello que se acuerda explícitamentepor las partes (artículo 6º inciso final). Y al pactarse que el titular tenga derechos a los frutos naturales o civiles de la conservación del inmueble, eventualmente podría interpretarse laconcurrencia de dos derechos reales: el de conservación y el de usufructo. (profesor Corral Talciani. Obra citada).
• Se basa en un acuerdoeminentementevoluntario entre privados y eventualmente con un ente público que reconoce y mantiene el dominio sobre el bien inmueble. Se constituye por contrato que es solemne; requiere escritura pública, e inscripción conservatoria.
• Es complementario al cumplimiento de metas nacionales de conservación.
• No representa mayor costo para el Estado y reduce los costos de transacción, tanto para los dueños de los predios, como para los sujetos interesados en su conservación, pues para lograr la conservación de un ecosistema puntual, no es necesario adquirir todos los atributos del derecho de propiedad.
• Fortalece el rol de la sociedad civil y valoriza el entorno, esta última característica de valorizar el entorno, implica la cooperación de diversos titulares o estamentos. Así el profesor Ubilla señala por ejemplo que en un mismo especio puede haber una universidad que sea titular de un DerechoReal de Conservación respecto de la investigación biogenética  de la flora y fauna que allí existe; una empresa acuícola que busque cautelar la respectiva cuenca hidrográfica y una comunidad indígena que intenta preservar un espacio ceremonial. El profesor Ubilla agrega que en un mismo lugar pueden concurrir distintos grupos de intereses, sin que ninguno se vea excluido y pudiendo todos ellos coordinarse a través de sus planes de manejos generales , rompiéndose así con la lógica de que al tenerse un derecho exclusivo sobre un espacio, este excluye a los demás6.
• Puede ser a titulo gratuito u oneroso (Nº 3 artículo 7) y en este último caso deberá señalarse en el contrato constitutivo el monto del dinero u otras contraprestaciones que las partes acuerdan y que a nuestro juicioconstituye un poderoso estimulo para su expansión, además de significarle al propietario de una fuente de financiamiento inesperado y quien asumirá la obligación correlativa de por ejemplo: abstenerse de destinar el inmueble a fines inmobiliarios o de explotación agrícola o forestal (Nº 1 artículo 6). La constitución gratuita implicará claramente una donación   por lo que deberán aplicarse las reglas sobre insinuaciones  y solemnidades  para donaciones sobre inmuebles (Corral Talciani, trabajo citado).

Prelación de Derechos. Oponibilidad

Al respecto se consagra una norma sobre prioridad respecto de otros derechos reales en cosa ajena, como pueden ser los de usufructo, uso, habitación, servidumbres e hipoteca. El profesor Peñailillo en la obra citada (página 125) señala que en nuestro derecho nacional  en situaciones de conflicto no hay una solución general  para la prioridad de los diversos derechos reales que pueden coexistir sobre un mismo objeto. Recuérdese al respecto los conflictos entre el derecho de los acreedores hipotecarios con los usufructuarios optándose en la norma del artículo 11 por el criterio de prioridad cronológica, según el adagio: “Primero en el tiempo primero en el Derecho”. Así, los derechos reales constituidos con anterioridad al D.R.C.M.A preferirán  a este último y serán respetados por el Derecho Real de protección ambiental.

Tratándose de los derechos reales convenidos con posterioridad prevalecerá el D.R.C.M.A.Si en virtud de la ejecución  de una hipoteca preferente el bien raíz gravado se enajenara, se extinguirá el D.R.C.M.A. Después en el inciso 2º de la norma del artículo 11, que el profesor Corral Talciani califica de desafortunada (obra citada, página 3) se establece una excepción  a esta regla y se admite que el D.R.C.M.A. no se extinga, aunque  se ejecute una hipoteca de fecha anterior, en la medida que el adjudicatario de la finca hipotecada, ejerza el derecho de opción entre la mantención del derecho de conservación o la extinción del mismo. Si no se ejerciere este derecho de opción, se entenderá que el D.R.C.M.A. se extingue.

Oponibilidad frente a Concesiones Administrativas u otros derechos reales constituidos con anterioridad sobre el mismo inmueble.

En el texto original del proyecto de Ley, no se hacía distinción alguna respecto a la prelación de derechos reales, atendiéndose solamente  a la precedenciade la respectiva inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, produciéndose una colusión con la norma aquella que disponía (inciso 3º del artículo 7º): “con todo, el D.R.C.M.Ano podrá afectar la constitución ni el legitimo ejercicio de los:

1. Derechos de aprovechamiento de aguas
2. De las Concesiones Mineras
3. Concesiones Eléctricas
4. U otros que se otorgan de acuerdo a la Ley
5. Ni de las servidumbres, permisos, cargos, gravámenes que se puedan imponer, conferir o autorizar en conformidad a la normativa aplicable”.

El problema de fondo era determinar si el D.R.C.M.A debía preferir por sobre las servidumbres legales  y respecto a la vinculación  con el Derecho Minero  se discutió latamente sobre la posible colusión de ambos derechos, optándose por mantener el sistema actual, ya que para modificar las normas del Derecho Minero se requiere de la dictación  de una Ley Orgánica Constitucional. Además, se dejó constancia que como la actividad minera no depende  de la voluntad de propietario superficial, y por lo mismo, no podría restringirse su ejercicio conforme lo dispuesto en la Constitución Política y en la Ley Orgánica Constitucional sobre Concesiones Mineras, y en la mayoría de los casos el propietario superficial no coincide con el concesionario de exploración o explotación minera, por lo que estos últimos, pueden ejercer su actividad con independencia del superficiario. El derecho real de conservación, en estos casos,no sería oponible a las concesiones tanto mineras como eléctricas, las que priman sobre el terreno y los derechos reales que lo gravan7.

Por su parte el profesor Ubilla8 refiriéndose concretamente al caso de los Concesiones Mineras hizo presente que el artículo 122 del  Código de Minería dispone que: “Las servidumbres se constituirán previa determinación del monto de la indemnización por todo perjuicio que se cause al dueño de los terrenos o al de la concesión sirviente, en su caso, o a cualquiera otra persona”. Y precisó que, en consecuencia, en el juicio sumario respectivo en que se determine la indemnización a los titulares de otros derechos, se debería tomar en consideración el D.R.C.M.A.

Definición: Después de analizar su naturaleza y características una definición comprensiva de todas los elementos esenciales del D.R.C.M.A puede ser la siguiente: “El D.R.C.M.Ase define como aquel que recae sobre un predio y que cede a favor de una persona natural o jurídica, que impone restricciones al ejercicio del dominio sobre dicho predio, y que eventualmente establece obligaciones de  hacer al titular del predio o incluso al titular del derecho real,con el objetivo de proteger o conservar en distintos grados, los recursos naturales existentes en tal predio9”

Contrato Constitutivo

Por razones de seguridad, publicidad  y por la existencia  de un interés público comprometido, el derecho se constituye mediante un contrato constitutivo que es el titulo sobre la base de un contenido mínimo que establece la Ley (artículo 5), fija el tenor y la amplitud de derechos y obligaciones reciprocas y que, celebradopor escritura pública servirá como titulo para requerir la inscripción (que es el modo de adquirir) en el Conservador de Bienes Raíces Competente. Y para la estabilidad y permanencia del D.R.C.M.A se regulan diversos preceptos, tales como, la enumeración taxativa de quienes puedan ser titulares (una persona natural o jurídica determinada) artículo 2º; las solemnidades para su constitución y las causales limitadas para su extinción, artículo 5-6 y 12; la inoponibilidad frente a terceros (artículo 11); la onerosidad o gratuidad de la constitución (artículo 7 Nº 3).

El principal objetivo del contrato es definir o determinar los gravámenes que servirán para conservar el patrimonio ambiental de un predio, los que tendrán por finalidad precisa, la conservación del Patrimonio Ambiental (artículo 6), debiendo las partes acordar al menos una de las siguientes tres, prohibiciones, restricciones u obligaciones:

1. “Restricción o prohibición de destinar el inmueble a uno o más

determinados fines inmobiliarios, comerciales, turísticos, industriales, de explotación agrícola, forestales o de otro tipo”.

2. “Obligación de hacerse cargo o de contratar servicios para la mantención, limpieza, descontaminación, reparación, resguardo, administración o uso y aprovechamiento racionales del bien raíz”.
3. “Obligación de ejecutar o supervisar un plan de manejo acordado en el contrato constitutivo, con miras al uso y aprovechamiento racionales delos recursos naturales del inmueble gravado, dentro del marco de un uso sostenible de los mismos.

¿De cargo de quién son estas prohibiciones, restricciones u obligaciones?

La ley no lo establece y en la doctrina las opiniones están divididas. Así el profesor don Patricio Lazo10 sostiene que estas serían de cargo del titular del Derecho Real de Conservación Medioambiental; y la profesora María AgnesSalah Abusleme11 por el contrario, sostiene que ellas serían de cargo del constituyente o dueño del inmueble. Corral Talciani sostiene que las obligaciones para el titular son reducidas, y la principal puede ser la de pagar la contraprestación que se pacte en el contrato cuando éste haya sido oneroso (obra citada).

Sin embargo, en la moción parlamentaria del proyecto12 se sostenía que “ineludiblemente, pues, se deben acordar gravámenes al dominio del inmueble, que pueden ser prohibiciones, obligaciones o restricciones, y cuyo propósito principal es la conservación ambiental. Se podrá pactar que las actividades, medidas y planes de manejo pertinentes sean asumidos por el propietario del bien raíz, por el titular o por un tercero.

No obstante, el titular, aunque no le competa una labor de ejecución directa, tendrá siempre a lo menos un deber de vigilancia sobre el cumplimiento de las obligaciones del dueño, dado que elprimero es precisamente la persona que la sociedad ha depositado su confianza para esta finalidad, y si no es diligente podrá ser sustituido por orden judicial”.

Y en el proyecto original, que se proponía al efecto en lo relativo a los gravámenes al dominio13 se establecía derechamente que“En el contrato constitutivo de un derecho real de conservación se deberán incluir gravámenes asumidos por el dueño del inmueble afectado”, que consistían en una o más de las prohibiciones, restricciones u obligaciones que eran más descriptivas y amplias que las actualmente contempladas y que respecto al plan de manejo que se acordara, éste debía ser ejecutado por el propietario o por un tercero.

Entonces, el espíritu inicial del proyecto se inclinaba derechamente por el propietario  o dueño como responsable de asumir las señaladas restricciones, de ahí que, estimamos que dichas obligaciones deben ser naturalmente del dueño o propietario del bien raíz  toda vez que, éste pueda incluso recibir compensaciones económicas por las limitaciones que su ejercicio de dominio pueda sufrir por la constitución del Derecho Real. Y en la medida en que solo el dueño asume o es responsable de estas obligaciones la equiparación o semejanza con los derechos reales infaciendo es más nítida y evidente.-

Menciones de Contrato

Se señalan en el artículo 7º, mereciendo comentario especial la consignada en el numeral 2º por el alcance registral que tiene el hecho de la agregación o anexo de un plano, en el que suscrito por los comparecientes, se grafique el inmueble o la parte de él que se grava y que se entenderá formar parte del contrato. Dicho plano que deberá protocolizarse por el Notario autorizante (aunque la Ley habla de “anexarse”) deberá posteriormente agregarse al Registro de Hipotecas y Gravámenes por parte del Conservador de Bienes Raíces y deberá cumplir con los siguientes requisitos:

1. Señalar los datos de inscripción del bien raíz en el Registro dePropiedad del Conservador de Bienes Raíces competente, su ubicación y la región, provincia y comuna a que pertenezca, y
2. Incluir los deslindes del inmueble.

Consideramos acertada esta exigencia porque la falta de croquis, planos o catastro para individualizar los Bienes Raíces ha permitido según el profesor Daniel Peñailillo14, crítica que compartimos, una proliferación de conflictos que ha entrabado el trafico jurídico inmobiliario, presentándose frecuentes dudas por los usuarios o propietarios de los bienes raíces sobre superficie, extensión y limites de sus propiedades.

Es decir, la no consagración o ausencia en nuestro sistema Registral, entre otros, del principio de la Especialidad o Determinación. Agrega el profesor Peñailillo que “debe imponerse la exigencia de un plano por cada inmueble que se incorpora al Registro15”. Deficiencias que se han salvado por algunas leyes especiales que exigen la incorporación de planos que grafiquen la ubicación, superficie y deslindes de los inmuebles.

Así ocurre por ejemplo con la subdivisión predial urbana y agrícola; de planos archivados de conformidad a la Ley Nº 16.741 sobre saneamiento de títulos de dominio y urbanización de población en situación irregular; otros de acuerdo al Decreto de Ley Nº 2.695 sobre regularización de la pequeña propiedad; planos archivados a favor de la Lay Nº 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria, etc.

Cabe advertir que en el proyecto de la Ley Nº 20.930 se contemplaba al incluir los deslindes del inmueble, la identificación  de cada uno de los vértices del perímetro del bien raíz, utilizando las coordenadas U.T.M,  que es el sistema contemplado en el código de Minería y su Reglamento par las Concesiones Mineras, pero se desechó esta exigencia por la no conveniencia de aludir a aspectos técnicos o tecnológicos  por la posibilidad de cambio que ellos tienen  y además por el alto costo que implica el uso de esta técnica.

El profesor Corral Talciani se pregunta (obra citada) cual sería la sanción aplicable en caso de que se omitan algunas menciones mínimas (incluido el plano que debe anexarse del contrato), lo que  nuestro juicio implicará el rechazo del titulo para inscribirlo, por no tener las designaciones legales para la inscripción (artículo 13 Reglamento del Registro Conservatorio de  Bienes Raíces), omisiones que deberán subsanarse mediante el otorgamiento de una Escritura Pública complementaria del Contrato Constitutivo.

La inscripción. (artículo 8)

La inscripción del contrato se sujeta a las siguientes reglas:

• La inscripción del contrato así como sus modificaciones, es “requisito, prueba y garantía del mismo”.

Precisamente el artículo 5º dispone que el contrato constitutivo deberá celebrarse por Escritura Pública, la cual, además, servirá como titulo para requerir la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces  correspondiente. Y este será aquel en cuyo territorio jurisdiccional esté situado el inmueble. (Así lo precisaba el proyecto original).

El profesor Corral Talciani(obra citada)sostiene que para mantener la coherencia del sistema de propiedad inmobiliaria el contrato no “sirve como”, si no que es el titulo translaticio, y que el derecho real se adquiere mediante latradición que se ejecuta a través de la inscripción.- Y solo desde la fecha de la inscripción  el contrato producirá todos sus efectos.- Además critica la disposición que sostiene (Nº 1 artículo 8) que la inscripción sea “requisito, prueba y garantía” del derecho real, en circunstancias que estos términos se suelen aplicar a la Posesión y no al derecho en sí mismo.

• La inscripción deberá requerirse dentro del plazo de 60 días corridos,contados desde la fecha de celebración del contrato constitutivo. Y desde esa fecha producirá todos sus efectos.- El profesor Corral Talciani entre otras interrogantes que plantea, se pregunta cual será el efecto de que el derecho real o su transferencia no se inscriban en el plazo de 60 días prescrito por Ley.

Nosotros pensamos que como es un plazo fatal, el D.R.C.M.A no nace ni produce efecto alguno. El Conservador de Bienes Raíces deberá abstenerse de inscribirlo. Y desde luego seria inoponible frente a otros derechos reales.- El contrato se entenderá resciliado de pleno derecho. Norma que altera lo dispuesto para los demás derechos reales que se constituyen sobre inmuebles, cuyos respectivos títulos no tienen un plazo para ser inscritos16.

Así mismo, se pregunta como funcionaria la pluralidad de derechos reales de conservación que se constituyen sobre un mismo predio. Pensamos que la aplicación del principio de Prioridad Registral, cuyo aforismo “Primero en el tiempo Primero en el Derecho”, así como la norma del artículo Nº 2477 del Código Civil que regula la preferencia de las Hipotecas en función del orden de su inscripción, permitiría dar una respuesta adecuada a esta interrogante.

Otra pregunta que se plantea, atingente a la materia  de inscripción, es si deberá incluirse este Derecho Real de Conservación  en la Posesión Efectiva de la herencia y sus inscripciones en  caso de muerte del titular persona natural.

Pensamos que sin ninguna duda este derecho real por su carácter transmisible deberá incluirse en el inventario de la Posesión Efectiva de la herencia, puesto que es un derecho real incorporado al patrimonio del causante y protegido por la garantía constitucional del artículo 19Nº 24 del derecho de propiedad.

El hecho de que no figura o no se contempla en la enumeración de los derechos reales del artículo 577 de Código Civil  no es óbice para ello, aunque habrá sido de desear que dicha norma hubiese sido adicionada con la mención de este nuevo derecho real, puesto que la normativa del Código Civil es de aplicación supletoria, por lo menos así se dejó expresa constancia en la discusión legislativa.

Otra pregunta que se plantea es que sucede si en el contrato no se fija duración al derecho; será nulo el contrato o deberá entenderse de duración perpetua? Una respuesta a esta interrogante nos la podría proporcionar la discusión parlamentaria del proyecto, que originalmente planteaba que ésta, la duración, no podría ser inferior a 20 años, entendiéndose que si nada se dice o si se estipula un plazo inferior, se tendría por convenido dicho término. Es decir, no será nulo el contrato y lo será a perpetuidad. Por otra parte el profesor Peñailillo recordó en la discusión parlamentaria que la perpetuidad no es desconocida en los derechos reales limitados.

En efecto, aunque en el Código Civil no se dispone expresamente, se entiende que las servidumbres son perpetuas; permanecen mientras se mantienen las circunstancias que las justifican. Así podría entenderse también la perpetuidad para este derecho teniendo en cuenta que las circunstancias que lo justifican permanecen por mucho tiempo17.-

• Y por último, la inscripción deberá incluir, a lo menos, las menciones enumeradas en el artículo 7º y además, en lo que corresponde, lo establecido en el artículo 78 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, esto es, la mención de la fecha de la inscripción, previa la anotación del titulo en el repertorio, la naturaleza de la inscripción, fechas de la Escritura Pública y nombre del Notario y oficina en que se guarda el protocolo notarial, los nombres y apellidos y domicilios de las partes; el nombre y linderos, (total o parcial) del predio que sufre el gravamen y la firma del Conservador.

En el proyecto original de la Ley Nº 20.930 se contemplaba la obligación del Conservador de Bienes Raíces de practicar de oficio una anotación al margen de la inscripción del inmueble en el Registro de Propiedad, en la que se daba cuenta de la constitución del Derecho Real de Conservación igualmente debía practicarse   si se producía la modificación, transferencia o terminación del derecho, obligación que fue suprimida del texto de la Ley ya que, de todos modos, por mandato del articulo Nº 92 del Reglamento el Conservador de Bienes Raíces está obligado a cumplir con dicha obligación.

Una última observación en relación a la inscripción del D.R.C.M.A, en cuanto el legislador siguió el mismo criterio del legislador de la Ley Nº 19.300 sobre Bases Generales del Medio Ambiente por que el artículo Nº 35 de la citada Ley obliga también a inscribir en el Registro de Hipotecas del Conservador de Bienes Raíces respectivo, la resolución que dictará el Servicio de Biodiversidad y Áreas Protegidas, y que acoge la solicitud voluntaria del propietario de acogerse al sistema de áreas silvestres protegidas de propiedad privada, la que deberá reducirse a Escritura Pública e inscribirse para los efectos de publicidad.

Transferencia.(artículo 9)

Se podrá transferir el derecho Real de Conservación a cualquier titulo, salvo que en el contrato se estipule algo diverso. El respectivo acto o contrato deberá celebrarse por Escritura Pública y practicarse la pertinente inscripción. A este respecto, se aplicaran, en lo que corresponda los artículos 4º (quienes puedan ser titulares); 5º (contrato constitutivo); 6º (efectos del contrato); 8º (reglas de la inscripción) y artículo 10 (modificaciones deberán cumplir con las mismas formalidades y requisitos exigidos para su constitución).

Terminación del Derecho Real de Conservación.(artículo 12)

El Derecho Real de Conservación se extinguirá por las “causales generales de terminación de los derechos reales” fórmula que para el profesor Corral Talciani(obra citada) no se comprende porque no existen estas causales generales, y mas bien cada derecho real tiene las suyas (obra citada).

Y añade que como el mismo texto legal asimila este derecho a las servidumbres, estima que deberían aplicarse las causales de extinción de este derecho previstas en los artículos Nº 885 y siguientes del Código Civil, entre los cuales destaca la posibilidad de que se extinga por prescripción extintiva (no uso) por 3 años. Es obvio que puede terminar por acuerdo de las partes o por renuncia, por la sola aplicación de las normas generales de la Legislación Civil.- Para el profesor Orrego Acuña18 le parece dudosa la aplicación de la normativa referida a las causales de extinción de las servidumbres, pues el artículo 1º inciso 1º restringe la aplicación supletoria solo a los artículos referidos: 826; 828; 829 y 830 del Código Civil.-

Y las causales especiales que contempla la ley son tres

• La transferencia del bien gravado, de conformidad con el inciso 2º del artículo 11, circunstancia que se da cuando en virtud de la ejecución de una Hipoteca preferente, el bien gravado se enajenare, se extinguirá el Derecho Real de Conservación. Lo mismo ocurrirá en el caso del bien subastado y el tercero adquirente no ejerce su derecho de opción, en la oportunidad que indica la Ley, entre la mantención del derecho de conservación o su extinción. Si no ejerciere este derecho de opción, se entenderá que el Derecho Real de Conservaciónse extingue.- Hay que advertir que en la discusión parlamentaria no hubo dudas u objeciones sobre la redacción de esta criticada norma.

Las otras dos causales de terminación del Derecho Real de Conservación son:

• La disolución de la persona jurídica titular del derecho, salvo estipulación en contrario. Y
• La expropiación del inmueble gravado. Si se expropiase parcialmente, subsistirá el Derecho Real de Conservación sobre la parte no expropiada, si fuere posible.Lo anterior será sin perjuicio de las indemnizaciones que correspondan, tanto al propietario como al titular del D.R.C.M.A. Por último, añade la Ley que las prestaciones mutuas a que pudiere dar lugar el término del D.R.C.M.Ase regularán por las normas contempladas en los artículos 904 a 914 del Código Civil, esto es, las de las prestaciones mutuas en la reivindicación.

Adecuación de Normas Substantivas y Reglamentarias

La moción parlamentaria que establecía y proponía el Derecho Real de Conservación después de analizar los precedentes de Derecho comparado, específicamente los “Conservation Easement” o servidumbres de Conservación y los “land trust” en Estados Unidos, y hacer referencia al Sistema Nacional de Áreas Silvestres Protegidas del  Estado y la legitimidad, su asidero Constitucional y hacer un análisis de las características propias del Derecho Real de Conservación Medioambiental, concluía que la introducción de este Derecho Real hacia necesaria una discreta pero insoslayable  reforma al Código Civil y a otras normas complementarias, con el objetivo de agregarlo entre los derechos reales comprendidos en nuestra legislación y darle coherencia frente a otras instituciones en que ellos tienen  relevancia, como la sociedad conyugal y la prescripción19.

Y así es como el artículo 23 del proyecto original contemplaba modificaciones, primero en el Código Civil y después al Registro del Conservador de Bienes Raíces.

En efecto, en su número uno, introducía ocho modificaciones en el Código Civil, para adaptar las disposiciones pertinentes de este cuerpo legal, al establecimiento de este nuevo derecho real.-Y en su número dos, introducía, a su vez, dosmodificaciones en el Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, con la misma finalidad.-

Número 1.-

Por su letra a), modifica el artículo 393 para incluir la constitución del derecho real de conservación entre los actos de administración que no puede efectuar el tutor o curador sobre los bienes raíces del pupilo, sin previo decreto judicial.

Por su letra b), modifica el inciso segundo del artículo 395 para declarar innecesario dicho decreto judicial en el caso de bienes raíces transferidos al pupilo con la carga de constituir un gravamen, añadiendo a la hipoteca, censo o servidumbre, el derecho real de conservación.

Por su letra c) introduce dos modificaciones en el artículo 577:

1.- agrega en el listado de derechos reales que enumera este artículo, el derecho real de conservación.

2.- agrega un inciso tercero para establecer que el derecho real de conservación se rige por leyes especiales.

Por su letra d) introduce tres modificaciones en el artículo 732:

1 y 2.- realiza adecuaciones de forma para agregar un nuevo número en    este artículo.

3.-  agrega un número 4 en la enumeración que realiza esta disposición para incluir dentro de las limitaciones del dominio, el derecho real de conservación, añadiendo que se somete a leyes especiales.

Por su letra e) modifica el inciso primero del artículo 1721 para incluir la constitución del derecho real de conservación entre aquellas estipulaciones que el menor hábil para contraer matrimonio, puede hacer en las capitulaciones matrimoniales siempre que cuente con autorización judicial.

Por su letra f) modifica el artículo 1749 para intercalar un nuevo inciso, que pasaría a ser quinto, para incluir la constitución del derecho real de conservación, entre los actos que el marido, en ejercicio de la administración ordinaria de la sociedad conyugal, puede efectuar sólo con autorización de la mujer.

Por su letra g) modifica el inciso primero del artículo 1754 para incluir la constitución del derecho real de conservación, entre los actos que el marido, en ejercicio de la administración ordinaria de la sociedad conyugal, puede efectuar sólo con el consentimiento de la mujer, sobre los bienes raíces propios de esta última.

Por su letra h) modifica el artículo 2498 para agregar un nuevo inciso, que pasaría a ser tercero, para declarar que el derecho real de conservación no puede adquirirse por prescripción.

Número 2.-

Por su letra a) modifica el inciso segundo del artículo 32 para incluir el derecho real de conservación entre aquéllos gravámenes que deben inscribirse en el Registro de Hipotecas y Gravámenes.

Por su letra b) introduce dos modificaciones en el artículo 52:

1.- agrega en su número 1° el título translaticio del derecho real de conservación entre aquéllos que deben inscribirse.

2.- incluye en su número 2° el derecho real de conservación entre los gravámenes sobre bienes raíces que deben inscribirse20. Sin embargo, el texto del proyecto elaborado por la Comisión de Recursos Naturales que contemplaba las modificaciones a los señalados artículos al Código Civil y al Registro del Conservador de Bienes Raíces fue modificado en su redacción final y se optó por suprimir el artículo 23 que contemplaba tales modificaciones.-Uno de los diputados de la Comisión de Constitución Legislación y Justicia, Señor Burgos originalmente planteó, al analizar el concepto de los derechos reales que, de aprobarse el proyecto se entenderá que se agrega un nuevo derechoreal -en este caso de conservación- al listado consignado en el artículo 577 del Código Civil21. Aunque con antelación señaló que resultaba válido preguntarse como se resguardaba mejor el imperio del código, si dejando fuera de sus disposiciones un derecho real o incorporándolo  a su texto. Y, añadía que, si bien habría sido preferible que este nuevo derecho real figurara en el listado del Código Civil, ello no resultaba indispensable por cuanto se lo creaba con todos los requisitos y condiciones necesarios y a su respecto serían aplicables supletoriamente por cierto, todas las reglas generales establecidas en el Código Civil22.

Por su parte el diputado Señor Harboe señaló que existían precedentes de derechos reales creados en virtud de leyes especiales que no figuraban en el código, como era el caso del código de aguas y la luz eléctrica, a los cuales se aplicaban supletoriamente las normas del Código Civil y que, por lo mismo,habiendo precedentes, estimaba que no era prudente modificar la estructura de este último solo para incluir un nuevo derecho real23.

Finalmente, no se alteró la enumeración de los derechos reales del Código Civil manteniendo la armonía con otros que tampoco se han incluido en él. Se estimó que la iniciativa resultaba clara en el establecimiento de un nuevo derecho real que, tal como sucede con otros, creados en virtud de leyes especiales, no figura en el Código Civil.

Por otra parte, su eventual incorporación en el Código Civil podría constituirse en el factor de confusión o interpretación por cuanto que razón podría haber  paraque se incorporara en el Código Civil este derecho real y no lo fueran los demás creados en otras leyes especiales.

Como observación podemos indicar que los demás o la mayoría de los derechos reales que no están contemplados en el artículo 577 del Código Civil son de carácter netamente administrativos, como lo son por ejemplo el Derecho Real deConcesión Minera y elde Aguas24 y cuyos estatutos orgánicos o leyes regulatorias consagran expresamente, en diversas disposiciones, la aplicación supletoria de la normativa civil25, cosa que no ocurrió con la ley de Conservación Medioambiental toda vez que su artículo 1º limita expresamente la aplicación de las normas del Código Civil solo a 4 artículos específicos y nada más. Y para que hubiera habido una real concordancia debió haberse estipulado expresamente en el artículo 1º, por lo menos, lo de la aplicación supletoria de la normativa civil, la que de haberse estipulado, habría evitado, a nuestro juicio, el surgimiento de diversas dudas o dificultades interpretativas que suscita la Ley 20.930.

Lo de los Beneficios Tributarios

El profesor Corral Talciani advierte que la falta de incentivos tributarios para que los propietarios se sientan inclinados a gravar sus propiedades con este nuevo derecho real, será una situación que puede impedir o dificultar su aplicación y funcionamiento: En efecto la Ley nada dice sobre la materia.

Perouna efectiva disminución de la carga tributaria, como una rebaja en las contribuciones de Bienes Raíces, impuestos a las herencias y a las donaciones o apoyo técnico-financiero con financiamiento público para por ejemplo, mediciones de biodiversidad, monitoreo de comportamiento, evolución de caudales de agua, etc26, contribuirá a salvar estas eventuales dificultades en su aplicación.-Una norma inspiradora a seguir podría ser tambiénel adoptar incentivos tributarios similares a los contemplados en la Ley Nº 20.241–(D.O. 19/I/2008) de Incentivo Tributario a la Inversión Privada en Investigación y Desarrollo, para mejorar la capacidad competitiva de las empresas Chilenas, que contempla entre otros, créditos tributarios contra el impuesto de primera categoría o gastos necesarios para producir rentas sobre la inversión privada  relacionada, ahora, con la Biodiversidad.

¿Nuevas Funciones del registro de Propiedad?

Con la creación de este nuevo D.R.C.M.A paulatinamente se van ampliando las funciones que el Registro Inmobiliario Chileno ofrece a la comunidad, así ahora, puede ofrecer una información más global al incluir información que sea medioambientalmente relevante y valiosa. Así por ejemplo: al otorgarse un certificado de gravámenes, o al otorgarse una simple copia de inscripción relativa a un inmueble, se podrá colegir que éste está sujeto a un plan de manejo con miras al uso y aprovechamiento  racionales de los recursos naturales del inmueble, dentro del marco de un uso sustentable de los mismos, o que está sujeto a restricción de destinarlo a fines industriales, forestales, o que existe la obligación del propietario, o eventualmente del titular del Derecho Real, de hacerse cargo o de contratar servicios para la mantención, limpieza, descontaminación, etc., del respectivo predio o bien raíz.

También podría considerase como norma ambientalmente valiosa aquella disposición  del  D.L 701( Diario Oficial 28-X-1974) cuyo artículo 12 fijó el régimen legal de los terrenos forestales o preferentemente aptos para la forestación y que obliga a los propietarios de terrenos cubiertos por bosques naturales o artificiales, a inscribir la calificación de terrenos de aptitud preferentemente forestal, de que éstos sean objeto, hecha esta calificación por la Corporación Nacional Forestal (CONAF), en el respectivo Registro e Hipotecas del Conservador de Bienes Raíces respectivo, considerándose las obligaciones que emanan de esta calificación como gravámenes reales que afectan al predio, y anotarse además, al margen de la inscripción de dominio del mismo. En consecuencia, las obligaciones que lleva implícita la calificación, afectarán en caso de transferencia en igual forma a los adquirentes de predio. Como ejemplo de una de estas obligaciones que pesa sobre el beneficiario de esta calificación (que implicaba subsidios y rebajas tributarias, ahora suprimidas) es la de presentar planes de forestación, reforestación o manejo elaborado por ingenieros agrónomos o forestales calificados.

También puede señalarse como otra norma ambientalmente valiosa, aquella otra disposición de la Ley 20.283 (Diario Oficial 30/7/2008) sobre recuperación del bosque nativo y de Fomento Forestal cuyo objetivo es la protección, la recuperación y el mejoramiento de los bosques nativos, con el fin de asegurar la sustentabilidad forestal y la política ambiental, y que después de definir lo que se entiende por plan de manejo, en su artículo 2° N° 18 como “el instrumento que, reuniendo lo requisitos que se establecen en este cuerpo legal, planifica la gestión del patrimonio ecológico o el aprovechamiento sustentable de los recursos forestales de un terreno determinado, resguardando la calidad de las aguas y evitando el deterioro de los suelos.

Seguidamente agrega que será plan de manejo de preservación cuando tenga como objetivo fundamental resguardar la diversidad biológica, asegurando la mantención de las condiciones que hacen posible la evolución y el desarrollo de las especies y ecosistemas contenidos en el área objeto de su acción. Y será plan de manejo forestal cuando su objetivo sea el aprovechamiento del bosque nativo para la obtención de bienes madereros y no madereros, considerando la multifuncionalidad de los bosques y la diversidad biológica” Y, pues bien, aprobado este plan de manejo (artículo 13 Ley) el interesado o quien adquiera posteriormente el predio quedará sujeto a su cumplimiento y a las demás obligaciones que establece la Ley. Y para estos efectos, deberá anotarse al margen de la respectiva inscripción de dominio, que el predio de que se trata cuenta con un plan de manejo aprobado.

Esta anotación será gratuita (como muchas otras que se le imponen al Conservador de Bienes Raíces con este carácter), y se efectuará con la sola comunicación de la Corporación Nacional Forestal al Conservador de Bienes Raíces que corresponda.

También el Conservador de Bienes Raíces  deberá tomar nota del desistimiento por el interesado aprobado previamente por la CONAF, de su respectivo plan de manejo.El esbozo de esta normativa nos conduce a pensar que al Registro Inmobiliario  Chileno y particularmente sus Registros de Propiedad e Hipotecas le cabrían otras nuevas funciones, ahora, colaborativas con la protección del Medio Ambiente, dando publicidad no solo de la situación jurídica, sino que también de incidencias ecológicas desfavorables  y amenazas ambientales que repercuten directamente con el suelo y en el Medio Ambiente.

Ejemplos de estas incidencias o circunstancias desfavorables, desgraciadamente, tenemos en abundancia, en nuestro país, basta pensar en los recientes desastres ecológicos producidos por los incendios del mes de Enero del 2017, en donde extensísimas zonas fueran arrasadas por el fuego desapareciendo flora y fauna; la creciente desertización; las inundaciones; terremotos; desbordes de ríos y quebradas que cambian el paisaje urbano y rural; la expansión generalizada de la industria inmobiliaria la que acrecienta el riesgo de construir y celebrar transacciones sobre suelos de dudosa calidad medio ambiental; etc, etc.,

Ejemplo de esta contribución del Registro de la Propiedad nos la da la legislación española, cuyos precedentes se basan en Directivas dictadas por la Comunidad Europea, y así podemos considerar el caso de la declaración de suelos contaminados27 que son determinados por la Autoridad Administrativa y comunicados por ésta al Registro de la Propiedad, la que deberá ser objeto de nota marginal en el Registro.

Concretamente los propietarios de fincas en las que se hayan realizado algunas de las actividades potencialmente contaminantes, estarán obligados, con motivo de su transmisión, a declararlo en Escritura Pública, y este hecho será también objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad, y así, el adquirente del predio resultará advertido, evitándose de este modo, eventuales litigios sobre vicios ocultos en el inmueble objeto del contrato.

CONCLUSIÓN28

Surge entonces un reto para el legislador teniendo presente los ejemplos de países desarrollados, de considerar al Registro Inmobiliario, como una nueva entidad de Derecho Privado y administrada por juristas que no solo cautela:

1. El desarrollo del crédito hipotecario que ha sufrido un espectacular crecimiento en nuestro país.
2. Contribuye al control, determinación y cobro de impuestos como los de contribuciones de bienes raíces (Formulario 2829), V.A y herencias.
3. Agiliza y facilita el cumplimientos de las resoluciones judiciales.
4. Controla el crecimiento urbanístico de las ciudades, ejemplo: aplicación de la Ley General de Urbanismo y Construcción.
5. Vela también por el cumplimiento de la normativa agraria, ejemplo: aplicación del D.L 3516 de 1980, y otros.-
6. Coadyuda al cumplimiento de programas y metas sociales de los gobiernos en materia de viviendas sociales cobrando y percibiendo solo el 20% de los derechos fijados por los aranceles.
7. Contribuyendo al desarrollo de los Catastros de Bienes Raíces (S.I.I); minero (Servicio Nacional de Geología y Minería); y de Aguas (Dirección General de Aguas).
8. Desarrollando importantes funciones en los procesos electorales de nuestro país, otorgando certeza, credibilidad y seguridad a éstos con su participación en las Juntas Electorales, como Delegados de éstas y en los Colegios Escrutadores. Por cierto, algunas de estas funciones son totalmente gratuitas, particularmente las dos últimas.

En definitiva reconoce y protege jurídicamente la propiedad pública y privada, publicitando titularidades, gravámenes y derechos reales que la afecten, en suma, proporcionando seguridad jurídica, sino que también, ahora, puede ayudar agarantizar el cumplimiento de la normativa medio ambiental y que la publicidad registral se amplíe a este tipo de limitaciones, que afectan a los inmuebles.

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“Sobre Concesiones de Energía Geotérmica”

• Ley 20.283

“Sobre Recuperación del Bosque Nativo y Fomento Forestal”     

• Ley 20.241

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1Proyecto – Boletín Nº 9.404-12 – ingresó a trámite Legislativo el 18/06/2014.-

2Ministerio del Medioambiente. http://bdrnap.mma.gob.cl/buscador-rnap/#/busqueda?p=1251.-

3Jaime Ubilla Fuenzalida. Artículo “La Conservación privada de la Biodiversidad y el Derecho Real de    Conservación”. Revista de Derecho Ambiental. Facultad de Derecho. Universidad de Chile. Año 2003. Página 81.-

4Daniel Peñailillo A. “Sobre un Derecho Real para la Conservación del Ambiente”. Estudios de Derecho Civil. V. Jornadas Nacionales de Derecho Civil. Concepción 2009. Página 122.-

5 Derecho y Academia. “Sobre el nuevo Derecho Real de Conservación”.- Primeras impresiones.-  www.corraltalciani.wordpress.com. 3 de Julio de 2016.-

6 Jaime Ubilla F. Historia de la Ley Nº 20.930.- Sesión 19-XI-2015.- Informe de la Comisión de Constitución Legislación y Justicia. Senado. Página 20.-

7 Historia de la Ley Nº 20.930. Segundo Informe de la Comisión de Recursos Naturales. Cámara de Diputados. 1º/08/2012. Página 9.-

8Historia de la Ley Nº 20.930. Segundo Informe de la Comisión de Constitución Legislación y Justicia del Senado. 19-XI-2015. Página 66.-

9Jaime Ubilla Fuenzalida. Artículo citado. “La conservación privada de la biodiversidad y el derecho real de Conservación”. Página 79.-

10 El Derecho de Conservación y el Problema de su Carácter Real (Ley N° 20.930). Estudios de Derecho Civil. XII, 2017.-

11 El Derecho Real de Conservación Medioambiental: La inspiración de Artemisa llega al Derecho Privado Chileno. Estudios de Derecho Civil. XII, 2017.-

12Historia de la Ley N° 20.930. Establece el Derecho Real de Conservación Medioambiental. Biblioteca del Congreso Nacional de Chile. www.bcn.cl/historiadelaley.  Página 7.-

13 Historia de la Ley N° 20.930. Establece el Derecho Real de Conservación Medioambiental. Biblioteca del Congreso Nacional de Chile. www.bcn.cl/historiadelaley.  Página 10. Artículo 7°.-

14 Obra citada “sobre un Derecho Real para la Conservación del Ambiente”. Página 127.-

15 Los Bienes. La Propiedad y otros Derechos Reales. Editorial Jurídica de Chile. Año 2013. Página 292.-

16 El derecho Real de Conservación.- Sitio web del profesor Juan Andrés Orrego Acuña.-

17Historia de Ley Nº 20.930. Segundo Informe de la Comisión de Constitución. Senado. 19/XI/2015. Página 68.-

18Obra citada. Página 15.-

19 Historia de la Ley Nº 20.930. Moción Parlamentaria. PrimerTrámite Constitucional. Cámara de Diputados. Sesión Nº 20 del 17-IV-2008. Página 8.-

20Historia de la ley Nº 20.930. Primer Trámite Constitucional. Informe de Comisión de Constitución. Cámara de Diputados. 14-III-2012. Sesión 12. Página 40.-

21Historia de la Ley Nº 20.930. Primer Trámite Constitucional. Cámara de Diputados. Discusión en sala. 10/07/2012. Página 12.-

22 Historia de la Ley Nº 20.930. Informe de Comisión de Constitución Legislación y Justicia. Cámara de Diputados. 14-III-2012. Página 41.-

23Historia de la Ley Nº 20.930. Primer trámite Constitucional. Cámara de Diputados. Informe de la Comisión de Constitución. 14-III-2012. Página 41.-

24 “La teoría de los Derechos Reales Administrativos: su lento reconocimiento y actual consagración”. Alejandro Vergara Blanco. Página 439 y siguientes. Estudios de Derecho Privado. Homenaje al profesor  Ramón Domínguez Águila. Thomson Reuters. Universidad de Concepción.-

25Ejemplo: Artículos 2º L.O.C de Concesiones Mineras  y 2 – 99 y 167 del Código de Minería.

Y Artículos 21 y 69 del Código de Aguas.-

Lo mismo podría decirse respecto de otros derechos reales administrativos como lo son por ejemplo: el de Concesión de Acuicultura regulado por el artículo 81 bis de la Ley 18.892 de Pesca y Acuicultura, cuya hipoteca se someterá a las disposiciones  contenidas en el título XXXVIII del Código Civil, en lo que no se opongan a las disposiciones de la Ley. Y, respecto de la hipoteca de una concesión de Energía Geotérmica, regulada por la Ley 19.657 en lo que “a falta de reglas especialmente emitidas para ella” (al decir del profesor Alejandro Guzmán Brito. Revista de Derecho Pontifica Universidad Católica de Valparaíso.- XXXVI – año 2001) “se rige por las reglas generales de la Hipoteca civil”.

En el mismo sentido don Patricio Lazo en obra citada, opina “que la aplicación subsidiaria de las normas del Código Civil no expresamente previstas por la Ley estarían en perfecta armonía con el hecho de que se reclame para este nuevo derecho real un carácter iusprivatístico”

26Daniel Peñailillo. Historia de la Ley Nº 20.930. Informe de Comisión de Constitución. Senado. 19/XI/2015. Página 41.-

27“Publicidad Registral de los suelos contaminados”.Ponencia presentada en el XV Congreso   Internacional de Derecho Registral. Ipra_Cinder. Fortaleza. Brasil. 2005. Belén Goméz Valle.

28“Registro de la Propiedad y Medio Ambiente”: Orden y Progreso. Ponencia presentada en el XV   Congreso Internacional de Derecho Registral. Ipra_Cinder. Fortaleza. Brasil. 2005. Francisco de Asís Palacios Criado. Registrador de Priego de Córdova.