Autor: Nelson Gutiérrez

Uno de los dos proyectos de ley que la Administración del Gobierno del ex Presidente don Sebastian Piñera que reforman el sistema y mediante el cual se introducen modificaciones al régimen de nombramiento y funciones del Sistema Notarial y Registral, (1) contempla, a nuestro juicio – entre otras – disposiciones que innovan y resuelven acertadamente el tema de la cancelación de inscripciones en los  Registros de los Conservadores de Bienes Raíces.

En efecto, la primera de ellas, se refiere a la consagración de la obligatoriedad de consignar la nota de transferencia, cuando haya transferencia de inmuebles, y la segunda, relativa al tema de las reinscripciones.

En relación al tema de las notas de transferencias, el numeral 30 del Art. 2º del proyecto complementa al Art. 80 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, que establece en su actual redacción: “siempre que se transfiera un derecho antes inscrito, se mencionará  en la nueva, al tiempo de designar el inmueble, la precedente inscripción, citándose el Registro, folio (fojas) y numero de ella”, agregándosele la siguiente oración que dice: “igualmente al margen de la anterior se dejará constancia de la nueva inscripción”.

Esto significa que, a partir de la vigencia de la modificación, será obligación legal del Conservador practicar una referencia o anotación marginal en la inscripción anterior que se cancela, a la nueva, advirtiéndose que en la practica y por su utilidad y para facilitar la evidencia del traspaso y el examen de los títulos, la gran mayoría de los   Conservadores consignan la referida nota de transferencia. Nota de referencia o de cancelación que era solo una obligación administrativa, pero no era un requisito de validez de la cancelación.

La no consignación de la consabida nota obligaba, para determinar la vigencia de la inscripción, a que el Conservador manejara un muy buen y eficiente sistema de índices, el que en el caso de no poseer dichas características, permitía entre otros vicios y problemas, por ejemplo la existencia de dobles inscripciones o superposición de inscripciones, las que a partir de la reforma y con la implementación de esta medida y del Folio Real, tenderán a minimizarse o a desaparecer.  Asimismo, tenderán a  desaparecer las controversias judiciales suscitadas en torno al alcance de su omisión, como por ejemplo, el caso resuelto por la Ilustrísima Corte de Apelaciones Pedro Aguirre Cerda, la que en un fallo afirmó; “la Ley no exige como requisito de la tradición, según los Artículos 686 y 690 del Código Civil y 78 del Reglamento, algún acto material que cancele la inscripción anterior; pues, por el contrario, como se ha visto, ello se produce por ministerio de la Ley, con la nueva inscripción, se haya o no anotado materialmente el hecho de haberse realizado ésta al margen del respectivo titulo. (Revista de Derecho.- Tomo 47 año 2000 – sección 2ª  Pág. 23. 15 Junio 2000).

El otro tema que el proyecto también resuelve acertadamente dice relación con las reinscripciones.

Las crecientes y constantes modificaciones territoriales motivadas por ejemplo, la creación de nuevos territorios jurisdiccionales o la modificación de limites comunales, que implicaban la perdida de competencia de los Conservadores de Bienes Raíces, dio pie para la instauración de una practica registral muy frecuente, denominada “reinscripción” no regulada legalmente, si no solo a través  de una antiguo instructivo de la Excma. Corte Suprema del año 1959 y una referencia que se hace a ella, en el Art. 4º del arancel,  Decreto Supremo 588 vigente desde el 03 de Diciembre de 1998.

Al efecto, se agregan dos incisos al Art. 80 en estudio que pasen a ser los incisos 2º y 3º nuevos y que textualmente transcribimos: “En caso de “reinscribir” un titulo inscrito antes en otro Conservador, deberá darse copia clara y completa de tal inscripción con certificación de su vigencia y de las hipotecas, prohibiciones, gravámenes y limitaciones que le afectaren. El Conservador que reinscriba deberá comunicarlo de inmediato al titular del oficio donde se encontraba la anterior inscripción, (éste) procederá de  igual modo a anotar, al margen de la inscripción de que se trata, la circunstancia de haberse inscrito, consignando los datos pertinentes a la nueva inscripción. Por este hecho se entenderá cancelada para todos los efectos legales la inscripción anterior a partir de tal fecha.

La omisión de los deberes impuestos en este precepto constituirá falta grave a los deberes funcionarios”

La complementación de los incisos agregados al Art. 80 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces refuerza la eficacia y efecto de la reinscripción, una vez practicada, en 2 sentidos:

Uno, el Conservador que reinscribe “deberá comunicarlo de inmediato al titular del oficio donde se encontraba la anterior inscripción…” . La normativa del instructivo del año 59, solo obligaba a cumplir esta obligación  “al termino del bimestre en que las inscripciones se efectúen”. Por supuesto, eran otos tiempos y ahora, con la tecnología disponible, dicha comunicación se puede hacer por correo electrónico y al instante de practicada la nueva inscripción.

Y, el otro  aspecto a considerar, dice relación con la obligación que se le impone al Conservador de anotar al margen de la inscripción de que se trata, la circunstancia de haberse “reinscrito” en el nuevo Conservador, consignando los datos pertinentes de la nueva inscripción.

Y aquí se produce, a nuestro juicio,  un efecto muy importante al crearse una nueva causal de cancelación de inscripción (aparte de las contempladas en el Art. 728 del Código Civil) al entenderse cancelada para todos los efectos legales la inscripción anterior y a partir de tal fecha.

Con esta modificación se dilucida en definitiva la situación que se producía respecto de las inscripciones que habían sido objeto de reinscripción en otro Conservador, las que, pese a consignarse marginal y tardíamente en ellas, la circunstancia de haber sido objeto de reinscripción, seguían como no canceladas y su condición de vigencia era dudosa, lo que atenta contra el principio registral de la Publicidad Registral.

Por ultimo, y a propósito, un alcance acerca de la situación que se produce respecto de las inscripciones que se practican en el Registro de Comercio que también son objeto de “traslados” o “reinscripciones”, por ejemplo al cambiar la sociedad inscrita, de domicilio social.

Lo que procede es practicar una nueva inscripción en el Conservador que tenga competencia respecto del nuevo domicilio social, con una copia de certificado de vigencia expedida por el antiguo Conservador, quien estimamos, debería además practicar la inscripción del extracto que da cuenta del nuevo domicilio social de la sociedad.

Pues bien,  que ocurre con la primitiva inscripción que daba cuenta del antiguo domicilio social y que ha sido objeto de “reinscripción”, sigue vigente? continua como no cancelada pero vigente? También entonces por la pureza registral y para evitar situaciones fraudulentas seria conveniente regular la materia y en virtud de la normativa descrita, debería imponérsele al Nuevo Conservador de Comercio, también la obligación de comunicar al antiguo la circunstancia de la “reinscripción” y del cambio de domicilio social, ordenándose cancelar la respectiva inscripción.