Autor: Edmundo Rojas

Hace algunos años redacté una monografía relativa a nuestro sistema registral que sirvió de apoyo a una exposición que hiciera sobre el tema en una reunión que tuvo lugar en Montevideo con ocasión de la conmemoración de la creación del Oficio de Hipotecas de la República Oriental del Uruguay.

Parte de dicha monografía es la que se reproduce en esta oportunidad.

ORGÁNICA REGISTRAL

La registración inmobiliaria, mercantil, pignoraticia, de las aguas y de las minas, está a cargo de abogados que son funcionarios del Poder Judicial, denominados Conservadores y sujetos a la potestad directiva correccional y económica de la Corte Suprema de Justicia. Son nombrados por decreto del Presidente de la República que los elige de la terna que confecciona la Corte de Apelaciones con jurisdicción en el territorio en que se encuentra el oficio respectivo. Dicha terna se forma con los Conservadores o Notarios que concursan al cargo, al cual, tratándose de Oficios que tengan su asiento en una comuna y con jurisdicción en esa, o en varias comunas, pueden concursar abogados extraños a la carrera; si el Oficio se encuentra en una ciudad capital de provincia o en ciudad asiento de Corte de Apelaciones (hay 17 Cortes en el país), sólo pueden concursar Notarios y Conservadores que desempeñan su cargo en un Oficio de igual categoría o inferior, siempre que tengan en el cargo que ocupan la antigüedad exigida por la ley.

Conservadores y Notarios tienen la calidad de Auxiliares de la Administración de Justicia, son calificados anualmente al igual que los demás funcionarios judiciales, forman parte del Poder Judicial, permanecen en sus funciones en tanto sean bien calificados y hasta que cumplen 75 años de edad a menos que se acojan a jubilación después de cumplir 65 años de edad; no perciben sueldo del Estado sino que los derechos arancelarios que debe fijar anualmente el Ministerio de Justicia y que cobran de quienes requieren actuaciones registrales.

Dichos derechos arancelarios son de un 1 por mil hasta un 3 por mil, del monto del acto o contrato que se celebra en el caso de los Notarios o que inscriben tratándose de los Conservadores, no pudiendo exceder el límite máximo que fija el arancel. Si el interesado es el Estado o personas que por su situación económica o social deprimida gozan del privilegio de pobreza, están exentos del pago de derechos o gozan de rebajas que alcanzan hasta el 80% como ocurre tratándose de contratos relativos a viviendas sociales. Hay otras actuaciones tales como los certificados y copias de inscripciones que tiene valores fijos, que no superan el equivalente en pesos a US$ 15.-

Con los derechos arancelarios, Conservadores y Notarios pagan los sueldos del personal de los oficios a su cargo y sufragan todos los gastos corrientes y de capital que demanda el desempeño de sus funciones. De este modo, el Servicio Registral y Notarial no es una carga para el Estado.

Si por una actuación registral se causa un perjuicio la indemnización es de cargo del Conservador.

ORGANIZACIÓN FUNCIONAL

Al igual como ocurre en el resto de las países de América Hispana, antes de la creación del Registro de Propiedad -en el caso de Chile el año 1857- y de los demás Registros a cargo del Conservador, existía ya el Registro de Hipotecas y Censos.

En el mensaje del Código Civil se expresa. «La tradición del dominio de Bienes Raíces y de los demás derechos reales constituidos en ellos, menos los de servidumbre, deberá
hacerse en un registro semejante al que ahora existe de hipotecas y censos
que se refundirá en él, y así dar una completa publicidad a las hipotecas y poner a la vista de todos el estado de las fortunas que consisten en posesiones territoriales».

«La transferencia y transmisión del dominio, la constitución de todo derecho real, exceptuadas las servidumbres, exige una tradición y la única forma de tradición que para estos actos corresponde es la inscripción en el Registro Conservatorio. Mientras ésta no se verifica, un contrato puede ser perfecto, puede producir obligaciones y derechos entre las partes, pero no transfiere el dominio, no transfiere ningún derecho real, ni tiene respecto de terceros existencia alguna. La inscripción es la que da la posesión real y efectiva; y mientras ella no se ha cancelado el que no ha inscrito su título no posee: es un mero tenedor. Como el Registro Conservatorio está abierto a todos, no puede haber posesión más pública, más solemne, más indisputable que la inscripción».

«No dando a la inscripción Conservatoria otro carácter que el de una simple tradición, la posesión conferida por ella deja subsistente los derechos del verdadero propietario que solamente podrán extinguirse por la prescripción competente. Pero como no sólo los actos entre vivos sino las transmisiones hereditarias están sujetas respecto a los bienes raíces a la solemnidad de esta inscripción, todos los referidos bienes, a no ser los pertenecientes a personas jurídicas, al cabo de cierto número de años se hallarán inscritos y al abrigo de todo ataque.»

«Son patentes los beneficios que se deberán a este orden de cosas: la posesión de los bienes raíces, manifiesta, indisputable, caminando aceleradamente a una época en que inscripción, posesión y propiedad serán términos idénticos; la propiedad de toda la República a la vista de todos en un cuadro que representaría, por decirlo así, instantáneamente sus mutaciones, cargas y divisiones sucesivas; la hipoteca cimentada sobre base solida y el crédito territorial vigorizado y susceptible de movilizarse».

O sea, la inscripción acredita posesión y al poseedor lo ampara la presunción legal de que el poseedor es el dueño (C. Civil art. 700).

«Contra un título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces o de derechos reales constituídos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito; ni empezará
a correr sino desde la inscripción del segundo (C. Civil art. 2.505)».

«Para que cese la posesión inscrita es necesario que la inscripción se cancele, sea por voluntad de las partes, o por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, o por decreto judicial».

«Mientras subsista la inscripción, el que se apodera de la cosa a que se refiere el título inscrito, no adquiere posesión de ella, ni pone fin a la posesión existente» (C. Civil art. 728)».

«Podrá agregarse a la posesión propia la de una serie de ininterrumpida de antecesores pero en tal caso se la apropia con su calidades y vicios (C. Civil art. 717)».

«Se gana por prescripción el dominio de los bienes corporales, raíces o muebles, que están en el comercio humano, y se han poseído en las condiciones legales».

«Se ganan de la misma manera los otros derechos reales que no están especialmente exceptuados (C. Civil art. 2.498)».

«Si una cosa ha sido poseída sucesivamente y sin interrupción por dos o más personas, el tiempo del antecesor puede o no agregarse al tiempo del sucesor según lo dispuesto en el artículo 717 «(C. Civil art. 2.500)».

RECAPITULACIÓN

De los párrafos del Mensaje del Código Civil y de las disposiciones de dicho Código que se han transcrito, fluye que la inscripción en el Conservador acredita posesión y el poseedor inscrito puede agregar a la suya la posesión de sus predecesores, de modo tal que transcurrido el lapso para que opere la prescripción adquisitiva (5 años) adquiere el dominio por este medio y su posesión, y por ende su calidad de poseedor y dueño, queda amparada por la registración que es también el medio de publicidad de este derecho y del bien en que se ejerce.

SISTEMA REGISTRAL FOLIO PERSONAL

La legislación chilena sigue el sistema del folio personal y los asientos registrales se practican en medio papel que se encuadernan en tomos de no más de 500 fojas; los Registros se inician el dos de enero y concluyen el último día hábil de cada año.

Las inscripciones y fojas de los Registros se numeran correlativamente y cada inscripción debe contener la individualización de sus titulares con sus apellidos y nombres y número de su cédula de identidad o rol único tributario si el titular de la inscripción es una persona jurídica.

Debe mencionarse la región, provincia y comuna en que se encuentra el inmueble, la calle y número municipal si es urbano, y si es rural, el villorrio o lugar de su situación y en ambos casos sus deslindes y las medidas de éstos. Debe indicarse la foja, número y año de la inscripción anterior. Debe indicarse la foja, número y año de la inscripción anterior si la inscripción se practica como consecuencia de una mutación de dominio, o la que al inmueble le corresponde en el Registro de Propiedad si la inscripción se practica en el mismo Registro por otro motivo, o en uno de los otros dos Registros inmobiliarios, esto es el de Hipotecas y Gravámenes o el de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar. En las inscripciones debe indicarse la notaría u oficina en que se genera el título y su fecha, fecharse la inscripción y cerrarla con la firma del Conservador.-

Cada uno de los Registros debe tener un índice particular de las inscripciones practicadas, más uno general para accesar a ésta. Indice que sirve también para practicar la revisión indispensable para el otorgamiento de certificados en que conste la situación registral del inmueble de que se trate.

Además, en el margen izquierdo de cada inscripción, debe consignarse el número bajo el cual se ingresó el título al Libro Repertorio, donde se anota cada titulo en estricto orden numérico, con indicación de la hora de su presentación. Esta anotación fija la prioridad registral.

También, y por razones de buen manejo administrativo registral, se consigna el número del archivo manual y/o computacional en que se consignan las inscripciones que afectan a cada inmueble y que deben consultarse, actualizarse y cotejarse con los correspondientes asientos registrales para el otorgamiento de los certificados de vigencia de las inscripciones respectivas. Dicho certificado es solicitado para tomar conocimiento, con el respaldo de la responsabilidad del Conservador, de la factibilidad de concretar una negociación inmobiliaria y/o de crédito hipotecario.

En el margen derecho y cuando éste es ya insuficiente, en el margen izquierdo o en páginas agregadas al final del protocolo respectivo, se practican las notas y subinscripciones tales como la nota de transferencia de un inmueble con indicación de la foja, número y año de la nueva inscripción practicada en el caso del Registro de Propiedad en el que se subinscriben también la resolución que declara bien familiar un inmueble y el pago del impuesto de herencia y se anotán la prohibición, embargo o medida precautoria, hipoteca u otro gravamen que afecte al inmueble inscrito. En el Registro de Hipotecas y Gravámenes se subinscriben la cancelación de la inscripción hipotecaria, la posposición y endoso de la hipoteca y otras actuaciones semejantes y lo mismo ocurre con el Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar en lo conducente según la naturaleza de este Registro.

Los otros Registros a cargo del Conservador, esto es, los de Comercio, de Prendas Agraria, Industrial y Especial de Prenda, de Minas y Aguas, se rigen en su materialidad física, índices, forma de practicar las inscripciones y subinscripciones, por las mismas normas que rigen para el Registro de la propiedad inmueble en lo que es conducente según su naturaleza y de las inscripciones y subinscripciones que en ellos se practican.

LIBROS DEL CONSERVADOR E INSCRIPCIONES QUE EN ELLOS SE PRACTICAN

Los Libros del Conservador de Bienes Raíces son:

El LIBRO REPERTORIO 

En él se anotan día a día y cronológicamente los títulos que se presentan al Conservador para practicar las inscripciones de los actos o contratos inscriptibles que en ellos se contienen indicando en dicha anotación:

1.- Nombre y apellido de la persona que presenta el título;

2.- La naturaleza del acto o contrato inscriptible;

3.- La clase de inscripción que se pide;

4.- La hora, día y mes de la presentación; y

5.- El Registro parcial en que debe hacerse la inscripción y practicada ésta se anota el número que le haya correspondido en el respectivo Registro.

Estas anotaciones se practican bajo una serie particular de números que el Conservador cierra diariamente con la fecha y su firma expresando el número de anotaciones practicadas con especificación del primero y último número de la serie general que ellas comprendan.-

Además del ordenamiento administrativo a que coadyuva este libro, la anotación fija la prioridad registral y los derechos de los contratantes que nacen de la inscripción y cuyos efectos se retrotraen a la fecha de la anotación del título en el Repertorio, sin embargo de cualesquiera derechos que hayan sido inscritos en el intervalo de la una a la otra (art. 17 del Reglamento Conservatorio).

La fuerza de la anotación en el Repertorio para fijar la prioridad registral es muy reciente ya que la jurisprudencia de la Corte Suprema hasta el año 1994 no le daba a la anotación en el Libro Repertorio más fuerza que el de una mera constancia administrativa de buen ordenamiento del trabajo registral.

Para finalizar con este punto cabe señalar que la anotación caduca a los dos meses de su fecha si no se convierte e inscripción y que rehusada una inscripción por el Conservador, el interesado puede ocurrir ante el Juez Letrado en materia civil quien se pronunciará sobre la procedencia del rechazo del título por el Conservador oyendo previamente a éste. La resolución que niegue lugar a la inscripción es apelable en forma ordinaria. A contrario sensu, la que de lugar no es susceptible de recurso alguno por parte del Conservador como lo confirma el artículo 19 del Reglamento Conservatorio que establece que si manda el juez hacer la inscripción, el Conservador hará mención en ella del decreto que la hubiere ordenado.

INDICES.

Habrá un libro Indice General que se formará a medida que se vayan haciendo las inscripciones en los tres Registros. Se hace con iguales partidas que los indices particulares que se contienen en cada Registro y que contemplan los apellidos y nombres de las partes y la dirección del inmueble respectivo, la naturaleza de la inscripción y foja y número de ella.

REGISTRO DE PROPIEDAD

En este se inscriben:

1.- Las translaciones de dominio;

2.- La sentencia que declara la prescripción adquisitiva del dominio, usufructo, uso o habitación.

3.- El auto que da la posesión efectiva de los bienes del causante a sus herederos, la inscripción del o los inmuebles a nombre de la comunidad hereditaria y la adjudicación que de los inmuebles poseídos en común que se haga a herederos o a extraños a la sucesión.

4.- El legado de inmuebles.

5.- La sentencia dictada en juicio de expropiación.

6.- El título de dominio conferido por el Ministerio de Bienes Nacionales en proceso administrativo de saneamiento de la pequeña propiedad urbana o rural.

7.- El decreto judicial que concede la posesión definitiva de los bienes del desaparecido.

8.- El decreto que concede el beneficio de separación de bienes, si en el patrimonio de la sociedad conyugal hay bienes raíces.

9.- La renuncia de cualesquiera derechos que digan relación con derechos inscritos.

REGISTRO DE HIPOTECAS Y GRAVÁMENES

En este se inscriben:

1.- La hipoteca;

2.- Los derechos de usufructo, uso y habitación que recaigan en inmuebles.

3.- La constitución del fideicomiso.

4.- La constitución, división, reducción y redención del censo.

5.- La constitución del censo vitalicio.

6.- El contrato de arriendo.

7.- La servidumbres.

8.- Toda condición suspensiva o resolutoria del dominio de inmuebles o de otros derechos reales constituidos en ellos.

9.- La renuncia de cualesquiera de los derechos enumerados.

REGISTRO DE INTERDICCIONES,PROHIBICIONES DE ENAJENAR

En este se inscriben:

1.- Los decretos de interdicción provisoria o definitiva.

2.- El decreto de rehabilitación del disipador y del demente.

3.- Todo impedimento o prohibición referente a inmuebles sea convencional, legal o judicial que embarace o limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de enajenar.

4.- Embargo.

5.- Litigio.

6.- Secuestro.

7.- Cesión de bienes.

8.- Quiebra y

9.- Medida precautoria.