A) PLANTEAMIENTO

Nos hemos formulado esta interrogante porque hemos advertido en la practica diaria registral que no todos los operadores del sistema llámense, agentes inmobiliarios, corredores de propiedades, procuradores, abogados y aún los propios Conservadores han comprendido el real alcance de la disposición del articulo 92 del Reglamento del Registro Conservatorio, cuyo tenor es el siguiente: “El Conservador no hará cancelación alguna de oficio; no obstante, en las inscripciones anteriores no canceladas, será obligado a poner una nota de simple referencia a las posteriores que versen sobre el mismo inmueble”. Disposición ubicada en el Titulo octavo del Reglamento denominado “De las subinscripciones y cancelaciones”.

Como sabemos la cancelación de la inscripción, es el modo singular de poner fin a la posesión de los bienes raíces inscritos. De acuerdo a lo dispuesto en el art. 728 inciso 1º del C.C. – disposición básica en la materia – “Para que cese la posesión inscrita, es necesario que la inscripción se cancele, sea por voluntad de las partes, o por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, o por decreto judicial”. La cancelación por voluntad de las partes que intervienen en el acto o contrato es un caso de no muy frecuente aplicación y se traduce en la resciliación de la que se toma nota marginalmente practicando la correspondiente subinscripción.

Con esta cancelación, queda sin efecto el acto jurídico de que da cuenta la inscripción. Se puede decir que con esta cancelación se destruye jurídica y materialmente la inscripción.

Es una cancelación expresa. Lo mismo ocurre cuando se cancela la inscripción por resolución judicial, por ejemplo, cuando se declara la nulidad de una inscripción.

Frecuentemente, las inscripciones se cancelan, al practicarse una nueva inscripción, en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, es decir, por la inscripción del titulo traslaticio de los derechos del poseedor inscrito a otra persona y emanado de él, inscripción en la cual se mencionará la precedente inscripción( arts. 696 C.C. y art. 80 Regl.). Estimamos que en este caso, la inscripción cancelada sigue siendo eficaz, sus efectos jurídicos siguen vigentes y se traslada a favor del adquirente, la finalidad del acto no es la muerte de la inscripción sino continuarla con vida en la inscripción posterior, así se explica la accesión de posesiones que regula el art. 717 del C.C. Esta cancelación sería de carácter solamente jurídica, a diferencia de las anteriormente analizadas que son cancelaciones jurídicas y materiales. Al practicarse la inscripcióna favor del adquirente, ipso jure, tácita, virtualmente se cancela la inscripción del tradente, y sin que sea necesario practicar anotación marginal alguna, de tal suerte que la anotación marginal no tiene ninguna importancia jurídica para la cancelación. De no entenderlo asi habría que sostener que la cancelación se produce no ipso jure al hacerse la transferencia sino que cuando el Conservador cumpla con la nota material administrativa de la cancelación, y la estabilidad del sistema registral dependería innecesariamente de la diligencia o negligencia del Conservador.

Así lo ha sostenido la doctrina y la jurisprudencia en forma mayoritaria a partir de la tesis sustentada en el famoso alegato por el ex Decano yjurista don Arturo Alessandri Rodríguez, sobre “Prescripción de bienes raíces inscritos” (1), cuya pagina 76 transcribimos en parte“Es un error creer que la cancelación a que se refiere el articulo 728 es una cancelación material, análoga a la que tiene cabida en materia de hipotecas. Si así fuera, no podría aplicarse respecto de los inmuebles la regla del artículo 717 del Código Civil, toda vez que mediante la cancelación desaparecería la inscripción, se borrarían sus efectos, y no podría el actual poseedor añadir a su posesión la de sus antecesores, que en tales circunstancias habrían desaparecido en todo momento por su cancelación. Una cancelación de esta especie sólo tiene lugar cuando se hace por voluntad de las partes o por decreto judicial, pues entonces aquellas convienen y el juez ordena dejarla sin efecto materialmente.

Tan cierto es lo que vengo sosteniendo, que no hay ningún artículo del Código Civil ni del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces que disponga que cuando se hace una nueva inscripción con relación a un derecho antes inscrito, se haga constar en la inscripción anterior que ésta ha sido cancelada, a pesar de que el artículo 80 de ese Reglamento exige que siempre que se transfiera un derecho antes inscrito, se mencione en la nueva, al tiempo de designarse el inmueble, la precedente inscripción, citándose el registro, folio y número de él. De modo que si bien se requiere que en la nueva inscripción de un derecho antes inscrito se mencione la precedente, no se exige que en la antigua se haga constar que ha sido cancelada por la nueva. Las referencias marginales que en la anterior inscripción se hagan a la nueva, no están pues, autorizadas legalmente, y si en el hecho se practican, es sólo para facilitar su examen.

No es de creer que si el artículo 728 de Código Civil hubiera entendido por cancelación de la inscripción mediante una nueva el hecho de dejarla sin efecto, hubiera omitido consignar las reglas en conformidad a las cuales debía procederse en casos semejantes.

Es por esta razón que cada vez que se transfiere un inmueble inscrito y se practica una nueva inscripción, las anteriores quedan vigentes materialmente, y si V.E. examina el Registro del Conservador de Bienes Raíces, encontrará la comprobación de lo que digo, y que propiedades que en la actualidad pertenecen a Pedro, Juan o Diego, se hallan con sus inscripciones vigentes a favor de los poseedores anteriores, sin que tengan constancia de haberse cancelado, porque en tales casos la cancelación se opera por la sola circunstancia de hacerse una nueva inscripción.

En consecuencia, la cancelación de una inscripción se produce y cesa una posesión y comienza una nueva, por el solo hecho de inscribirse un título translaticio en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, y como el recurrente reconoce, y lo mismo dice la sentencia en los considerandos 11º, 12º y 14º, que se hizo una nueva inscripción a favor de la Compañía Lautaro en forma legal, no hay duda que el artículo 728 del Código Civil se cumplió estrictamente y no ha habido violación alguna a su respecto.”.

El ex profesor de Derecho Civil de la Universidad de Concepción don Emilio Rioseco Enríquez en su obra “La Posesión inscrita ante la jurisprudencia” (2), comentando fallos sobre la materia, sostiene (Nº 149) “Casación, 18 de octubre de 1924. Rev., T. 22, Sec. 1ª, Pág. 1085.

DOCTRINA. Por la cancelación de la inscripción cesa una posesión y comienza otra nueva; ello por el hecho de inscribirse un título en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro y no es necesario que se cancele materialmente la inscripción anterior.

COMENTARIO. La nueva inscripción, en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, opera ipso jure la cancelación de la anterior (art. 728 del Código Civil) sin que sea requisito de la cancelación que se anote al margen de la inscripción antigua el hecho de haberse practicado otra nueva.

La nota de referencia es obligación administrativa del Conservador, pero no es requisito de validez de la cancelación (art. 92 del Reglamento Conservatorio)”.

Por último, fallos mas recientes de nuestros tribunales, confirman la doctrina expuesta, como por ejemplo, el que aparece en la Revista de Derecho Tomo 47 año 2000 (3) que transcribo: sexto, “b) La ley no exige como requisito de la tradición, según los artículos 686 y 690 del Código Civil y 78 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, algún acto material que cancele la inscripción anterior; pues, por el contrario, como se ha visto, ello se produce por ministerio de la ley, con la nueva inscripción, se haya o no anotado materialmente el hecho de haberse realizado ésta, al margen del primitivo título; c) Ni la negligencia, no probada, que se imputa a la actora, ni el cuidado en el estudio de los títulos que dice tuvo la demandada, pueden alterar lo que se ha concluido, al estimar de mero papel y producto de un error del Conservador, la inscripción a su nombre”.

A la luz de lo antes expuesto, podemos preguntarnos entonces cual es el real sentido y alcance del art. 92 del Reglamento. Queda claro que solo obliga a poner nota simple de referencia en las “inscripciones anteriores no canceladas”. Y cabe preguntarse cuales serían éstas?, cuales serían entonces las inscripciones anteriores no canceladas?.

El profesor don Daniel Peñailillo Arévalo en su obra “Bienes” (4), sostieneque esta nota no está clara en su alcance, y nos señala como ejemplo de una inscripción anterior no cancelada, el que se produce cuando se transfiere y se inscribe solo parte de un inmueble.

En la parte no transferida, la inscripción se mantiene vigente y no se cancela. Así sostiene: “Por otra parte, el Conservador debe poner, en las inscripciones anteriores «no canceladas», una nota de referencia a las posteriores (art. 92). Esta nota, muy útil, que podría estimarse como la recíproca de la recién referida, no está clara en su alcance. Luego se verá que una inscripción se cancela mediante una subinscripción al margen; para ese caso no hace falta la nota de referencia; pero también se puede cancelar por la sola circunstancia de practicarse más adelante una nueva inscripción, sin necesidad de una subinscripción en la anterior. Ahora bien, puede entenderse que en tales casos no está obligado el Conservador a poner la nota de referencia (del art. 92), porque debe hacerlo en las «no canceladas» y ésta estaría cancelada por la posterior; dándosele ese alcance, estaría obligado a poner la nota sólo en los casos en que, por ejemplo, se inscribe una transferencia de parte del inmueble, con lo que la anterior no quedaría cancelada en su totalidad. En la práctica, y para beneficio del Registro, frecuentemente se entiende que la nota procede cada vez que no haya subinscripción, es decir, incluso en los casos en que se cancela virtualmente, de manera que al examinarse la inscripción sea posible percatarse de que más adelante hay una nueva inscripción que la ha cancelado, ya parcial, ya totalmente”.

B) OTROS CASOS DE INSCRIPCIONES ANTERIORES NO CANCELADAS

1) El primero de ellos podría darse si analizamos el principio de prioridad registral, que regulan los artículos 15-16-17 del Reglamento, artículos que señalan los efectos de la anotación del titulo en el repertorio, anotación con que se da inicio al proceso registral.

La norma del art. 17 del Reglamento constituye la fuerza del sistema.

La Excelentísima Corte Suprema en fallos relativamente recientes, en votación dividida, ha establecido que la fecha de la anotación del titulo en el Repertorio es la fecha que da inicio al proceso registral, proceso de Naturaleza Indivisible que termina con la inscripción y fija los efectos de ésta.

La jurisprudencia anterior estimaba que practicada en el intervalo una inscripción que pugnara con la pendiente, aquella primaba sobre ésta.

El nuevo criterio implica que el Conservador privilegia la prioridad registral, practique ambas inscripciones y sea la justicia ordinaria la que resuelva qué inscripción subsiste y cual debe cancelarse.

Este principio es aplicación del Aforismo “primero en el tiempo primero en el derecho”. Veamos un ejemplo.

a) Se anota en el Repertorio un titulo. Y no se puede practicar la inscripción.

b) En el ínter tanto se anota un embargo o se anota una medida prejudicial, los que imperiosamente deben inscribirse y son meramente provisionales. Estas inscripciones deben mantenerse vigentes, aunque no pueden producir efecto alguno, como consecuencia de la inscripción que se habrá o hubiere de practicar (letra c) y cuyos efectos se retrotraen a la fecha de la anotación del título en el repertorio.

c) Subsanado el reparo y dentro de los dos meses se practica la Inscripción del título.

Las inscripciones referidas en la letra b) hechas en el lapso que media entre la anotación y la inscripción serán meramente provisionales y no tendrán más efecto que el que corresponda o pudieren tener con arreglo a la inscripción que, materializada después, (la de la letra c) es sin embargo jurídicamente eficaz desde su anotación en el repertorio. Esto es así por el art. 17 y el 92 del Reglamento.

En tanto no se requiera en virtud de un titulo idóneo, su cancelación (las de la letra b) o se ordene judicialmente, éstas, deberán mantenerse vigentes aunque no puedan producir efecto alguno, como consecuencia de la inscripción que se hubiere practicado (la de la letra c) y cuyos efectos se retrotraen a la fecha de la anotación del titulo respectivo en el Repertorio.

La última jurisprudencia permite arribar a esta conclusión. Pensamos que respecto de éstas inscripciones procedería la nota del articulo 92, porque serían “inscripciones anteriores no canceladas” y correspondería dejar constancia al margen de ellas de la foja y número de la inscripción practicada y referida en la letra c.

En resumen, toda esta cuestión se limita a Privilegiar una fecha cierta, la de la anotación del titulo en el Repertorio ó una fecha incierta, la de la firma de la inscripción por el Conservador. La anotación es solo un acto y la autorización de la inscripción es la culminación de una serie de actos previos y necesarios para que la inscripción se perfeccione.

2) El segundo caso, podría darse a propósito de la fusión de inmuebles. Institución que corresponde a lo que tradicionalmente se llamaba la “formación de fundos”, y que no está claramente configurada en las normas legales y reglamentarias existentes. Solo la Ley de Urbanismo (art. 63) y la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción hacen referencia a ella (art. 3.1.3). En todo caso es una institución de mucha aplicación, que es aceptada en la práctica registral. La modalidad mas común es aquella que se presenta por ejemplo cuando un poseedor inscrito de dos o mas predios contiguosamparados por dos o mas inscripciones distintas, pretende formar una sola unidad predial, amparada bajo una sola y nueva inscripción de dominio.- Esta nueva inscripción que se practicatiene efectos posesorios puesto que sirve para probar y garantizar la posesión de la nueva unidad o del nuevo predio, pero no cancela a las anteriores, las que siguen vigentes. Y siguen vigentes porque el poseedor inscrito no ha transferido su derecho, solo se ha limitado a solicitar un reordenamiento predial. Luego, procederespecto de ellas practicar la anotación del artículo 92 del Reglamento.

3) Otro caso lo encontramos en materia minera, a propósito del Pedimento y la Manifestación que son los escritos con los cuales se inicia el procedimiento constitutivo de la Concesión Minera de Exploración y de Explotación o Pertenencia, respectivamente. (art. 35 Código de Minería). Una vez inscritos –en el Registro de Descubrimientos- constituyen derechos reales inmuebles, transferible y trasmisibles de acuerdo con las mismas normas aplicables a los demás bienes raíces. (art. 54 del Código de Minería). En esta etapa procidimentalya se habla de Concesión Minera en trámite, trámite que culminará con la dictación de la respectiva sentencia constitutiva de Exploración o de Explotación, según sea el caso. Y esta sentencia que otorga la concesión constituye el titulo de propiedad sobre ella y da originariamente su posesión (art. 91 inc. 1º C.M.). Inscrita esta sentencia, la concesión quedará sometidaal régimen de posesión inscrita. Pues bien, el art. 94 del Reglamento del Código de Minería ordena, que verificada en el Registro de Descubrimiento o en el de Propiedad, en su caso, la inscripción de una sentencia constitutivao de ésta y de un acta de mensura, el Conservador la anotará en el Registro de Descubrimientos,al margen del respectivo pedimento o manifestación. Pensamos que el art. 94 del Reglamento del Código de Minería, es una reiteración de lo que dispone el art. 92 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, ya que el Conservador de Minas está haciendo referencia al margen del pedimento o manifestación –inscripciones que desde luegoestimamos no canceladas- a una posterior –la de la sentencia constitutiva- y que versa sobre el mismo inmueble, en este caso, una Concesión Minera constituida. Confirma nuestro aserto de que las inscripciones del pedimento o la manifestación, no se cancelan, la disposición del art. 155 del Código del ramo, que dispone que en caso de remate por el cobro de patentes impagas, y no habiendo postor por alguna concesión o lote, el juez declarará franco elterreno y ordenará cancelar las correspondientes inscripciones, y estas son desde luego, no solo la de la sentencia constitutiva, sino que también las del respectivo pedimento o manifestación inscritos, que la antecedieron . En todo caso, estimamos que aunque no hubiera existido esta norma expresa del art. 94 del Reglamento del Código de Minería, el Conservador de Minas estaría igualmente obligado a poner las consabidas notas de referencia por aplicación del art. 92 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, ya que el registro Conservatorio de Minas se rige, en cuando le sean aplicables, por las mismas disposiciones que reglan el Registro Conservatorio de Bienes Raíces, sin perjuicio de las especiales que contiene le Código y el Reglamento del Código de Minería.

4) Otro caso de inscripciones anteriores no canceladas, nos lo proporciona el Registro de Comercio, específicamente, en las inscripciones de sociedades, las que frecuentemente sufren modificaciones por variadas causas, ejemplo: aumento o disminución de capital, prórroga de la sociedad, retiro o ingreso de nuevos socios, cambio de domicilio social, etc., cambios todos que deben materializarse en Escrituras públicas que a la vez deben nuevamente inscribirse y publicarse. También, todas las referencias que se hacen a las inscripciones posteriores, en la inscripción objeto del cambio que, es la primera inscripción, se hacen por mandato expreso del artículo 40 del Reglamento para el Registro de Comercio, el que dispone que “todo lo dispuesto por los títulos VIII y X del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces y referente a las subinscripciones, cancelaciones y penas a que está sujeto el Conservador, es aplicable al Registro de Comercio y al funcionario encargado de él”.- En su virtudestefuncionariodeberá poner en las inscripciones anteriores referidas – por cierto no canceladas – notas referenciales a las posteriores que versan sobre la materia.

5) Otro caso de inscripciones anteriores no canceladas, podría darse a causa de un titulo nulo. En efecto, declarada judicialmente la nulidad de un titulo, resultará afectada la inscripción correspondiente. Pero ello no significa que todos los títulos e inscripciones otorgados y practicadas posteriormente resultan afectadas de una nulidad ipso jure, si no se ha litigado en relación con la validez de tales títulos e inscripciones. Éstas, a nuestro juicio podrían ser inscripciones anteriores no canceladas, a las que necesariamente habrá que poner una nota simple de referencia a las posteriores que versen sobre el mismo inmueble.

6) También, de lo dispuesto en el articulo 16 del Decreto Ley Nº 2.695(5) sobre saneamiento de dominio, podemos extraer otro caso de inscripciones anteriores no canceladas. En efecto, expirado el plazo de un año de posesión inscrita no interrumpida contado desde la fecha de la inscripción, el interesado se hará dueño del inmueble por prescripción. Y simultáneamente prescribirán las acciones emanadas de los derechos reales de dominio, usufructo, uso o habitación, servidumbres activas y el de hipotecas relativos al inmueble inscrito.

Las anteriores inscripciones de dominio sobre el inmueble, así como la de los otros derechos reales mencionados, las de los gravámenes y prohibiciones que lo afectaban, una vez transcurrido el citado plazo de un año, se entenderán canceladas por el solo ministerio de la ley, sin que por ello recobren su vigencia las inscripciones que antecedían a las que se cancelan.

Con todo, si las hipotecas y gravámenes hubiesen sido constituidas por el mismo solicitante o por alguno de los antecesores cuya posesión legal o material se hubiera agregado a la suya, dichas hipotecas y gravámenes continuarán vigentes sobre el inmueble. Subsistirán, igualmente, los embargos y prohibiciones decretados en contra del solicitante o de alguno de sus antecesores; pero ello no será obstáculo para practicar las inscripciones que correspondan.

Estimamos que estas ultimas serían inscripciones anteriores no canceladas y a su respecto corresponderá poner la nota a que se refiere el art. 92 del Reglamento.

7) Otro caso de inscripción anterior no cancelada, lo podríamos encontrar a propósito de la Estipulación para otro prevista en el art. 1449 del C.C., que dispone: insc. 1º “Cualquiera puede estipular a favor de una tercera persona, aunque no tenga derecho para representarla; pero solo esta tercera persona podrá demandar lo estipulado; y mientras no intervenga su aceptación expresa o tácita, es revocable el contrato por la sola voluntad de las partes que concurrieron a él”.-

En lo personal no somos partidarios de inscribir la estipulación para o por otro, entre otras razones, porque nunca ha mediado la voluntad y aceptación del beneficiario que es requisito fundamental para que opere la tradición (arts. 670 – 673 C.C.). Se rompe el Principio del Tracto Sucesivo. Además no queda claro quien es el verdadero poseedor, será el estipulante? (quien compra para otro) o será el beneficiario? (quien no ha expresado su voluntad). Asimismo, estimamos que practicada la inscripción a nombre del estipulante o del beneficiario ó a nombre de ambos, no nosqueda claro cuando se cancela la inscripción del tradente vendedor. En suma, un interesante punto a debatir desde el punto de vista doctrinario. Pero, poniéndonos en el caso de practicada una inscripción de esta naturaleza, la inscripción del tradente –mientras no ratifique el beneficiario-, a nuestro juicio, no estaría cancelada y a su respecto procedería consignar la nota prevista en el articulo 92 del Reglamento.

8). Otro caso de inscripción anterior no cancelada podría darse a propósito de la o las inscripciones que se practiquen en merito a lo dispuesto en el art. 730 inc. 2º del C.C. que dispone: “Con todo, si el que tiene la cosa en lugar y a nombre de un poseedor inscrito, se da por dueño de ella y la enajena, no se pierde por una parte la posesión ni se adquiere por otra, sin la competente inscripción”. En este caso, la cancelación opera también por una nueva inscripción, emanada no del poseedor inscrito, sino de un mero tenedor de un inmueble, que lo usurpa dándose por dueño y lo enajena a un tercero, siempre que éste último inscriba y tenga posesión material del inmueble.

Una inscripción practicada en estas condiciones, desligada totalmente de la anterior, pese a que se hace por funcionario competente y cumpliendo las formalidades previstas por la ley, desconoce el principio del tracto sucesivo y debilita notoriamente el mérito de la inscripción. Concordamos con la solución propiciada por el Profesor Arturo Alessandri quien sostiene que para que una inscripción cancele la anterior y ponga fin a la posesión inscrita, es necesario que emane real o aparentemente del poseedor inscrito anterior. Pensamos que este sería un caso de cancelación virtual, porque se produciría por la mera inscripción posterior de un titulo, al margen de las prescripciones del art. 728 del C.C. y a nuestro juicio, el titulo del verdadero dueño, poseedor inscrito anterior sería un titulo no cancelado a cuyo respecto procedería la nota del art. 92 del Reglamento.

De otra parte, la utilidad práctica de la anotación marginal de transferencia o referencia se hace mas evidente si se tiene en cuenta el Principio del Tracto Sucesivo. Es decir, existe una intima relación entre la “Cancelación” y el “Tracto Sucesivo”. Principio que consignan los art. 692 del C.C. y art. 80 del Reglamento en relación con los artículos 728 – 730 ins. 2º y 2505 del C.C. Los artículos 692 C.C. y art. 80 Reglamento del Registro Conservatorio disponen,respectivamente:

Art. 692 C.C.: “Siempre que se transfiera un derecho que ha sido antes inscrito se mencionará la precedente inscripción en la nueva”.

Art. 80 del Reglamento: “Siempre que se transfiere un derecho antes inscrito, se mencionará en la nueva, al tiempo de designar el inmueble, la precedente inscripción, citándose el registro, folio y número de ella”.

Este principio llamado también de previa inscripción, exige que una inscripción se funde en otra anterior y así retroactivamente hasta llegar a la inscripción originaria.

“En general, la aceptación que del principio hace nuestro sistema es mas o menos o mas completa, al exigirse de una parte que en la nueva inscripción se mencione la precedente, y que al efectuarse una nueva inscripción de transferencia se “cancele” la anterior de la cual emana”(6).

Ello posibilita desde el punto de vista práctico reconocer y recorrer la cadena de inscripciones fácilmente y, como lo sostiene gráficamente en su obra citada el profesor Peñailillo: “Hacia atrás por dentro (cita de la inscripción anterior) y hacia delante por fuera (observando la necesaria y útil nota marginal de transferencia o referencia).

El objetivo que busca el principio del tracto sucesivo es entre otros, conseguir la protección de los derechos inscritos y evitar las inscripciones paralelas. Claro es que en nuestro sistema un elemento que contribuye poderosamente a la doble inscripción es la subsistencia de inmuebles no inscritos y que llegan al registro por procedimientos simples de publicación y fijación de carteles ignorando generalmente al antiguo poseedor inscrito. Es lo que sucede por ejemplo con la aplicación del D.L. Nº 2695 que fija normas para regularizar la posesión de la pequeñapropiedad raíz y para la constitución del dominio sobre ella, en que la resolución que dicta la respectiva Secretaría Regional Ministerial de Bienes Nacionales que acoge la solicitudde saneamiento y que ordena al Conservador inscribir, frecuentemente, omite señalar la inscripción de dominio a la que afecta el saneamiento, y que por consiguiente no es cancelada y subsiste paralelamente con lanueva inscripción que se practica respecto del inmueble saneado. Surge así un problema de inscripciones paralelas, que no es de responsabilidad del registro sino que de la dictación de leyes que podrán ser justificables, pero su pobreza doctrinaria y los daños que pueden causar son evidentes.-

Don Cesar Fuentes Venegas a propósito del tema en un trabajo, sobre la materia (7) plantea algunos problemas que eventualmente pueden presentarse. Así por ejemplo, la necesidad de cancelar materialmente las inscripciones que cita la resolución del Ministerio, y si el Conservador deba proceder a petición de parte o de oficio. Por la pureza del Registro y evitar inscripciones paralelas estimamos conveniente –pese a que la ley las proclama canceladas- siempre cancelar materialmente las inscripciones que cita la resolución del Ministerio. Esta, frecuentemente así lo ordena, ya en forma parcial, ya en forma total. Pensamos que así como una inscripción nula produce todos sus efectos mientras no sea declarada judicialmente su nulidad, también deben presumirse vigentes. Por ello es aconsejable su cancelación material, así se evitan mayores perjuicios a terceros que confían en la apariencia de legalidad de éstas y en el efecto de fe pública del Registro.

Ahora, en el caso de que la resolución del Ministerio omita citar inscripciones vigentes a cancelar y el Conservador tiene conocimiento de ellas, estimamos que solo podría cancelarlas en base a un nuevo requerimientoo resolución complementaria del Ministerio que asi lo ordene. Nunca de oficio.

Otro problema que plantea, dice relación con los gravámenes y prohibiciones que subsisten cuando han sido constituidos por el mismo solicitante. ¿al entenderse canceladas materialmente las inscripciones anteriores se podrá “afectar” a la nueva inscripción con la subsistencia de estos gravámenes?Creemos que no habría inconveniente para ello. Como estos gravámenes son inscripciones anteriores no canceladas (art. 92), habrá que hacer referencia en ellas a la nueva inscripción de dominio y como reciprocidad, en ésta, hacer referencia a estos gravámenes. La practica registral y la transparencia del registro así lo exigen. Estimamos que todas estas anotaciones que no implican cancelación procederían hacerse incluso de oficio.

Por último, parte de la confusión a que hacíamos referencia al comienzo de esta exposición es explicable por que la propia doctrina nacional no distinguió con exactitud el real alcance del art. 92 del Reglamento. Así por ejemplo, don Victorio Pescio Vargas, ensu manual de Derecho Civil (8), sostiene lo siguiente “Respecto de la antigua inscripción es aplicable el art. 92 el Reglamento recién citado: “El Conservador no hará cancelación alguna de oficio; no obstante, en las inscripciones anteriores no canceladas, será obligado a poner una nota de simple referencia a las posteriores que versen sobre el mismo inmueble”.

La referida anotación, que se estampa al margen derecho de la inscripción, expresando “Transferido a fs. … Nº … del Registro del Año …” revela que la inscripción del centro ha sido objeto de una transferencia e impide que el titular haga una nueva enajenación. La omisión por algunos Conservadores de cumplir esa sencilla exigencia ha sido semillero de pleitos, pues, se favorecen las inscripciones paralelas”.

C) CONCLUSIONES

Primera) En suma, la anotación marginal de transferencia no es una obligación legal, solo procede en los casos de “inscripciones anteriores no canceladas” y es solo una obligación de carácter administrativo y de ordenamiento, que le da una connotación de folio real al Registro, que facilita su examen y que permite un mas eficiente y seguro trabajo del Conservador, facilitando una mejor aplicación del tracto sucesivo, lo que redunda en una mayor seguridad jurídica que es el objetivo final al cual debe alcanzar el Registro de la propiedad inmueble.

Segunda) Los diferentes casos de inscripciones anteriores no canceladas precedentemente analizados, nos permiten arribar a la conclusión de que la disposición del artículo 92 adquiere una mayor claridad en su alcance, puesto que es de perfecta lógica relacionar las inscripciones vigentes entre si, lo que potencia la eficacia del registro ya que, una simple observación de éste, proporciona una radiografía completa del inmueble, objeto central de la inscripción, lo que nos permite concluir con el profesor español de Derecho Registral del CINDER(9)don Nicolás Nogueroles – estudioso de los sistemas registrales europeos – que nuestro sistema, no sería un sistema de folio personal en sentido estricto, sino que sería un sistema sui géneris, con alcances de folio real.-

BIBLIOGRAFÍA

1. ARTURO ALESSANDRI RODRÍGUEZ.-“Prescripción de bienes inscritos”.-Alegato pronunciado ante la Excma. Corte Suprema en las audiencias de los días 15 y 17 de Marzo de 1924, en defensa de la Compañía Salitrera Lautaro, en la vista del recurso de casación en el fondo deducido por doña Emma Barazarte Pinto y compartes en el juicio seguido contra esa Compañía, sobre reivindicación de la estaca salitrera número 2, vallejos 77.- BALCELLS y Co. Bandera 184 – Santiago 1924
2. EMILIO RIOSECO ENRIQUEZ.- “La posesión inscrita ante la jurisprudencia”.- Tercera edición actualizada.- Editorial Jurídica de Chile. Año 2003.
3. Revista de Derecho y Jurisprudencia Tomo XCVII Nº 2 mayo agosto año 2000 sección segunda, pag. 23.- Corte de Apelaciones Presidente Aguirre Cerda 15 de junio de 2000.
4. DANIEL PEÑAILILLO ARÉVALO.- “Los Bienes” La propiedad y otros derechos reales.- Tercera edición actualizada.- Colección Manuales Jurídicos. Año 1997. Editorial Jurídica de Chile. Pag. 178.
5. Decreto Ley Nº 2.695. Ministerio de Tierras y Colonización.- Fija Normas para regularizar la Posesión de la pequeña propiedad raíz y para la constitución del dominio sobre ella.- Publicada en el D.O. de 21 de julio de 1979.
6. Estudios sobre Reforma al Código Civil y Código de Comercio. Cuarta parte. Derecho Registral Inmobiliario – Fundación Fernando Fueyo Laneri – Editorial jurídica de Chile año 2003. Pag. 293. El agregado de comillas en la expresión “cancele” es nuestro.
7. CESAR FUENTES VENEGAS.- Conservador de Bienes Raíces, Comercio y Minas de San Carlos. “Inscripción Domínicas de Bienes Raíces que no respetan el Tracto Sucesivo”. Revista Electrónica Fojas Nº 4 de la pagina web de la Corporación Chilena de Derecho Registral, www.conservadores.cl
8. VICTORIO PESCIO VARGAS.- Manual de Derecho Civil. De la Copropiedad. De la propiedad horizontal y De la Posesión.- Tomo IV.- colección Manuales jurídicos. Año 1978. Editorial Jurídica de Chile.
9. CINDER = Centro Internacional de Derechos Registral. IV Curso Iberoamericano de Derecho Registral. Barcelona, Noviembre y Diciembre del año 2004.
10. Código Civil. Código de Minería. Reglamentos.