René Pica

Uno de los elementos sustanciales de la jurisdicción registral es la potestad que la ley otorga a los Conservadores de Bienes Raíces para calificar los títulos cuya inscripción o anotación les es requerida.

Tal calificación, entendida como la facultad de examinar dichos títulos con el objeto de verificar si reúnen los presupuestos legales necesarios para tener acceso al Registro respectivo, está consagrada en el artículo 13 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, el cual dispone que el Conservador deberá negar la inscripción si ésta es «en algún sentido legalmente inadmisible».

Dicha disposición señala, como uno de los casos posibles de inadmisibilidad del título, la circunstancia de haberse omitido en él las designaciones legales para la inscripción.

Por su parte, el artículo 78 del mismo cuerpo normativo establece, entre las designaciones necesarias para el registro de títulos de propiedad y de derechos reales, la relativa al hombre y linderos del fundo.

La mencionada exigencia adquiere particular importancia si se considera que la función registral busca, por una parte, mantener la historia de la propiedad raíz, y por otra, otorgar seguridad jurídica en conformidad a la ley respecto de los actos y contratos de los cuales está llamada a dar fe.

Desde luego cabe recordar que, en nuestra legislación, la única vía para llevar a efecto la tradición de bienes raíces y de derechos reales constituidos sobre ellos es su inscripción en el competente registro.

Baste, para dejar en evidencia la trascendencia descrita, con citar las palabras del propio redactor del Código Civil, don Andrés Bello, que en el mensaje del Ejecutivo al Congreso proponiendo su aprobación señala que «como el Registro Conservatorio está abierto a todos, no puede haber posesión más pública, más solemne, más indisputable, que la inscripción». Es más, deja en evidencia su intención de que el sistema registral abarque la totalidad de los derechos reales existentes sobre inmuebles en nuestro país, al expresar que «son patentes los beneficios que se deberían a este orden de cosas; la posesión de los bienes raíces, manifiesta, indisputable, caminando aceleradamente a una época en que inscripción, posesión y propiedad serían términos idénticos; la propiedad territorial de toda la República a la vista de todos, en un cuadro que representaría, por decirlo así, instantáneamente sus mutaciones, cargas y divisiones sucesivas…»

El aumento creciente de negocios cuyo objeto lo constituyen bienes raíces y la incesante atomización de la tierra han hecho imposible la simultaneidad entre la calidad y registro que el citado jurisconsulto pretendió.

Dicha falta de simultaneidad se traduce para nosotros en un problema, puesto que nos obliga a enfrentarnos en forma cotidiana a títulos que contienen alteraciones notorias en las características del inmueble sobre el que recaen, con respecto a las inscripciones previas existentes sobre el mismo.

No se trata, en realidad, de la disconformidad en los deslindes que pueda tener lugar, la que ha sido comúnmente solucionada con las fórmulas «hoy fulano» y «antes zutano», sino de un problema más complejo que eso: la superficie predial y el señalamiento de medidas en los deslindes.

Es común que se produzcan discordancias entre títulos actuales o recientes e inscripciones anteriores sobre un mismo bien raíz o entre la realidad y las inscripciones actualmente vigentes, sobre todo si estas últimas tienen cierta antigedad. Dichas discordancias suelen explicarse por la carencia en el pasado de instrumentos de medición que hoy en día son capaces de llegar a una exactitud sorprendente. Las subdivisiones prediales también han hecho lo suyo, tanto por esta variable tecnológica como por el hecho mismo de producirse, puesto que, muchas veces, los planos en que se grafican carecen de la claridad necesaria para relacionar los lotes resultantes con el predio original y sus características.

Frente a estas diferencias el Conservador de Bienes Raíces, en su labor de ministro de fe que da cuenta de un registro eminentemente público que constituye nada menos que requisito, prueba y garantía de la posesión y que simultáneamente lo transforma en custodio de la historia de la propiedad raíz, se enfrenta a la disyuntiva de admitir o no a inscripción un título que tiene por objeto un bien raíz cuya superficie y/o deslindes difieren de aquellos que aparecían consignados en las inscripciones correlativas anteriores, o bien una solicitud de rectificación de los mismo.

Lo anterior se torna especialmente difícil si se considera que el citado artículo 78 del Reglamento ni siquiera exige la consignación de la superficie. Y es que la disconformidad aludida presenta un problema evidente de seguridad jurídica a una institución cuyo principal objetivo es garantizarlo o, al menos, propender a ella.

Cabe recordar en este punto que hay una presunción simplemente legal de veracidad del asiento registral y de exactitud del mismo, debido a la pre-calificación que el Conservador hace del título respectivo, que tornan particularmente relevante el hecho de que pueda existir disconformidad entre lo expuesto en el Registro y la realidad.

El aludido Reglamento no contiene norma expresa aplicable al problema planteado. Sólo hace referencia, en su artículo 82, a la manera de enmendar y suplir las designaciones defectuosas o insuficientes de los títulos, consistente en la suscripción de una minuta por las partes, y al mecanismo que debe utilizarse para rectificar errores, omisiones o cualquiera otra modificación equivalente que el Conservador deba hacer, ya sea de oficio o a petición de parte, denominado subinscripción.

Huelga decir que una simple minuta suscrita por las partes es insuficiente para alterar las características de un inmueble inscrito, toda vez que las inscripciones sólo pueden hacerse en virtud de un título que conste por instrumento público, sea escritura pública, sentencia o decreto judicial, sin que puedan modificarse en lo sustancial por un simple instrumento privado.

En cuanto al mecanismo de la subinscripción, es claro que ésta debe ser hecha a petición de parte mediante una escritura pública o bien a raíz de una sentencia o decreto judicial (como es obvio, no cabe en este caso actuación de oficio por parte del Conservador), pero se mantiene la interrogante respecto del origen y contenido de estos actos.

Al respecto, don José Manuel Rodríguez, Conservador de Bienes Raíces de Quilpue, ha manifestado que, en el caso específico de planos cuya superficie sea mayor que el título, debe rechazarse su agregación en el Registro de Documentos y el interesado debe recurrir a la vía judicial, puesto que podrían verse perjudicados derechos de propietarios colindantes. Ahora bien, si la superficie consignada en el plano es menor que la del título, plantea que debe ser archivada, por cuanto se entendería que el poseedor renuncia al exceso expresado en el título.

En la práctica se ha hecho usual recurrir, en casos como los descritos, a una aplicación analógica de lo dispuesto en los artículos 1831, 1832, 1833 del Código Civil. En ellos se distingue entre la compra de un predio por cabida o como especie o cuerpo cierto. En este último caso, la diferencia de superficie que pueda producirse no tiene mayor relevancia, puesto que el artículo 1833 ha dejado en evidencia que, en tal circunstancia, nada podrán alegar las partes respecto de la superficie real.

Distinta es la situación si la venta es por cabida, pues en tal caso el artículo1832 expresa que, si la cabida real es mayor que la declarada, el comprador debe completar el precio, salvo que el precio del exceso supere la décima parte del precio de la cabida real, pues en tal evento podrá el comprador optar entre aumentar proporcionalmente el precio o desistir del contrato, caso en que deberán resarcírsele los prejuicios conforme a las reglas generales. Por su parte, si la cabida real es menor, deberá el vendedor completarla; y si no pudiere o no se le exigiere, deberá sufrir una disminución proporcional del precio; pero si el precio de la cabida faltante alcanza a más de una décima parte del precio de la cabida completa, podrá el comprador a su arbitrio, o aceptar la disminución del precio, o desistir del contrato en los términos antes señalados.

La tolerancia del 10% manifestada en las normas antes vistas ha sido adoptada por los Conservadores de Bienes Raíces, siendo frecuente que no pongan obstáculo a la inscripción de títulos cuya variación respecto del inmueble del que da cuenta el registro respectivo no supere dicho porcentaje.

La duda persiste, entonces, cuando la disconformidad es mayor, circunstancia en que las alternativas de solución serán las siguientes:

a) Si se trata de un título traslaticio de dominio o constitutivo de cualquier otro derecho real sobre el inmueble de que se trate, hacer caso omiso de la discordancia anotada, citando simplemente los antecedentes que del predio se entreguen en la inscripción primitiva.

b) Si se está solicitando directamente la modificación de la superficie o deslindes de un inmueble inscrito, exigir una escritura pública en que concurran el poseedor y los titulares de los predios colindantes, declarando el aumento o disminución de superficie, o la alteración de sus deslindes, según se requiera, medida que se encuentra amparada por el título 842 del Código Civil, que consagra la servidumbre de demarcación como el derecho de todo dueño de un predio a que se fijen los límites que lo separan de los predios colindantes.

c) Exigir, directamente y a todo evento, sentencia o decreto judicial obtenido en juicio declarativo que ordene alguna de las modificaciones antes aludidas (también amparado por el artículo 842 antes citado).

d) En fin, se puede acudir a las disposiciones contenidas en el D.L. N 2.695 de 1979, sobre saneamiento de títulos de dominio sobre la pequeña propiedad raíz, siempre que se trate de un retazo de terreno que exceda al aparentemente amparado por la inscripción primitiva y se cumplan los demás requisitos legales (principalmente, posesión material tranquila, pacífica e ininterrumpida por, al menos, cinco años).

Se advierte, en todo caso, que no procede inscribir o subinscribir en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces los aumentos que reciba un inmueble producto de la accesión, puesto que las cosas se adquieren en virtud de un solo modo. En consecuencia, si opera otro modo de adquirir y no la tradición, la inscripción no es necesaria, puesto que ésta es sólo una forma de tradición. Así lo han sostenido Alessandri y Somarriva en su «Curso de Derecho Civil», citando jurisprudencia de la Excma. Corte Suprema en el mismo sentido.

A la misma conclusión arribó el Departamento de Estudios Registrales, argumentando, eso sí, que para llevar a efecto una inscripción se requiere un título, el cual sería inexistente en tal evento.

En cuanto a modificaciones consistentes en la separación de una inscripción en dos distintas, producto de una subdivisión previamente aprobada, pero siempre a nombre del mismo poseedor, cabe señalar que existe un fallo de un juez de letras de Quilpué, de fecha 5 de febrero de 1986, en el cual, resolviendo un recurso de reclamación en contra del Conservador de Bienes Raíces respectivo, se estimó procedente la separación requerida por el dueño a través de minuta, puesto que no se vulnera con ella la única finalidad (según el fallo) del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, cual es mantener debidamente la historia de la propiedad raíz.

Por su parte, y mediante fallo de fecha 31 de julio de 1995, la Excma. Corte Suprema confirmó una sentencia dictada por la Ilma. Corte de Apelaciones de Valparaíso, en la cual se señala que la rectificación del límite de un predio inscrito en el Registro de Propiedad del Conservador recurrido (Quilpué) es propia de un juicio declarativo, para el cual la ley establece el procedimiento a seguir.

De esta forma, pareciera restársele validez a las declaraciones vertidas por las partes en escrituras públicas, lo que quedó también de manifiesto, al menos en lo que respecta a la declaración del vendedor en una escritura de venta, en un fallo dictado en el año 1989, por la Ilma. Corte de Apelaciones de Santiago, en el cual se expreso que «la acción de demarcación prospera únicamente si las propiedades no están delimitadas, o si estándolo establecen que el deslinde debe ir por un lugar diferente al que existe, no bastando para este propósito como prueba, la nueva afirmación hecha por el vendedor en la escritura de venta. La demarcación comprende una fase jurídica, labor que corresponde al juez y, resuelve el problema, una material, correspondiendo a los prácticos fijar los hitos indicados en el fallo.