En torno al Principio de Prioridad Registral

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Autor: Jaime Alcalde Silva
Abogado Pontificia Universidad Católica de Chile.
Doctor en Derecho, Universidad de Valencia.
Profesor asociado de Derecho Privado de la Pontificia Universidad Católica de Chile.
Abogado y consejero en Baraona y Cía. Abogados.

Con independencia de la suerte que tenga el proyecto que reforma el sistema notarial y registral en sus aspectos orgánicos y funcionales (Boletín núm. 12092-07), hay todavía muchas cuestiones que requieren atención del legislador para procurar una debida recepción de los principios registrales y la protección de los intereses de las partes[1]. Esto resulta muy necesario en un régimen que, además de estar entre los de más bajos costos del mundo[2], asigna una fuerte eficacia jurídica a la inscripción conservatoria (artículo 686 CC), pero que por su antigüedad ha evidenciado diversas dificultades provenientes de la práctica forense. Una de ellas es el sentido y alcance de la prioridad registral, que da lugar a algunos problemas de importancia.

El Diccionario jurídico de la Real Academia Española explica que la prioridad registral consiste en que los títulos o derechos que acceden al Registro inmobiliario prevalecen, en caso de conflicto, frente a los títulos o derechos que no han accedido al mismo o que lo han hecho con posterioridad, atendiendo a la fecha de presentación indicada en el libro diario[3]. En Chile, esa función la cumple el Repertorio, donde el Conservador anota los títulos que se le presentan para ser inscritos (artículos 21 y 65 RRCBR) en alguno de los otros libros de efectos sustantivos que lleva (artículos 31 RRCBR). Esa anotación debe contener, entre otras menciones, la fecha y hora en que se requiere la inscripción (artículo 24, núm. 4° RRCBR), y ella no puede ser rehusada por ningún motivo, sea que el título tenga un defecto permanente o uno de carácter transitorio y fácil de subsanar (artículo 15 RRCBR). La anotación presuntiva caduca a los dos meses de su fecha si no se convierte en inscripción (artículo 15 II RRCBR), teniendo entre tanto el solicitante la carga de subsanar los reparos que el Conservador le haya formulado en ese período (artículo 16 RRCBR).

La prioridad registral tiene una doble eficacia. Por de pronto, convertida en inscripción la anotación presuntiva del Repertorio, aquella suerte sus efectos retroactivamente desde aquel momento, sin perjuicio de cualquier derecho que haya sido inscritos en tiempo intermedio entre una y otra (artículo 17 RRCBR). De hecho, ni siquiera el retiro o la suspensión de la inscripción alteran la existencia del asiento añadido al Repertorio (artículo 74 RRCBR), puesto que la única excepción es aquella que deriva de un retiro material del título si el Conservador rechaza recibirlo (por ejemplo, porque no se refiere a un bien inmueble) y el solicitante declina insistir (artículo 67 RRCBR).

La prioridad registral también sirve para bloquear inscripciones incompatibles, pese a que este efecto ha sido discutido. En algunos casos, no hay inconveniente en inscribir el mismo derecho varias veces a favor de distintos titulares, como sucede con la hipoteca, incluso si existe una prohibición en contrario (artículo 2415 CC). La prioridad que concede el acceso al Registro opera, entonces, como un criterio de prelación entre las distintas hipotecas, que prefieren unas a otras según sus respectivas fechas (artículo 2477 II CC) y, cuando tengan la misma, por el orden de inscripción (artículo 2477 III CC), vale decir, según la hora en que el respectivo contrato hipotecario fue presentado al Registro (artículo 72 RRCBR). Incluso un contrato de arrendamiento inscrito antes que la hipoteca obliga al acreedor hipotecario a respetarlo (artículo 1962, núm. 3° CC), también por una cuestión de prioridad temporal de la inscripción conservatoria. Por cierto, esto no impide las estipulaciones que se puedan convenir entre acreedores para la alteración del rango hipotecario, merced de las cuales un acreedor más antiguo acepta posponerse a uno más nuevo, dejando constancia de este hecho en el Registro (artículo 89 RRCBR).

Distinto es el caso cuando se trata de inscripciones incompatibles. Para Peñailillo resulta posible inscribir antes de que caduque la primera anotación en el Repertorio, sin perjuicio de lo que pueda suceder con el otro título[4]. Aunque así parece desprenderse del artículo 17 RRCBR, esta conclusión no se condice con la causa de rechazo prevista en el artículo 14 RRCBR y que se refiere a un supuesto de doble venta, vale decir, de convergencia de derechos idénticos a favor de personas distintas sobre un mismo bien. Esta situación está tratada además en el artículo 1817 CC, donde es la fecha del título la que acaba decidiendo a quién se transfiere el derecho y quién debe acudir a las reglas sobre responsabilidad contractual para conseguir el resarcimiento del daño causado por un contrato que es jurídicamente imposible de cumplir. Es más, el artículo 66 RRCBR se pone en el supuesto de que dos o más personas demanden a un mismo tiempo una inscripción de igual naturaleza, y lo soluciona disponiendo que a todas ellas les corresponde una misma anotación en el Repertorio. Coordinando ambas normas, el modo correcto de proceder es que el Conservador examine conjuntamente los títulos presentados e inscriba aquel que sea legalmente admisible, rechazando los demás (artículo 13 RRCBR). Como señala Sepúlveda, no hay que olvidar que mientras no caduque la primera anotación presuntiva falta un antecedente fundamental para la calificación registral, ya que toda (competente) inscripción presupone el tracto sucesivo, la revisión del Conservador y la prioridad[5]. Por lo demás, esto se condice con la posibilidad de solicitar un certificado de Repertorio para conocer si existen otras inscripciones solicitadas respecto del bien en cuestión (artículo 69 RRCBR). Con la debida diligencia, nadie puede ignorar lo que está sucediendo en el Conservador respecto de un bien raíz sobre el que se tiene algún interés.

Un caso real puede ayudar a contextualizar mejor la situación. Dos personas llegan al mismo tiempo al oficio del Conservador y solicitan inscribir, una la transferencia de dominio de un inmueble, y la otra un embargo sobre el mismo bien. Siguiendo la regla del artículo 66 RRCBR, aunque se trata de derechos diversos, el Conservador anota conjuntamente ambas solicitudes para examinar a cuál de ellas le dará prioridad, dado que son incompatibles entre sí. Una prevención casi intuitiva lleva a dar preferencia al embargo, puesto que la transferencia de propiedad puede envolver el propósito de distraer bienes y defraudar a los acreedores. Finalmente, el Conservador se decanta por la inscripción de la compraventa del inmueble, pues la escritura pública era anterior a la presentación de la demanda ejecutiva de la que provenía el embargo. Tal es el criterio decisorio que aplica, por ejemplo, el artículo 1736 CC para excluir del haber social aquellos bienes adquiridos durante la vigencia de la sociedad conyugal, pero cuyo título es anterior a su existencia, y también el artículo 15, núm. 2° de la Ley 20.830 para incluir un bien dentro del régimen comunitario del acuerdo de unión civil. De esto se sigue que la eficacia excluyente de la prioridad registral parece inclinarse siempre a favor de un factor puramente temporal (quién es el primero que ha accedido al Registro) y no, como sostenía Ducci, por la primacía del derecho de mayor jerarquía[6].

Quizá uno de los aspectos que entraña más problemas prácticos sea la vigencia de la prioridad registral cuando, rechazada la inscripción por el Conservador, el solicitante debe reclamar ante la justicia ordinaria de acuerdo con el procedimiento del artículo 18 RRCBR. La cuestión es todavía más compleja si la inscripción se ha practicado, pero ella contiene un error del Conservador que es necesario subsanar.

Nuevamente, un caso permite comprender la magnitud de este problema. Mediante varias de cesiones de derechos, A consigue hacerse de la propiedad completa de un determinado inmueble. Posteriormente, vende ese inmueble a B como especie o cuerpo cierto (expresando que se trata del bien raíz situado en el número tanto de una calle determinada, con designación de sus deslindes y rol de avalúo), pero señalando sólo una de las inscripciones que daban cuenta de su titularidad y que, por ende, se refería a parte los derechos que había adquirido. El Conservador practica la inscripción únicamente señalando que B es dueño del 50% de los derechos sobre el inmueble comprado, puesto que ese era el porcentaje que la inscripción mencionada en la compraventa declaraba como de propiedad de A. Ante la negativa del Conservador de rectificar la titularidad que le corresponde al tenor de la escritura de venta, B recurre ante el juez competente solicitando que se ordene a aquél efectuar esa rectificación y, con su mérito, precise que es dueño de la totalidad del inmueble, y no sólo del 50%, porque así consta en el título respectivo. El juzgado de letras accede a la solicitud y ordena al Conservador practicar la subinscripción con la rectificación. Sin embargo, cuando B intenta que el Conservador cumpla esa orden, éste se excusa fundado en la fe pública que emana de sus libros: en el tiempo intermedio entre la inscripción errónea y la sentencia que le ordena la rectificación, el otro 50% de los derechos que A tenía sobre el inmueble fue transferido por éste a un tercero (C), quien es ahora dueño de la otra mitad de ese predio. En consecuencia, el Conservador no puede practicar la rectificación que se le ordena, porque la inscripción por el porcentaje restante ya no se encuentra vigente y, consiguientemente, A no es dueño de la parte del inmueble que faltaba inscribir a nombre de B. Falla el tracto registral en esa porción, y el Conservador carece de facultades para practicar una cancelación de oficio (artículo 92 RRCBR)[7], como ocurre con aquella transferencia de derechos posterior a la primera y errónea inscripción.

Dejando fuera las acciones que el derecho civil concede en caso de doble venta, y también el hecho de que la referencia a la inscripción precedente es una exigencia para el Conservador (artículo 80 RRCBR) y no para los contratantes, la pregunta que ahora interesa aboca a la efectiva operatividad del principio de prioridad registral. Es cierto que aquí el problema no se refiere a la vigencia de la protección que brinda la anotación presuntiva, como habría sucedido si el Conservador se hubiera negado a inscribir la totalidad del inmueble como solicitaba B, arguyendo que sólo podía hacerlo por el porcentaje de derechos a los que se refería la inscripción mencionada en el título (el 50% por el que finalmente inscribió), y aquél hubiese acudido al juzgado respectivo ante la negativa del Conservador. La razón es que las rectificaciones de errores, omisiones o cualquiera otra modificación equivalente que el Conservador deba practicar, sea de oficio o a petición de parte, son materia de una subinscripción, vale decir, de una glosa en el margen derecho de la inscripción respectiva, al frente de la designación modificada (artículo 88 RRCBR). En rigor, no hay rogación de una actuación distinta, porque no se le presenta un título nuevo (artículo 89 RRCBR). Sin embargo, esa rectificación sólo resulta posible en la medida que los derechos sobre los que incide la orden judicial no hayan sido transferidos, porque las facultades del Conservador no pueden afectar los derechos de terceros, y el artículo 17 RRCBR sólo admite que eso ocurra merced al efecto retroactivo de la anotación presuntiva cuando ésta se convierte en inscripción, pero no con posterioridad. Para que ese efecto se produzca es necesario que exista un texto expreso que lo permita, y no puede extender esta nota excepcional por analogía. Esto significa que la retroactividad que acompaña la prioridad registral sólo opera dentro del plazo de dos meses y hasta que se practique la inscripción proveniente de la anotación en el Repertorio, y no parece que se pueda extender a las rectificaciones de errores que se soliciten una vez expirado ese plazo, por lo dispuesto en el artículo 728 CC.

Como fuere, cabe hacerse dos preguntas en torno a esta materia. La primera es si la reclamación judicial contra el Conservador puede prolongar la prioridad que concede la anotación presuntiva en el Repertorio, con lo cual el problema recién descrito queda solucionado. La segunda es si resulta posible inscribir un título cuando, después de anotado en el Repertorio y antes de que se subsanen los defectos, se anota e inscribe una prohibición judicial.

La primera pregunta suele ser respondida de manera negativa. Sin embargo, ella puede tener una respuesta afirmativa sobre la base de lo dispuesto en el artículo 74 RRCBR, según el cual la anotación en el Repertorio admite «suspensión», cuyo efecto será la no inscripción momentánea del título en el registro respectivo[8]. Así se sigue del artículo 2509 CC, donde se señala que la suspensión de la prescripción no produce la extinción del tiempo precedente, sino que éste se deja de computar mientras dure la causa que la motiva. Esto trae consigo que la caducidad de la prioridad derivada de la anotación en el Repertorio no es inexorable, y admite una prórroga por todo el tiempo en que no sea posible practicar la inscripción, a diferencia de lo que ocurre con el desistimiento del requirente que se prevé alternativamente. Cuando hay tal suspensión, el Conservador tiene la obligación de dejar constancia de ese hecho y del motivo que la provoca (artículo 74 RRCBR). Dado que en Chile el rechazo de la inscripción puede ser tanto subsanable como insubsanable (artículo 68 RRCBR), y siempre se ha de proceder a la anotación presuntiva (artículos 15 y 65 RRCBR) a menos que el requirente se desista de ella al momento de la presentación de su título (artículo 67 RRCBR), con responsabilidad para el Conservador si no la practica (artículo 96 RRCBR), la suspensión no puede tener un sentido equivalente al que le asigna el artículo 65 de la Ley Hipotecaria española, donde ella procede cuando el Registrador considera que el defecto del que adolece el título es subsanable y, en consecuencia, procede a extender la anotación preventiva en espera de que dicho defecto se corrija[9]. Para el derecho chileno, la suspensión es posterior a la anotación presuntiva en el Repertorio y su efecto se conecta con la inscripción definitiva, que por algún motivo externo (ajeno al Conservador y al requirente) se posterga.

Pues bien, esta suspensión puede ser útil para extender la prioridad registral mientras la justicia resuelve el reclamo contra el Conservador. Con ese fin, el solicitante que ocurre ante el juzgado de letras competente debe indicar, ya en el petitorio de su presentación, ya en una de las peticiones secundarias (como un otrosí), que se ordene que la reclamación se ponga en conocimiento del Conservador para que éste, dejando constancia del hecho en el Repertorio, suspenda el plazo de caducidad vinculado con la prioridad registral. Una antigua sentencia refuerza esta conclusión[10], pese a que la cuestión tratada en ella no era exactamente coincidente. En esa ocasión se resolvió que la caducidad no se produce expirados los dos meses si la imposibilidad provenía de una prohibición judicial, de suerte que la inscripción se puede practicar con posterioridad tan pronto se alce dicha medida. Conviene recordar que la reclamación judicial contra el rechazo del Conservador a inscribir es una gestión voluntaria, donde sólo se pide a aquél que informe sobre los motivos de su rechazo (artículo 18 RRCBR). De esto se sigue que (al menos en teoría) no resulta posible formular como una medida precautoria innominada la prolongación de la prioridad registral, pese a que en las solicitudes de apertura de un procedimiento concursal de reorganización es habitual pedir este tipo de resguardos y los tribunales suelen concederlas mientras no se obtiene la protección financiera concursal. Pero tampoco resulta necesario forzar este expediente al estar prevista la posibilidad de suspensión de la inscripción en el artículo 74 RRCBR, al menos con la lectura que aquí se propone. Con todo, y para evitar incertidumbres, es aconsejable que una futura reforma al sistema registral establezca expresamente la extensión de la prioridad registral mientras se discute judicialmente la calificación del Conservador, como ocurre en otros ordenamientos (por ejemplo, artículo 66 de la Ley hipotecaria española).

Por cierto, la extensión de la prioridad por el tiempo que dure la reclamación judicial es algo diverso de la figura de la reserva que existe en otros ordenamientos. Ella consiste en adelantar la fecha de prioridad que se deriva de la anotación presuntiva en el Repertorio. Hay dos ordenamientos que reconocen esta posibilidad. Uno es el derecho alemán, que admite una reserva de rango (Rangvorbehalt) después de celebrado un contrato, pero antes de producida la constitución o transferencia del derecho al que beneficia. A través de ella, el propietario de una finca, al gravarla con un derecho, se reserva la facultad de hacer inscribir otro derecho como preferente a aquel objeto de la inscripción en cuestión, cuyo ámbito se señala (§ 881 BGB). Esto es concuerda con la hipoteca de propietario que también admite el derecho alemán (§§ 1163 y 1168 BGB). El otro sistema que admite un mecanismo de reserva es el derecho argentino, que reconoce la práctica de una certificación con reserva, la cual se solicita al Registro antes de haberse celebrado el acto para impedir que otro derecho pueda surtir efectos sobre el inmueble y por todo el tiempo que dure la anotación provisional (artículos 5°, 9°, 23 y 25 de la Ley 17.801).

El segundo problema antes planteado ha tenido, en cambio, un mayor tratamiento doctrinal y jurisprudencial. La opinión mayoritaria parece inclinarse por fortalecer el principio de prioridad temporal, de manera que la inscripción requerida debe ser practicada porque esa solicitud accedió primero al Registro, con independencia de la prohibición posterior[11]. En el supuesto en que ambas solicitudes fuesen simultáneas, como en el ejemplo puesto más arriba, correspondería que el Conservador decidiese, conforme con las reglas de fondo que resulten aplicables, cuál es la inscripción que resulta legalmente admisible, aunque el criterio del ordenamiento chileno parece ser siempre el de dar primacía al factor temporal, ahora privilegiando al título más antiguo. Por eso, en el caso relatado tuvo preferencia la tradición y no en el embargo, porque la compraventa era más antigua que la demanda ejecutiva.

[1] Véase Alcalde Silva, J./Goldenberg Serrano, J. L., «Algunas observaciones preliminares respecto del proyecto de ley que modifica el sistema notarial y registral en sus aspectos orgánicos y funcionales», Revista Chilena de Derecho Privado, núm. 33, 2019, pp. 243-297.

[2] Pontificia Universidad Católica de Chile, Informe final: Diseño de mecanismos para la implementación de un sistema que facilite la movilidad de garantías para agilizar el proceso hipotecario y aumentar la competencia, Santiago, 2017, p. 157.

[3] https://dej.rae.es/lema/principio-de-prioridad-registral.

[4] Peñailillo Arévalo, D., Los bienes. La propiedad y otros derechos reales, Santiago, ThomsonReuters, 2ª ed., 2019, p. 820.

[5] Sepúlveda Larroucau, M. A., Teoría general del Derecho registral inmobiliario, Santiago, Metropolitana, 2014, pp. 289-290.

[6] Ducci Claro, C., Derecho civil. Parte general, Santiago, Editorial Jurídica de Chile, 4ª ed., 2008, p. 233.

[7] Véase Gutiérrez González, N., «El real alcance del artículo 92 del Reglamento del Registro del Conservador de Bienes Raíces», Revista de Derecho de la Universidad Católica de la Santísima Concepción, núm. 14, 2006, pp. 121-129.

[8] Zárate González, S., Tratado de Derecho inmobiliario registral, Santiago, Metropolitana, 2019, p. 443, no indica una fuente para esta norma y remite a la concordancia que existe entre ella y los artículos 25, 67 y 68 RRCBR.

[9] El artículo 64 de la Ley Hipotecaria española (Decreto de 8 de febrero de 1846) proviene del artículo 1884 del Proyecto de Código Civil de 1851. Véase García Goyena, F., Concordancia, motivos y cometarios del Código Civil español, reimpresión de la edición de Madrid de 1852, Zaragoza, Cometa, 1974, pp. 956-957.

[10] Publicada en Revista de Derecho y Jurisprudencia, t. 49, 1952, sec. 2ª, p. 56.

[11] Véase, por ejemplo, Elorriaga De Bonis, F., «La prioridad registral inmobiliaria y las medidas cautelares: ¿en qué están las sentencias?», en Departamento de Derecho Privado Universidad de Concepción (ed.), Estudios de Derecho Civil XI, Santiago, ThomsonReuters, 2016, pp. 301-332; Peñailillo, Los bienes, cit., pp. 820-822; Sepúlveda Larroucau, M. A., «Inscripción conservatoria de una inscripción judicial posterior a una anotación presuntiva de un título: ¿es impedimento para el título anotado presuntivamente se inscriba dentro del plazo legal?», Revista de Derecho de la Universidad Central, año VII, núm. 2, 2001, pp. 153-157, y Teoría general, cit., pp. 290-293.


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