La Naturaleza Registral del Embargo sobre Bienes Raíces

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El propósito de este artículo es determinar si el embargo que recae sobre un inmueble y que se inscribe en el respectivo registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar del Conservador de Bienes Raíces, es propiamente una prohibición o se trata de  un gravamen; dicho de otro modo, interesa saber si el embargo recae sobre el inmueble mismo, en cuyo caso debemos hablar de un gravamen; o por el contrario, debemos considerar que recae sobre la facultad de enajenarlo por parte de su dueño, en cuyo caso debemos hablar de Prohibición. Y esta problemática o duda tiene algún sentido plantearla, porque es posible observar que en la práctica registral se trata mayoritariamente al embargo como un gravamen, no obstante que su inscripción se practica en el registro de prohibiciones, como por lo demás lo ordena expresamente el artículo 32 inciso final de reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.

La respuesta que se tenga sobre el problema planteado precedentemente, tiene repercusiones importantes en el tratamiento registral que debe darse al embargo, especialmente cuando el inmueble sobre el cual ha recaído ha salido lícitamente de las manos del deudor ejecutado, sin perjuicio que ello también nos puede servir como criterio orientador para resolver otros problemas que ha planteado el embargo en el ámbito jurisprudencial, como veremos más adelante.

Pero ante de ensayar una respuesta a la interrogante planteada, es necesario dilucidar previamente cuál es la diferencia entre un gravamen y una prohibición. Podemos decir que aquél se caracteriza por tener una dimensión de carácter Real, recae sobre la cosa y por lo mismo tiene una eficacia erga omnes; en cambio la prohibición tiene un carácter Personal, que embaraza o limita el libre ejercicio del derecho de enajenar un inmueble, en este caso el demandado en un juicio ejecutivo y propietario del mismo y, por lo mismo,  está ligada indisolublemente a una persona.

El embargo, no obstante referirse a un inmueble determinado, insisto, es una prohibición que, utilizando las palabras del número 3 del artículo 53 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces,  afecta el libre ejercicio  de la facultad de disponer del dueño del inmueble, que en este caso es el demandado en un juicio ejecutivo. Por esto, no resulta, a mi juicio, acertada la doctrina contenida en un fallo citado por Arturo Alessandri en su obra “la nulidad y la rescisión en el derecho civil chileno”, tercera edición pagina 168, en cuanto señala que “La prohibición de celebrar contratos sobre la cosa embargada la establece la ley en atención a la cosa sobre que recae, que se encuentra fuera del comercio humano, y no es una prohibición impuesta a ciertas personas, como las del artículo 1447”. Esto, a mi juicio, no es correcto atendido lo reflexionado anteriormente, por lo ya dicho. Tampoco comparto la opinión de esta sentencia, seguida por la doctrina de los autores, en orden a considerar que una cosa embargada esté fuera del comercio humano, porque como lo llevo dicho, el embargo no recae sobre la cosa, no produce un efecto tal radical de sacar la cosa sobre la cual recae fuera del trafico jurídico o comercio humano; y tanto es así, que su enajenación será publicitada y será licitada al mejor postor en el juicio ejecutivo correspondiente, se le pondrá incluso el precio mínimo de la subasta, Etc. ; lo que ocurre verdaderamente es que al ejecutado le está prohibido celebrar voluntariamente contrato alguno sobre ella que implique enajenación (Prohibición),pero si  incluso lo puede hacer si el acreedor o el  juez lo autorizan.

De lo dicho anteriormente, se desprende entonces que si el ejecutado al cual se ha embargado un bien raíz y se ha inscrito en el Registro de prohibiciones e interdicciones del Conservador respectivo, celebra una compraventa o constituye un gravamen sobre él, sin que el acreedor o el juez lo hayan autorizado, el Conservador debe rechazar tales títulos porque adolecen de una nulidad absoluta ( Artículo 13 del Reglamento), ya que evidentemente el ejecutado ha realizado un acto que a él la ley se lo ha prohibido realizar ( Artículos 10 y 1464 No. 3 del código civil);rechazo que no debe, a mi juicio, hacerse porque existe una prohibición vigente, ya que la inscripción del embargo no tiene como efecto  prohibirle al conservador que inscriba la transferencia o la constitución de un gravamen, sino que es producir la oponibilidad  de los efectos de la nulidad al adquirente  (Artículo 453 del código de procedimiento civil), de manera que si se decreta la nulidad del título por adolecer de nulidad absoluta, los efectos de tal nulidad afectaran a los adquirentes y subadquirentes de tal inmueble, si el embargo se encontraba inscrito. A este respecto conviene señalar que la inscripción del embargo en la legislación  Española, produce efectos distintos a los indicados para nuestra legislación y allí sí que podría pensarse que se trata de un gravamen, puesto que  no impide al ejecutado enajenar libremente el inmueble, sino que queda inhibida la fe pública registral y  el juez subastador debe  ordenar la cancelación de la inscripción practicada en favor del adquirente si no es el que subastó el inmueble embargado( Artículos 613 y 662 de la ley de enjuiciamiento Española). Francisco Gómez y Pedro Del Pozo, en su obra Lecciones de Derecho Hipotecario, segunda edición, Editorail Marcial Pons, pagina 196, señalan :“La anotación preventiva del embargo no cierra el Registro. El deudor podrá vender, pero el adquirente inscribirá con el gravamen, de manera que la ejecución que en su caso se realice conllevará la cancelación de su inscripción.”

Las reflexiones anteriores nos llevan entonces a resolver dos situaciones que corrientemente se producen en la práctica; la primera, consiste en saber qué ocurre con el embargo inscrito  si se produce la subasta en favor de un tercero o el deudor enajena lícitamente el inmueble, ya sea porque el juez que conoce de la ejecución lo autorizó o el acreedor consistió en ello; y la segunda, tiene lugar cuando se lleva a efecto la subasta existiendo embargos decretados en otro u otros juicio.

Las respuestas a ambas situaciones planteadas se pueden dar recurriendo a la naturaleza registral del embargo, es decir, si  lo consideramos una prohibición no procede técnicamente el alzamiento (que es propio de los gravámenes), puesto que el inmueble salió del patrimonio del deudor y no podemos pensar que tal embargo  va a “perseguir al inmueble” como un gravamen y que limitará las facultades de enajenación del nuevo propietario; tampoco podemos considerar que el ejecutante pueda subastarlo porque su enajenación ya no emanaría del ejecutado ( En este caso representado legalmente por el juez); simplemente hay que considerar que la inscripción perdió su eficacia y por lo mismo, no podría darse un certificado por parte de un Conservador señalando que al inmueble , que ya no es del dominio del ejecutado, le afecta un embargo ; y tampoco debiera rechazar una enajenación por parte del adquirente o nuevo propietario, porque en este caso el título de enajenación o constitución de un derecho real no adolece de nulidad absoluta, ya que este propietario no tiene limitado su libre ejercicio de enajenarlo o gravarlo. En este mismo orden de ideas, tampoco sería procedente solicitar autorizaciones de jueces que hayan decretado embargos en otros juicios para llevar a efecto una subasta en un juicio ejecutivo, ya que en éste sólo se trata de llevar a efecto una venta forzada, y por lo mismo se descarta la enajenación voluntaria del deudor, siendo en realidad esto último lo que se prohíbe al demandado y ejecutado, que en este caso tiene tal calidad en varios juicios ejecutivos.


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