XI Curso Anual de Derecho Registral Iberoamericano

Recientemente, en octubre del año pasado, tuve el privilegio junto a mi amigo Luis Maldonado Concha de asistir en calidad de becarios al XI curso anual de Derecho Registral Iberoamericano, dado por la Universidad Autónoma de Madrid y El Colegio de Registradores de España.

El referido curso se imparte con el objetivo de conocer y estudiar las distintas legislaciones respecto del Derecho Registral de los países que participan en él y principalmente el Derecho Registral español.

Las becas son otorgadas por intermedio de la Agencia Española de Cooperación Internacional para el Desarrollo (AECID) y por el Programa Iberoamericano de Formación Técnica Especializada (PIFTE) para registradores de la propiedad de Iberoamérica y sus funcionarios.

El proceso de postulación debe estar amparado por una recomendación emanada de una institución que tenga relevancia en el ámbito registral, requisito sine qua non para poder postular.

Nuestro país desafortunadamente no se ha caracterizado por tener una riqueza dogmática respecto del Derecho Registral Inmobiliario, destacándose monografías y estudios realizados por algunos Conservadores [1].  En el área académica, destacan los trabajos realizados por la Fundación Fueyo, algunas monografías del profesor Daniel Peñailillo y algunos libros del profesor Marco Antonio Sepúlveda.  A esto hay que agregar la reciente creación de la Academia Chilena de Derecho Registral al amparo de la Corporación Chilena de Estudios de Derecho Registral y de la Universidad Gabriela Mistral.

La circunstancia descrita anteriormente hace necesaria la asistencia a estos cursos, ya que permiten la posibilidad de conocer un sistema registral avanzado tecnológicamente y con una riqueza dogmática difícil de encontrar en otros ordenamientos jurídicos, como es el caso español.

En este orden de cosas, debemos preguntarnos a la luz de las experiencias internacionales cómo podemos mejorar nuestro sistema registral y cuales son los fines u objetivos del mismo.

Sin duda que debemos tender a una mayor especialización de quienes sirven los cargos de Conservadores de Bienes Raíces, Comercio y Minas, pero ¿cómo se logra esta tarea?.  Existe la idea de establecer un curso o examen habilitante para el cargo, pero ¿quién ha de dar estos cursos o quién toma el referido examen?.  La respuesta nos llevaría a concluir que son los mismos Conservadores quienes han de hacerlo, circunstancia que atenta contra la transparencia de la generación de los cargos.  Es así como nuestra formación académica dista mucho de lo que se requiere, no existe un interés general por parte de las Universidades patrias de tratar esta área del Derecho con la seriedad que corresponde.  La Universidad de Chile en la década de los ochenta realizó un Magíster en Derecho Registral, que lamentablemente no se ha vuelto a dar; la Universidad Central el año 2010 realizó el primer Diplomado de Derecho Registral Inmobiliario, post grado que tendrá su segunda versión en la Universidad Gabriela Mistral, con profesionales que se dedican constantemente al Derecho Registral y que han sido parte en versiones anteriores del CADRI.  En el ámbito del pre grado, la Universidad Católica del Norte realizará por primera vez  un curso profundizado de Derecho Civil con el nombre de: “Derecho Registral Inmobiliario”.  Creo que este es el camino correcto a seguir para la especialización de los abogados en nuestro país, debe existir una profesionalización de los abogados en esta materia desde las aulas universitarias, para después pensar en la existencia de cursos o exámenes habilitantes para ejercer el cargo de Conservador.  Primero debemos preocuparnos de la especialización de quienes han de enseñar el derecho para luego generar proyectos serios de evaluación.

Otro punto que creo necesario tocar es el de la implementación del folio real como técnica de registración.  Como es sabido, nuestro ordenamiento jurídico contempla la denominada técnica del folio personal [2], que consiste básicamente en tener como centro de la registración los títulos que al efecto se vayan generando, lo que ocasiona un régimen de registración complejo y que no arroja el historial jurídico de un inmueble en forma inmediata.  En cambio la técnica del folio real al abrirse una hoja o cuaderno especial para cada inmueble, generándose una matrícula o número específico al mismo, permite tener el historial jurídico de la finca desde la hoja misma del registro, lo que facilita la certificación respecto de las cargas que un inmueble tiene, así como también de sus titularidades.  Si bien es cierto, la implementación del folio real constituiría un importante avance en nuestro sistema, no es menos cierto que no se diferenciaría de lo que actualmente realizan muchos conservadores a propósito de los denominados ficheros inmobiliarios, herramientas que permiten conocer el estado actual de un bien raíz respecto de sus cargas.  Para una exitosa implementación del folio real se requiere de todo un soporte tecnológico-informático que se encuentre respaldado por tecnología GPS (sistema de posicionamiento global), herramienta que permitiría una efectiva determinación de la cosa objeto del registro.

Por otro lado, es importante señalar que la implementación del folio real como técnica de registración, no es una solución a la abrogación de los llamados estudios de títulos.  Éstos son necesarios en virtud de que nuestro sistema, eminentemente romanista y de protección al verdadero dueño, no garantiza de pleno derecho que el titular inscrito y vigente sea el dueño, solamente otorga una presunción simplemente legal de dominio al titular inscrito y vigente, de manera tal que si un particular requiere la opinión de un abogado respecto de la conveniencia o no de adquirir un inmueble, es necesario el examen de los títulos anteriores al inscrito y vigente para disminuir los riesgos de tal adquisición.

Tengo el convencimiento de que nuestro sistema registral es de una notable singularidad, que quizás tenga su mayor similitud en el sistema suizo, sistema catalogado por algunos autores españoles como el mejor sistema del orbe.  En este orden de cosas creo necesario realizar una seria evaluación de nuestro sistema, necesariamente de la mano de los Conservadores de Bienes Raíces, con la finalidad de perfeccionar el sistema, haciendo más expeditas las actuaciones registrales, que se logre una verdadera publicidad de los elementos de la publicidad inmobiliaria [3] y podamos darle una mayor autoridad al registro chileno.

Por último, agradezco a la Corporación Chilena de Estudios de Derecho Registral, a la Academia Chilena de Derecho Registral, a la AECID-PIFTE, al Colegio de Registradores españoles y a don Manuel Godoy Gutiérrez, Conservador de Calama, la posibilidad que me han brindado de participar en este maravilloso curso que me ha permitido crecer profesionalmente y darme la oportunidad de aplicar los conocimientos adquiridos en mi diaria labor como asesor del Conservador de Calama y docente universitario.


Cabe destacar los trabajos realizados por los Señores Elías Mohor, Nelson Gutiérrez, Edmundo Rojas y Enrique Rossel. www.conservadores.cl

Folio negocial para don Enrique Rossel, o folio real imperfecto para don Nicolás Nogueroles, registralista español.

Para don José Manuel García García, registralista español, los elementos de la publicidad inmobiliaria son la finca, el derecho, el titular, el título y el asiento registral.


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