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Sobre la reforma del Sistema Registral Inmobiliario

Nelson Gutiérrez González
Conservador de Bienes Raíces de Coronel

El famoso economista peruano Hernando de Soto quien, bajo los auspicios del Banco Mundial, se ha dedicado a recorrer el mundo estudiando cual es la clave que impide o que ha impedido la incorporación de los países en vías de Desarrollo al primer mundo, sin perjuicio de la incidencia de otros factores, destaca la falta de propiedad privada y las deficiencias en la organización de la propiedad inmobiliaria, como uno de los mas importantes.

Sostiene que los países en vía de desarrollo tienen ingentes activos y gigantescas economías subterráneas, pero que no son representativos de capital, constituyen estos activos un capital muerto por que no hay un sistema formal de propiedad que los reconozca e incorpore. Y para que estos activos se conviertan en capital, deben ser representados en el sistema legal. Y solo ahí, adquieren su verdadero valor, pasando a ser instrumentos de crédito. En el caso de la vivienda, además de ser un medio para satisfacer una necesidad primaria, constituye en si un recurso económico.

Sobre el particular y de cara a nuestra organización de la propiedad inmobiliaria, podemos afirmar que nuestro sistema del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, pese a las deficiencias que se le imputan, felizmente, no ha sido una rémora o un factor que haya impedido el desarrollo del sistema hipotecario y la expansión del crédito inmobiliario, lo que ha permitido en parte, el desarrollo de nuestra economía de mercado, las inversiones de capital tanto nacional como extranjero y la creciente inserción de nuestro país en el mercado global. Recuérdese que sin derechos de propiedad eficientes, no hay mercados eficientes y sin estos últimos, no hay crecimiento económico. Ese es un hecho y no se puede desconocer.

Otra cosa, es el consenso que existe en la necesidad de reformarlo y adecuarlo a las realidades del siglo 21, haciendo uso de la tecnología informática.-

Un cambio de esta naturaleza deberá ser necesariamente cauteloso y requerirá un periodo de transición que deberá tener en vista la experiencia del Derecho Comparado y la opinión de las Universidades y especialistas en la materia y por cierto, la de los principales agentes del sistema, la de los Conservadores de Bienes Raíces.

Sería muy lamentable que una reforma apresurada – ya conocemos la catástrofe del Transantiago – que pretendiera cambios sistémicos y que desconociera los logros y ventajas del actual sistema y que implicara la revisión de la inscripción de derechos que, actualmente y de una manera mayoritaria, no son cuestionados – terminara provocando, otra catástrofe, ahora de carácter registral y una mayor inseguridad jurídica en una materia vital para el país y que toca un punto neurálgico del Derecho de Propiedad.

Estimamos que primordialmente los cambios no deberán ir por los sistemas sino que por la modernización de las técnicas de registración, técnicas que deben estar siempre subordinadas a los principios del Derecho Registral y que son propias de la época en que se dictó el Reglamento.

Por ejemplo, la implementación de la técnica del folio real, aunque de ella hay un indicio en nuestro sistema, pero en forma parcial, puesto que el articulo 92 de nuestro Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces permite que todas las inscripciones referidas a un inmueble estén conectadas y puedan ubicarse físicamente, mediante la figura de anotaciones marginales de conexión, pero, asentadas (he ahí la desventaja) en distintos registros especializados.

La reforma deberá contemplar la aplicación de este sistema en una sola hoja predial o registro especializado. Es innegable la ventaja de este sistema ya que, entre otras, facilita la calificación que hace el Registrador, disminuye la extensión de las inscripciones y los errores registrales, impide las inscripciones paralelas y lo mas importante, posibilita la utilización del medio electrónico informatizado en la confección de las inscripciones registrales. En ese evento la inscripción estará constituida por un archivo computacional, archivo que contendrá toda la información Registral pertinente, (transferencias, transmisiones, subdivisiones, fusiones, gravámenes y limitaciones que sufre el inmueble), lo que permitirá una gestión e información mas dinámica, toda vez que puesto en Internet y mediante una clave podrá ser consultado por el propio titular de los derechos respectivos. Es un sistema que brinda mayor seguridad jurídica.

Insistimos que la discusión y estudio de estas reformas deberá ser cautelosa puesto que la técnica del folio real supone, en nuestro país, una revisión completa de numerosas leyes que han introducido en nuestro sistema técnicas registrales inadecuadas. Así lo advertía algunos años atrás el profesor Fernando Fueyo, al sostener “que el sistema registral no puede resultar de un modelo legislativo general acompañado de una decena de sistemas especiales y de excepción que se fundan, generalmente en conflictos masivos – que llegan a provocar verdaderos problemas sociales – y que fuerzan a legislar con fines de ordenamiento, regularización y saneamiento, con grave mengua de la seguridad” y citaba, como modelo de regimen legal de excepción, al Decreto Ley 2.695 de 1979 (1).

El año 2004 tuvo una amplia difusión y cobertura por la prensa nacional un estudio elaborado por la Cámara Chilena de la Construcción que se denominó: “Burocracia de los Conservadores de Bienes Raíces. Costos y Propuestas”(2) el que siendo critico del sistema en cuanto a técnicas de registración, aranceles y plazos de realización y entrega de las inscripciones, no pudo desconocer la eficacia de la inscripción registral chilena, ya que, al analizar el rol de la inscripción, que no acredita dominio, sostuvo: “en la práctica y gracias a la seguridad que otorga el sistema de inscripción, se ha llegado ha entender por el público, en general, que inscripción, posesión y dominio son una misma cosa”.- Lo que confirma que el cambio que se pretende, mas que sistémico debe ser de carácter tecnológico.

No obstante, quisiéramos analizar y hacernos cargo de algunas otras propuestas emanadas del estudio referido y relativas al eventual monopolio legal legal que ostentarían los Conservadores de Bienes Raíces, acerca de la libre elección de estos y a su duración que, en el informe se fija en cinco años y a otros estudios y propuestas que, plantean que los cargos de Conservador de Bienes Raíces se liciten, o que la función Registral sea asumida por el Estado, etc., etc..- Así es como por ejemplo, en el proyecto presentado recientemente por los diputados Eluchans y Burgos se propone que los Conservadores permanezcan en sus cargos por el termino de 6 años. (3). Propuestas que por lo demás, han sido reiteradas insistentemente, incluso por altas autoridades ministeriales de la actual Administración.-

Para un mejor análisis y resolución de este problema es conveniente, previamente, acudir a lo que enseña sobre el particular, tanto la doctrina, como el Derecho comparado. Así es como en el Encuentro Iberoamericano de Sistemas Registrales convocado por la Agencia Española de Cooperación Internacional, la Fundación Internacional y para Iberoamerica de Administraciones públicas (FIIAPP) y el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, celebrado en la ciudad de Antigua, Guatemala, en febrero del año 2003 y con la participación de Chile y con el auspicio del Banco Interamericano de Desarrollo, se enunciaron lo que serían los principios organizativos orientativos de la oficina registral del siglo XXI y dentro de los cuales rescatamos, los que a nuestro juicio son los mas importantes.

1) Principio de la Independencia y Territorialidad. Uno de los aspectos fundamentales de cualquier Sistema Registral es la Independencia del Registro de toda autoridad política, gubernamental o administrativa, y ciertamente de cualquier agente involucrado en el tráfico Inmobiliario. La independencia permite que el Registrador aplique los Principios Registrales en toda su dimensión: calificando el acto independientemente y verificando la legalidad del mismo, la aplicación del tracto sucesivo y la determinación de la prioridad por la fecha de ingreso de los derechos a inscribir. La necesidad de generar una confianza absoluta en las decisiones de los Registradores obliga a que el ordenamiento jurídico los dote de las misma garantías de independencia, duración e inmovilidad que los jueces y magistrados. En cuanto a la distribución territorial, en el caso chileno, deberá propenderse a una mas justa y racional distribución de los territorios jurisdiccionales de los oficios registrales, ya que se da el caso de que en las grandes ciudades del país existe un solo oficio registral para satisfacer los requerimientos de una inmensa cantidad de población. Compárese el caso de Madrid con el de Santiago de Chile, con mas o menos similar cantidad de población. Madrid cuenta con mas de treinta y ocho Registradores de la Propiedad y Santiago solo con un solo oficio servido por tres Registradores.

2) Principio de Autogestión y Autonomía Financiera: La actividad registral debe autofinanciarse. Es decir, tanto el Conservador como sus dependientes no gozan de remuneración estatal. Asimismo todo los locales, instalaciones, equipos, tecnología, servicios, muebles de oficina y demás necesarios para el ejercicio de su función debe ser costeado íntegramente por el Conservador. Como ingresos percibe los derechos que le fija el Arancel respectivo, que fija el valor máximo a cobrar por sus actuaciones. Estos ingresos que percibe el Registrador debe permitir solventarle, además de todo el funcionamiento de la oficina, todos los gastos derivados de las actuaciones que gozan de gratuidad, las que en el caso chileno, son extensísimas, variadas y crecientes. El notario y Conservador Chileno es el único profesional que presta servicios gratuitos al Estado, sus Servicios y a la comunidad.

3) Principio de responsabilidad personal del Registrador y estabilidad profesional: El Registrador debe responder personalmente del inadecuado funcionamiento de sus oficinas y de los daños cometidos por errores en el ejercicio de su función. Con ello se fomenta e incentiva una actuación profesional y responsable del encargado del Registro y se le evita al Estado todo tipo de costos y responsabilidad en esta materia.

4) Principio de igualdad de oportunidades, imparcialidad y cualificación en el acceso a la información: Este principio es en el caso chileno, a nuestro juicio, el mas débil y es blanco de las mayores criticas, ya que en nuestro medio no existen parámetros objetivos para la designación de los nombramientos y ascensos dentro de la “carrera registral”. Además, no se les exige a los Registradores conocimientos específicos de Derecho Notarial, o Registral o Urbanístico o Agrario o Fiscal, o haber aprobado cursos de especialización sobre la materia, como ocurre por ejemplo en España, donde los Registradores son nombrados por estricto mérito a sus capacidades y competencias. Resulta impostergable el establecimiento de un sistema eficiente, racional y justo, que regule el acceso a la carrera y el posterior ascenso de los funcionarios que se encuentren incorporados a ella. La declaración de Antigua postula al respecto que la elección o designación debe fundarse en un sistema de concurso publico, basado en los principios de igualdad, mérito y capacidad.

Otros principios organizativos de la oficina Registral moderna y que se enuncian en la declaración de Antigua son los siguientes: Principio de recuperación de costos, Principio de uniformidad, Principio de descentralización, Principio de colaboración y subordinación, Principio de modernización, Principio de transitoriedad y eficiencia.

Los sistemas registrales que recogen en plenitud estos principios son los que tienen un mayor índice de eficiencia y menor congestión burocrática. Aumentan la confiabilidad en el sistema favoreciendo así el aumento en las transacciones y en el crédito inmobiliario.

A la luz de estos principios enunciados someramente las propuestas referidas no resisten mayor análisis. Y lo confirmaría, opiniones como las de Benito Arruñada(4) quien sostiene.

“Coherentemente, se ha constatado que en todos los países los usuarios tienen libertad para elegir proveedor de servicios de preparación documental, pero no de depuración de derechos: eligen abogado o notario, pero no juez o registrador”.- “Mas en concreto: en todos los sistemas, ya usen registros de documentos o de derechos, impongan o no intervención notarial y utilicen o no seguro de titulo, se desarrolla por profesionales u organizaciones distintas y se rigen por pautas opuestas, la preparación de los contratos entre partes, por un lado; y el registro, con efectos sobre terceros, por otro”.- “En cuanto a la competencia, es factible introducirla entre quienes prestan servicios de preparación de documentos, sobre todo cuando operan grandes empresas con importantes activos reputacionales. En cambio, la organización de registros y juzgados ha de cuidar la independencia del decisor respecto a las partes para asegurar así la protección eficaz de los derechos reales de terceros. –En este segundo caso, la libertad de elección, elemento imprescindible de la competencia, es inapropiada porque no todos los interesados pueden ejercerla. Parece inevitable, por ello, mantener algún tipo de monopolio, pese a los riesgos y costos que ello tiende a ocasionar. El hecho de que todos los países, sin excepción, hayan optado por monopolios territoriales confirma la lógica de esta pauta organizativa”.

Mas adelante insiste en que “la necesidad de proteger el interés de terceros lleva a que en todo el mundo los registro se organicen sobre bases de Monopolio Territorial”.

Por su parte Enrique Brey, actual Secretario General del Cinder confirma la protección de los derechos de terceros de la siguiente manera:

“Cada vez que se practica un asiento, sea de inscripción o de cancelación, se resuelve un conflicto de intereses. Pero lo importante es que los titulares de estos intereses no son solo las partes que directamente concurren al otorgamiento de un titulo sobre una finca, sino cualesquiera otros que ostentan sobre la misma un derecho o garantía real; incluso lo son quienes tiene un derecho de crédito contra quien es titular de alguno de carácter real y, por ejemplo, está pendiente de obtener el embargo de sus bienes o el mandamiento en que se ordena su anotación.

Por este motivo, la primera conclusión que cabria sentar en el caso de que se admitiera la posibilidad de elegir al registrador encargado de calificar, de atribuir la titularidad de un derecho real, sería la de que todos estos titulares deberían concurrir a su designación. De otro modo, se contravendría el derecho que el Estado de Derecho les reconoce de igualdad y de tutela judicial efectiva. La cuestión se complica todavía mas en los paises en que la inscripción no es constitutiva ya que, en este supuesto, la indeterminación de los posible titulares de derechos reales hacen inviable la citación de todos a los efectos de que se trata. En esta circunstancia la única opción es la de atribuir por ley, en base a una organización de competencia territorial, semejante a la que existe en el ámbito judicial, la facultad de calificar a un registrador concreto. Por lo demás esta solución a sido recogida en todas las legislaciones del mundo, no solo en aquellas en los que rige el sistema de registro de fe publica sino también en las que lo hace el de títulos. Agrega, por último, que “Los efectos perjudiciales que podrían derivarse de esta situación de monopolio territorial son perfectamente evitables mediante la aplicación de los principios de responsabilidad patrimonial y personal de los registradores, la fijación de unos aranceles por la Administración pública, la imposición de un sistema de plazos de despacho, de fundamentación y notificación de sus calificaciones y de recursos que garantice su calidad así como su sujeción a un régimen de vigilancia y disciplinario que estimule su celo cumplidor”. (6)

Por su parte don Fernando Méndez González (7) , en un trabajo sobre “la función económica de los sistemas registrales”, advierte que: “Los controlados no pueden elegir a sus controladores cuando el control produce efectos externos. Desafiar esta evidencia puede conducir a asumir en la incertidumbre y en la desconfianza a sectores enteros”. Y agrega: “Por ello, en ningún país cabe la libre elección de registrador y el procedimiento seguido es la asignación de registrador basada en criterios de competencia territorial”.

Por último José Rodríguez Sánchez (8) agrega “que a de considerarse que el Registro de la Propiedad en sus versiones mas desarrollas se lleva siempre por fincas en base al principio de Territorialidad o circunscripciones territoriales; y esto le convierte en lo que se ha llamado “monopolio natural”. O “monopolio legal”, que puede definirse como el derecho exclusivo de ofrecer un servicio en particular dentro de un territorio determinado.

En suma para la calificación rige el principio de Territorialidad, y por ello la realiza el Registrador titular del Registro en cuya circunscripción territorial radique la finca o bien raíz cuya inscripción se pretende. No obstante, en la legislación española, en los casos en que se incumplen los plazos para calificar, (15 días) o cuando la calificación sea negativa, total o parcialmente, el interesado, podrá instar al Registrador ante el que se presentó el titulo a que la lleve a cabo en el plazo improrrogable de 3 días o a que se realice una nueva calificación por el Registrador que corresponda según el cuadro de sustituciones previsto en el art. 275 bis de la Ley Hipotecaria.

Otro caso en que se puede elegir registrador se da en la legislación española en cuanto a la publicidad registral ( art. 222 Nº 8 Ley Hipotecaria): se puede escoger registrador para obtener nota simple informativa (no certificación) de cualquier Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles, o para obtener información del Índice General Informatizado de fincas y derechos, que se lleva en el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles. Lo que evidentemente se justifica y se puede lograr, por estar el sistema registral español totalmente informatizado.

“En todo caso, hay que precisar que en la calificación no hay propiamente libre competencia, sino que lo que introdujo el art. 19 Ley Hipotecaria fueron medidas para agilizar el despacho de los documentos y mayor protección a los ciudadanos que acuden al Registro. Así lo reconoce el propio Tribunal de Defensa de la Competencia, que señala que la independencia del Registrador y la naturaleza de su función son incompatibles con cualquier atisbo de libre competencia” (9).

En el mismo sentido se manifiesta el real decreto 1039/2 de 2003 de 1º de agosto, por el que se regula el Derecho de los interesados para instar la intervención de Registrador Sustituto, cuya exposición de Motivos dice que “todos los sistemas registrales atribuyen a los Registros la característica de exclusividad territorial en todos los aspectos. De este modo aseguran la independencia de las decisiones registrales – tanto mas necesaria cuanto mayores sean los efectos del sistema registral y consiguen proteger los intereses de terceros que no han sido parte en el acto o negocio de carácter privado que incorporen dichos títulos”.

En suma, queda claro que pretender que el trafico inmobiliario y el control de la legalidad quede al arbitrio de los contratantes es una idea desechada en toda la moderna legislación registral europea y también americana. Y en cuanto a la idea de que sea el Estado – en Chile – quien asuma la gestión registral, es un supuesto que no merece mayor análisis, toda vez que el erario público, al que hasta ahora todo el servicio registral le sale gratis, se tenga que hacer cargo de mas de 139 sedes registrales, de los crecientes costos tecnológicos del Registro y de los sueldos y salarios de centenares de profesionales, tanto registradores como de sus empleados. Y aun mas, funcionarizar el registro implica, entre otras, una consecuencia decisiva: que la responsabilidad patrimonial derivada de los errores de funcionamiento ya no serían asumidas por el registrador o Conservador como lo es ahora, sino que se imputaría al Estado, osea, a todos los ciudadanos y contribuyentes, quienes deberían indemnizar a quien haya sufrido un perjuicio.

Además, ha de considerarse que, el registro ofrece y vende seguridad jurídica voluntaria, no obligatoria, a quien adquiere algún bien raíz o un crédito, por lo que es justo que la pague el beneficiarios de ese servicio y no los que no tienen ninguna propiedad contribuyan con sus impuestos a la tranquilidad jurídica de los que si la tienen.

Afirmábamos en las líneas iniciales que los cambios a introducir al sistema registral deben también considerar la experiencia – entre otros actores – de los Conservadores de Bienes Raíces. Y en este sentido los Conservadores Chilenos bajo el amparo de la Corporación Chilena de Estudios de Derecho Registral y con el objeto de incorporarse a las Tecnologías de Información y Comunicación –TIC- constituyeron una Sociedad Anónima Cerrada denominada Servicios Registrales S.A., con la participación inicial de 54 Conservadores, a la cual se han integrado paulatinamente otros, y cuyos principales objetivos son:

a) La prestación de servicios en tecnologías de la información registral.

b) La prestación de servicios de búsqueda de información dentro del ámbito de internet.

c) Administrar proyectos tecnológicos que integren a todos los Conservadores.

d) Brindar asesoría tecnológica a los Conservadores.

e) Hacer acuerdos beneficiosos con proveedores a nivel nacional para la adquisición de tecnología.

Y con respecto a la administración de proyectos tecnológicos se consideró de vital importancia establecer un sistema nacional de información registral, disponible a través de Internet, que integre a todos los Conservadores del País. Así nació lo que se conoce como SIRI -Sistema de Información Registral Interconectado – (www.cbrchile.cl y www.siri.cl), proyecto ejecutado vía licitación, por la firma Neoris Chile, y que mantiene la información de los Conservadores en forma centralizada y que permite a los requirentes – por de pronto – solicitar los diferentes certificados y copias y – mas adelante – las inscripciones en forma remota, vía Internet, una vez habilitada la firma digital electrónica, sin necesidad de recurrir a las oficinas del Conservador respectivo, y realizar el pago electrónico de dicho servicios.

“El sistema tiene básicamente en su primera etapa como objeto la implementación de un sistema uniforme de aplicación de la tecnología informática a la gestión registral lo que permitirá, a través de un servidor central y conexión a internet:

a) Mantener un sistema de creación y actualización del folio real en soporte electrónico que servirá a futuro para emitir certificados de hipotecas y gravámenes, de interdicciones y prohibiciones de enajenar y de litigio.

b) Contar con un archivo electrónico en que se almacenará el texto de cada inscripción y del título a que ella se refiera con vinculación al respectivo folio real.

c) Mantener los índices general y particular de cada Registro en soporte electrónico.

d) Contar con un sistema de seguimiento del proceso registral en relación al número asignado al requerimiento de la respectiva actuación registral.

e) Pagar los derechos arancelarios respectivos mediante tarjeta de crédito”. (10).

Nada impide, por último que Servicios Registrales S.A. u otra entidad similar pueda en el futuro transformarse en una entidad prestadores de servicios de certificación de firma electrónica avanzada según los requerimientos de la Ley 19.799.

En suma, el Sistema Registral Chileno ha logrado consagrar seguridad jurídica. Pero para hacerlo mas dinámico y eficiente y para que funcione acorde con los requerimientos de la época es altamente conveniente incorporarle apoyo tecnológico, vale decir, valerse de los beneficios de la informática e introducir técnicas como la del folio real en plenitud y el pleno uso de la firma digital electrónica, ortofotografía, microfilmación, etc., pero conciliando siempre la modernización con la seguridad jurídica.

De este modo podrían lograse o cumplirse algunas de las metas que Eugenio Alberto Gaete González (11) propone:

1) La modernización registral debe comenzar por implementar un adecuado sistema de folio real.

2) El folio real debe a su vez necesariamente apoyarse en el catastro, sin el cual nunca podrá establecerse con precisión los limites y superficies de las fincas. Nosotros agregaríamos, tender gradualmente a la representación gráfica de las fincas registrales o el establecimiento del uso de bases gráficas registrales a través de la cartografía digitalizada.

3) En la actualidad, es perfectamente posible dar un paso mas y establecer el sistema registral electrónico y en red (el SIRI es un remedo de ello) con el objeto de agilizarlo y otorgar mayores seguridades.

Pensemos que muchos de los problemas que actualmente aquejan a nuestro sistema registral, como por ejemplo, las diferencias o los excesos de cabida, que en la legislación española tienen una adecuada solución vía los “expedientes de dominio”. La delimitación exacta de los deslindes; las dobles inscripciones, las dobles titularidades, irán paulatinamente decreciendo con la implantación del folio real y la tecnología informática, y la cartografía o planimetría digital.

No obstante, subsistirán otros, que merecen tener una adecuada solución legislativa o jurisprudencial, como por ejemplo, los que dicen relación con la modificación, entre otros, de los artículos 13 y 17 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, el primero, que dice relación con el reforzamiento o ampliación de las facultades de calificación registral; y el segundo que dice relación con los derechos de los contratantes en relación a la anotación en el libro Repertorio, debiendo acogerse la última jurisprudencia sobre la materia que apunta a privilegiar la prioridad registral y así evitar conflictos litigiosos. También los que dicen relación con las disposiciones del Código Civil y del Reglamento relativo al contenido de las inscripciones, ejemplo, supresión de los deslindes en las inscripciones de Hipotecas y Prohibiciones. También lo que dice relación con la incorporación al registro de los inmuebles por accesión, por ejemplo, el terreno de aluvión no tiene una adecuada regulación legal. Lo mismo sucede con la formación de nuevas Islas. Lo que dice relación con la NO obligatoriedad de la inscripción, por ejemplo al derecho real de servidumbre, el contrato de arrendamiento, el contrato de promesa, y la cesión de derechos hereditarios; el problema de la publicidad formal ilimitada que, necesariamente deberá reducirse, considerando el concepto de “interés legitimo”, por lesionar ó vulnerar el derecho a la intimidad, publicidad ilimitada concebida para un Registro del siglo 19 pero incompatible con un Registro moderno.

La solución o creación de un Registro especial de Inscripciones No Inmobiliarias que dicen relación con personas y no son concerniente a inmuebles o que los son de una manera indirecta o referencial, como es el caso de las declaraciones de quiebras, el testamento, interdicciones, etc.

El problema de la inscripción a propósito de la estipulación para otro, el de los inmuebles no inscritos, el de fusión de sociedades que implica practicar o una nueva inscripción o una subinscripción marginal; los aspectos registrales en relación al inmueble declarado bien familiar; el de fusión de títulos; etc., etc.

El establecimiento de una carrera funcionaria eficiente y su acceso a ella por méritos; el fortalecimiento de la fiscalización de los oficios de los registros conservatorios; la creación de cursos especiales de Derecho Notarial y Registral en la Academia Judicial o en las Universidades cuya aprobación sería requisito previo a la postulación o ascenso en la carrera.

El problema del Arancel, que mantenga un adecuado equilibrio y compensación de la extendida carga de gratuidad con el sistema de remuneración del milaje sobre el monto del acto o contrato. El restablecimiento de los archivos judiciales a los respectivos Tribunales Civiles ya que con la reforma al sistema judicial, éstos, recuperaron mayor capacidad logística y operacional para administrar un Servicio, el Archivo Judicial, que les es propio.

Y por último la creación de una entidad que pueda denominarse Dirección de los Registros y del Notariado o bien Superintendencia de Registros Inmobiliarios o Consejo Técnico del Notariado y del Registro, institución dependiente del Ministerio de Justicia y que adquiriría un protagonismo relevante en la supervisión y control de la reforma del sistema, especialmente en lo relativo a la implementación tecnológica del mismo.

Pensamos que una entidad de esta naturaleza que tuviere, entre otras atribuciones, la de interpretar el sentido y alcance de la normativa aplicable en materia registral, solucionaría muchos de los problemas que se presentan en la practica registral y que han sido enunciados precedentemente, e iría uniformando criterios y creando una valiosa jurisprudencia registral de la cual hoy carecemos.

REFERENCIAS

  1. Profesor titular y extraordinario de Derecho Civil. “Derecho Notarial y Derecho del Registro especialmente Inmobiliario”. curso dictado en la Facultad de Derecho de la Universidad de Chile 1980.
  2. Publicado en Marzo del año 2004. Revista “Fundamenta”. De la Camara Chilena de la Construcción. A.G. www.camaraconstruccion.cl.
  3. Proyecto que modifica el art. 452 del Código Orgánico de Tribunales en lo relativo al Conservador de Bienes Raíces. Ingresado a la Camara de Diputados el 21/03/2007.
  4. Consultor Internacional. Catedrático de organización de empresas de la Universidad Pompeu Fabra Barcelona. “Organización del Registro de la Propiedad en Paises en Desarrollo”. Art. Publicado en Fuero Registral. Revista de Doctrina y Jurisprudencia Registral. 1º/12/2003. Además en “Sistemas de titulación de la Propiedad”. “Un análisis de su realidad organizativa”. Palestra Editores. Lima. 2004.- pags. 33 – y 112 y sgts..
  5. Cinder. Centro Internacional de Derecho Registral, creado en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral celebrado en Buenos Aires en 1972, y cuya sede y secretaría general es Madrid, España. Es una Organización internacional, independiente y sin ánimo de lucro cuya finalidad principal consiste en promover y fomentar el estudio de los temas y cuestiones relacionadas con la registración.
  6. Ponencia presentada en el 14º Congreso Internacional de Derecho Registral, celebrado en Moscú en Junio 2003, y denominada “Registro de la Propiedad y Administraciones Publicas”, www.registradores.org
  7. Ex Decano del Colegio de Registradores de España. Ponencia sobre “La Función Económica de los Sistemas Registrales”. Club Siglo XXI, Hotel Eurobuilding, Madrid. 21/03/2003
  8. Ponencia presentada en el 14º Congreso Internacional de Derecho Registral, celebrado en Moscú en Junio de 2003 y denominada “Principios de Regulación y Organización del Sistema Registral. Poder público, organización autónoma, autofinanciación, responsabilidad” www.registradores.org
  9. Curso Anual de Derecho Registral Ibero Americano. Cadri. Curso de Practica Registral Nº 5. www.cadri.org
  10. “Síntesis del proyecto de Modernización Registral”. Edmundo Rojas García. Presidente de la Corporación Chilena de Estudio de Derecho Registral. Presentado en Jornada Iberamericana de Estudio de Derecho Registral. Santa Cruz de la Sierra. Bolivia. Mayo de 2005.
  11. Actual Conservador de Bienes Raíces de Concon (5º región), profesor de la Universidad Católica de Valparaíso. Artículo “El Registro en la era de la Informática”. Cadri 4 de marzo 2006 www.cadri.org
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