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Propuesta de modernizacion del Sistema Registral Inmobiliario chileno.

Karem Mohor G. y Andrea Cisternas T.

CAPITULO 1: Principales características del sistema registral inmobiliario actualmente vigente.

1.- Conceptos.

1.1.- Concepto de registro.

Acorde con lo señalado por el destacado jurista y profesor Fernando Fueyo en su obra “Teoría General de los Registros” se distinguen diversas acepciones en torno a la definición de registro, de las cuales nos interesa destacar las siguientes:

a.- Registro considerado como el equivalente de protocolo o matriz, como lo constituye el protocolo de los notarios;

b.- Como el acto o acción de registrar;

c.- Se le considera también como “el continente material en donde se consigna algo por escrito de sustancia y trascendencia jurídico – económico con el interés fundamental de perpetuarlo y usarlo en su día, aprovechamiento que puede ser para los otorgantes o interesados originarios, o por terceros”;

d.- Como la organización estructural o institucional encargada de registro;

La publicidad es un elemento esencial del registro, y conforma una de las más relevantes características del sistema registral en que los registros conservatorios son esencialmente públicos tal como lo consigna el Art.49 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.

Y así tenemos una referencia al neologismo “registral”, el que ha dado nombre a una disciplina denominada Derecho Registral. que en una alusión quizás un tanto equivoca apunta a restringirse exclusivamente al Registro de la Propiedad Inmueble, en circunstancia que debería comprende simplemente “El Derecho de los Registros” genéricamente.

1.2.- Concepto de derecho registral.

Siguiendo al destacado jurista Fernando Fueyo el señala lo siguiente: “El derecho registral integra el sistema jurídico con normas y principios propios de derecho publico privado que coexisten y funcionan armónicamente constituyendo una disciplina independiente y de la cual el Sistema Registral Inmobiliario es una de sus principales ramas”

1.3.- Concepto de derecho registral inmobiliario.

En definitiva el derecho registral inmobiliario es una rama del derecho registral, y existen variadas definiciones.

De las variadas definiciones existentes de diversos autores podríamos decir que el Derecho Registral Inmobiliario “Es el conjunto de normas que regulan, a través de la institución del registro de la propiedad, principalmente las formas de constitución, modificación y extinción de las relaciones jurídicas reales que tienen por objeto bienes inmuebles, y accesoriamente, el contenido y efectos de las mismas”

2.- Principales características del derecho registra inmobiliario chileno.

1.- Constituye una especialidad dentro del derecho civil, en cuyo marco legal pueden encuadrarse sus normas, aunque tiende a la autonomía;

2.- Derecho particularmente heterogéneo: parte de sus normas, referidas a la organización del registro de la propiedad, se enmarca en principios de orden público, mientras aquellas que se ocupan de la publicidad dinámica de los derechos reales sobre inmuebles, constituyen principalmente reglas de derecho privado;

3.-. Es un derecho que tiende asegurar la publicidad de las relaciones jurídicas recaídas sobre un bien raíz, velando siempre por la protección de los terceros que confían en el registro, sobre la base de dos principios fundamentales que son la fe pública y la legitimación;

4.- Posee una abundante doctrina especializada, lo que ha contribuido a cimentar una autonomía didáctica.

2.1.- Naturaleza jurídica.

Controversias suscita la naturaleza jurídica del derecho registral inmobiliario, en lo que se refiere a si el pertenece a la esfera del derecho público o del derecho privado. En tal sentido y para dar respuesta a ello debemos recoger algunas consideraciones vertidas por ilustres registralistas, como por ejemplo La Cruz Berdejo, quien sostiene que no resulta lícito encuadrarlo en bloque en una u otra categoría.

Autores como Castro Marroquín y González Pérez sostienen por su parte que el derecho registral inmobiliario en su conjunto se encontraría inmerso en la órbita del derecho público.

En conclusión debemos tener presente que la importancia teórica de esta controversia es cada vez menor, pues la actual tendencia muestra que en el ordenamiento jurídico moderno surgen fenómenos de interacción de influencias y modificaciones reciprocas, que permiten a más de algún auto hablar con propiedad de una “privatización” del derecho público categorías que tradicionalmente en el pasado se encontraban profundamente divididas.

2.2.- Registro de la propiedad inmueble.

En nuestro país, el registro de la propiedad inmueble se denomina “Conservador de Bienes Raíces”. Se plantea la posibilidad que algún día pudiera llamarse “Registro De Bienes” o “Registro de Bienes o Actos Jurídicos”, para así comprenderlos a todos.
De inmediato podemos afirmar que uno de los principios fundamentales que lo caracterizan es de la “Publicidad Registral” pues no se concibe el mismo sin este imprescindible principio que es inherente a la escénica de registro inmobiliario.

Su gran utilidad se comprende nítidamente, pues de no existir este registro que da publicidad a los derechos reales que recaen sobre inmuebles resultarían prácticamente imposibles los contratos referidos a fincas, que pueden ser de diversas y numerosas clases, ni tampoco podrían operar efectivamente, y probarse las transmisiones de tales bienes por sucesión por causa de muerte.

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