Yasna Otarola Espinoza
Abogada Universidad de los Andes.
Profesora e investigadora de la Facultad de Derecho.
Dr. en Derecho por la Pontificia Universidad Católica de Chile.
Investigadora responsable del proyecto: “La Calificación del título en el Registro inmobiliario chileno” ANID.
Los artículos 52 y 53 del Reglamento del Conservatorio de Bienes Raíces indican los títulos y situaciones jurídicas (derechos) inscribibles. Tales instrumentos, contienen la transferencia, transmisión, constitución y renuncia del dominio y demás derechos reales inmuebles. También, toda condición suspensiva o resolutoria de los mismos, las prohibiciones legales, judiciales y voluntarias que efectivamente limitan la facultad de enajenar del titular registral, las modalidades que pudieren afectar la titularidad del constituyente del derecho real, otros gravámenes, el arrendamiento y demás actos y contratos que el legislador ha ordenado inscribir para que sean oponibles a terceros adquirentes y que inciden en algunos o todos de los atributos del respectivo derecho real (usar, gozar, disponer, administrar), y las variaciones de una inscripción en virtud de un nuevo título, de manera que la extensión del derecho viene determinada, entre otras circunstancias, pero principalmente por la identificación del inmueble que constituye su objeto.
El Reglamento dedica varias disposiciones a la descripción del objeto de la inscripción, el artículo 41 considera que cada registro contendrá un índice que indicará el nombre del fundo, materia de la inscripción. En el mismo sentido, el artículo 44 señala que las partidas de ambos índices enunciarán el nombre particular del fundo, la calle en que estuviere situado, siendo urbano, y si rústico, la subdelegación, la naturaleza del contrato o gravamen, la cita de la foja y número de la inscripción. Y el artículo 78 indica que la inscripción de títulos de propiedad y de derechos reales, contendrá no 4 el nombre y linderos del fundo.
En los preceptos citados, se regulan la descripción de los inmuebles en la legislación registral, aparecen los parámetros que intervienen en su identificación, en general, el nombre y los linderos de la propiedad. En consecuencia, no se exige una descripción real, pese a las consecuencias jurídicas que ello puede generar. Posiblemente dicha omisión, se debe a una voluntad política de proteger al titular registral y a la dificultad práctica de precisar la realidad física con exactitud. En la actualidad este problema se intenta soslayar mediante los datos proporcionados con los catastros del Servicio de Impuesto Internos o el de Bienes nacionales, los cuales carecen de la presunción de ser legalmente exactos, pues no se impone la comprobación de estos, salvo en determinados casos que llegan a la justicia, la concordancia entre la descripción contenida en el título que figura en el Registro de inmuebles, con la que aparece en los catastros, cuando son divergentes.
El proyecto de ley que modifica el funcionamiento y la organización del registro y del notariado, contempla que la inscripción de títulos de propiedad y de los demás derecho reales contendrá, no 2 la singularización identificación del inmueble, con mención expresa de su nombre, si correspondiere, de su dirección, región, provincia, comuna, la delimitación precisa a través de las coordenadas expresadas en el sistema georreferenciado UTM o equivalente que determine el Reglamento del Folio Real; rol o roles de avalúo fiscal; superficie y plano, si los hay (art. 78). De modo que la descripción debe incluir la referencia catastral del inmueble, en los términos que propondrá el futuro reglamento del Folio Real. Este requisito, puede favorecer la determinación del objeto de la inscripción en el acto o contrato y su concordancia con la realidad, siempre que exista un catastro global y los datos certificados sean correctos. Sin embargo, la sola incorporación de las coordenadas puede dificultar la determinación cuando no concuerden con los de la descripción registral.
El Conservador de bienes Raíces, puede y debería ser el principal artífice de la coordinación entre la realidad física y su representación, pues tanto el título, el Registro y el Catastro, si es que se llega a configurar este último, son los medios de representación de esa realidad.
Los artículos 13 y 14 del Reglamento del Conservatorio, atribuyen al Conservador un papel fundamental en la legalidad y legitimidad del Registro. Siempre que se pretende una inscripción, el Conservador debe valorar la legalidad del instrumento a través de la calificación registral, pues en un sistema de inscripción constitutiva, como el nuestro, a cada circunstancia descriptiva se impone una previa examinación del Conservador.
La modalidad tradicional de identificación literal que nos rige resulta insuficiente para determinar adecuadamente la situación de un inmueble debido a que no localiza los vértices ni las líneas que constituyen los linderos del inmueble.
Como se ha señalado, el proyecto intenta dar solución a tales cuestiones complementando la descripción literaria con la incorporación de la representación georreferenciada del inmueble. Sin embargo, en ausencia de un catastro que comprenda datos, descripciones literales, representaciones gráficas o almacenadas en soporte electrónico, de los inmuebles urbanos y rurales, con expresión de superficie, situación de linderos, aprovechamientos, calidad, valor u otras circunstancias que dan a conocer la propiedad territorial, es muy difícil que la realidad física concuerde con la registral.
Expuesto lo precedente, se puede afirmar que al identificación del inmueble como objeto de neto de la inscriben constituye una necesidad inaplazable, la delimitación gráfica que se pretende instalar permitirá situar el inmueble dentro del territorio nacional y completar su descripción, individualizarla y asociarla a un terreno, sin embargo si no existe un catastro difícilmente podemos saber cuántos inmuebles constan inscritos en una determina área geográfica, quienes son sus propietarios y cargas; asociar los inmuebles a limitaciones ambientales o urbanísticas. De ahí que se requiere complementar la descripción literaria con una descripción gráfica contenida en un catastro que sirva de apoyo a la calificación y a la gestión del Registro de la propiedad que realiza el Conservador.
Bibliografía
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- Godoy Sasaki, Manuel (2010): Principios de derecho registral inmobiliario. Breve análisis del caso chileno, tesina UNAP.
- Otarola Espinoza (2019): “Comprensión y alcance de la función de calificación de acuerdo con el Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces en Chile”, en Estudios de Derecho Civil XIV, Thomson Reuters.
- Prado Gascó, Victor (2017): La calificación gráfica registral (Madrid, Colegio de registradores de la propiedad y mercantiles de España).
- Salmerón Manzano, Ester María (2016): Efectos jurídicos de la identificación gráfica registral (Madrid, la Ley).
- Sepúlveda, Marco Antonio (2014): Teoría general del derecho registral inmobiliario (Santiago, Editorial Metropolitana).
- Zarate, Gonzalez, Santiago (2016): Orígenes Histórico-Jurídicos del Registro Inmobiliario Chileno, Tesis para optar al Grado De Doctor en Derecho por la Pontificia Universidad Católica de Valparaíso. Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales.
- Reglamento del Conservatorio de bienes Raíces. Ministerio de Justicia, culto e instrucción pública, publicado el 24 de junio de 1857.
- Proyecto de ley que modifica el sistema registral y notarial en sus aspectos orgánicos y funcionales, correspondiente al boletín n° 12.092-07. Disponible en: https://www.camara.cl/legislacion/ProyectosDeLey/tramitacion.aspx?prmID=12611&prmBOLETIN=12092-07.
