Inscripción Domínicas de Bienes Raíces que no respetan el tracto sucesivo

Problema:

Inscripciones paralelas.

A) El Principio del Tracto Sucesivo exige que una inscripción se funde en otra anterior, y así retroactivamente hasta llegar a la inscripción originaria: Art. 693 del C. Civil y 80 del Reglamento.

B) Este principio es de carácter general, y fundamental para evitar las inscripciones paralelas, pero admite excepciones.

C) Excepciones:

Hemos podido ubicar:

1) D.L. 2.695: en virtud de este D.L. basta ser poseedor material continuo, exclusivo, no violento ni clandestino, por un plazo de 5 años y no tener juicio pendiente para requerir a Bienes Nacionales la regularización de predios rústicos cuyo avalúo fiscal no exceda de 800 U.T. ($22.168.800 a abril de 2001) o de predios urbanos cuyo avalúo fiscal no exceda de 380 U.T. ( $10.530.180.).
No será obstáculo que existan inscripciones de dominio anteriores sobre el mismo predio (Art. 2 Inc. 2).
El sólo echo de existir una inscripción anterior que ampare el inmueble no significará que el poseedor material esté reconociendo dominio ajeno (Art. 4 Inc. Final)

La resolución que acoja la solicitud de regularización o la respectiva sentencia se inscribirá al margen de la respectiva inscripción de dominio a la que afecte el saneamiento, si se tuviere conocimiento de ella. (Art. 15. Inc. Final).
Las anteriores inscripciones de dominio sobre el inmueble, una vez transcurrido el plazo de 1 año contado desde la inscripción, se entenderán canceladas por el sólo ministerio de la ley, sin que por ello recobren su vigencia las inscripciones que antecedían a las que cancelan. (Art.16 Inc.2).

Con todo, si las hipotecas y gravámenes hubieren sido constituidas por el mismo solicitante o por algunos de los antecesores cuya posesión legal o material se hubiere agregado a la suya, dichas hipotecas y gravámenes continuarán vigentes sobre el inmueble. Subsistirán igualmente los embargos y prohibiciones decretados en contra del solicitante o de alguno de sus antecesores; por ello no será obstáculo para practicar las inscripciones que correspondan. (Art. 16 Inc. Final).

Consecuente con lo anterior, las resoluciones de Bienes Nacionales señalan que transcurrido el plazo de un año desde la inscripción, deben cancelarse materialmente las inscripciones relativas al mismo inmueble en lo pertinente.
Si la resolución señala las inscripciones o si se conocen tales inscripciones por otros medios, éstas deben cancelarse para evitar duplicidad.

PROBLEMAS:

De lo expuesto surgen varios, algunos de los cuales no he visto planteados en la práctica, pero que eventualmente pueden plantearse:
Necesidad de cancelar materialmente las inscripciones que cita.
Necesidad de cancelar las inscripciones que no se citan si el Conservador tiene conocimiento de estas inscripciones. En caso de cancelación, el Conservador procede a petición de parte o de oficio? No hay que olvidar la cancelación por le ministerio de la ley, y la eventual responsabilidad si se practica una nueva inscripción que se funde en la ya cancelada.
Vigencias de hipotecas, gravámenes, embargos si el titular que sanea es el mismo a que se refiere la inscripción paralela.
Si están vigentes los gravámenes y prohibiciones: Se cancelarán materialmente las inscripciones anteriores?; Habrá que trasladar los gravámenes afectando a la nueva inscripción mediante nota marginal u otra inscripción?; Se procede de oficio o a petición del interesado?.

2) Art. 58 del Reglamento: Se aplica a inmuebles que excedan las cuantías del Art. 1 del D.L 2695 (salvo que lo requiera el Fisco), y que no estén inscritos. Art. 39.

Para aplicarlo se debe Oficiar a Bienes Nacionales, y obtener su informe favorable. (Art. 10 D.L. 1939.)
El Fisco puede utilizar el sistema del Art.58 del Reglamento (Art. 693 del C. Civil.)
Se indica esta situación del art. 58 sólo por el peligro de duplicidad de inscripción.

3) Prescripción adquisitiva: (Art. 730 Inc. 2 del C. Civil.)

Art. 2505 del C. Civil Contra un título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces o de derechos reales constituidos en ellos sino en virtud de otro título inscrito; ni empezará a correr sino desde la inscripción del segundo. En este caso se debe cancelar la primera inscripción y no debiera haber inscripciones paralelas.

Pero el Art. 730 Inc. 2 del C. Civil comprende el caso del que tiene la cosa en nombre y en lugar de un poseedor inscrito, se da por dueño de ella y la enajena, no se pierde por una parte la posesión ni se adquiere por la otra sin la competente inscripción. Y aquí podría haber inscripciones paralelas.

Pero Qué pasa si se gana por prescripción adquisitiva un bien raíz no inscrito?. El juez en su sentencia, debe ordenar la inscripción?. Parece que sí. No se respetaría el principio del tracto sucesivo porque esta sería la inscripción originaria.
En conformidad al art. 58 del Reglamento la sentencia ejecutoriada de que declara la prescripción adquisitiva es un título que debe inscribirse (Art. 89 del Reglamento CBR.).

4) Ley de FF. EE. D.F.L 1 de 1993. Artículo 43.

La Empresa de FF. EE. Puede inscribir los inmuebles que ocupa por vías férreas, sus dependencias, edificios, instalaciones y anexos que están inscritos a nombre del Fisco, con la sola presentación del Decreto Supremo que así lo ordene. Aquí no habría duplicidad de inscripción.
Pero la Empresa puede solicitar a los tribunales la inscripción a nombre de ella de los inmuebles que posea. Le basta probar posesión material durante 10 años y que el predio tenga deslindes determinados.
Se hacen 2 publicaciones, puede o no haber oposición y el tribunal se pronuncia, y entre los pronunciamientos está el de ordenar la inscripción.
Evidentemente que en este caso puede haber duplicidad de inscripciones.
Estas inscripciones están exentas de derechos de impuestos.

5) Expropiación:

El artículo 22 Inc. 1 del D.L. 2.186 sobre expropiaciones establece que cuando el bien expropiado esté inscrito, el Conservador, a requerimiento del expropiante, lo inscribirá a nombre de éste con la sola presentación de una copia autorizada de la escritura pública en que conste el acuerdo de expropiación y, a falta de acuerdo, con la sola presentación de una copia autorizada del acuerdo expropiatorio, del D.S. en que conste su notificación y de un certificado del secretario del tribunal en que conste haberse ordenado la entrega material por resolución ejecutoriada.

Consecuente con ello el Inc. 2 establece que esta inscripción hará mención del título anterior, a cuyo margen también se anotará (tracto sucesivo); Y si se tratare de un bien raíz no inscrito, la inscripción se practicara sin cumplir esta exigencia ni los trámites requeridos para inscribir títulos de propiedades no inscritas.

El decreto expropiatorio no contiene referencia a la inscripción, sino que al rol de avalúos y al nombre del titular del predio (muchas veces atrasada), y es frecuente que el expropiante, en caso de no haber acuerdo con el expropiado, solicita la inscripción como si se tratara de un bien raíz no inscrito aunque tenga inscripción. No hay dudas que el acuerdo facilita ubicar los datos de la inscripción, y la falta de acuerdo impide obtenerlos con facilidad. Y así se falta al principio del tracto sucesivo y se generan inscripciones paralelas.

6) Ley 18.885: Sobre empresas de servicios de agua potable, alcantarillado, etc. Crea sociedades anónimas que son sucesoras de SENDOS (Servicio Nacional de Obras Sanitarias).

El Art. 6 establece que los bienes que ocupe SENDOS, aunque sean del Fisco o de otros servicios públicos del Estado, se traspasan por el Ministerio de la ley a las respectivas sociedades que se crean.
El Conservador debe inscribir en el Registro de Propiedad con el sólo mérito del D.S. respectivo.

7) Accesión: Es un modo de adquirir el dominio en virtud del cual el dueño de una cosa pasa a ser dueño de lo que ella produce o lo que a ella se junta (Art. 643 del C. Civil.).

Interesa saber si es posible inscribir el terreno que se adquiere por accesión.

Este terreno será generalmente un bien nacional: aumento de la ribera del mar, del río o del lago por aluvión (lento e imperceptible retiro de las aguas del lecho que es bien nacional: Art. 593 del C.Civil o 30 del C. de Aguas), terreno queda al descubierto cuando un río cambia de cauce o se abre en dos brazos, nueva isla en el lecho del río. Podría también darse el caso de la avulsión o traslado violento del terreno desde una parte a otra.

El modo de adquirir es la accesión pero falta el título que pueda inscribirse de acuerdo al Reglamento.

En efecto, en cuanto a modos de adquirir el dominio de bienes raíces, el Art. 52 número 1 del Reglamento del CBR. dispone que deben inscribirse los títulos translaticios y la prescripción adquisitiva; el Art. 55 del Reglamento comprende la inscripción especial de herencia. La ocupación es sólo un modo de adquirir bienes muebles, y nos queda la accesión como modo de adquirir inmuebles que no sería susceptible de inscripción, porque a este modo de adquirir no se refiere expresamente el Reglamento.

Pero entre los documentos inscribibles está la sentencia judicial ejecutoriada (Art. 57 del Reglamento).

El Art. 170 número 5 del C. de Procedimiento. Civil exige que toda sentencia señale la enunciación de las leyes y en su defecto los principios de equidad con arreglo a los cuales se pronuncia el fallo.

Frente a la posibilidad de un vacío legal, contrario al espíritu del Reglamento, que es el establecimiento de la posesión inscrita, no se ve inconveniente que el tribunal decida la cuestión en una sentencia ejecutoriada, donde sea legítimo contradictor el Estado a través del Ministerio de Bienes Nacionales, o del organismo correspondiente, o el particular afectado.

Por lo expuesto parece adecuado inscribir la accesión mediante el título inscribible que sería sentencia ejecutoriada con legítimo contradictor.

Concordante con lo anterior el Art. 12 del D.L. 1.939 establece que en las causas civiles o criminales, que tengan por objeto la reivindicación, fijación de cabidas o deslindes o cualquier otro objeto que pueda significar la ampliación de cabida o fijación de nuevos deslindes de terrenos particulares, será requisito previo al pronunciamiento de la sentencia el informe de la Dirección, siempre que los terrenos materia de litigio se encuentren ocupados a cualquier título por personas que tengan la calidad de demandados o querellantes y que por vía de alegación o defensa hayan manifestado que los bienes son fiscales o si aparece algún antecedente que permita presumir al juez que existe interés fiscal.

Para el caso que se estime que la sentencia de accesión no corresponde, por no estar comprendida en el Reglamento, la solución, dicen algunos, sería el D.L. 2.695 si la posesión material dura 5 años y está el bien comprendido en la cuantía respectiva, o el Art. 58 del Reglamento si la cuantía es superior, que se aplicará cuando se venda el predio no inscrito. Pero en estos casos se cambiaría el modo de adquirir por prescripción (D.L. 2.695) o tradición (Art. 58).

El tema no es baladí:

1) Problema de fijación del cauce del río; este lo fija Bienes Nacionales. Qué pasa con la inscripción afectada por el cambio del lecho del río?. Cómo se produce la “cancelación” de la inscripción afectada?. No pareciera ser bastante la decisión administrativa, sino que al igual que la inscripción la cancelación requerirá sentencia judicial. (Art. 728 del C.Civil.)

2) Otros dos problemas: cambio del lecho del río y formación de nuevas islas.
Accesiones del suelo:

Aluvión: es el aumento que recibe la ribera del mar, de un río o de un lago, por el lento e imperceptible retiro de las aguas (Art. 649 C. Civil.)

La ribera es el suelo que el agua ocupa y desocupa alternativamente en sus crecidas y bajas periódicas, y forma parte del cauce (Art. 650 Inc. 2 del C. Civil).
(El C.Civil. expresa que “playa del mar” es la extensión de tierra que las olas bañan y desocupan alternativamente hasta donde llegan en las más “altas mareas”. Hay que entender que esta playa del mar es bien nacional porque: a) la ribera forma parte del cauce, y b) el mar territorial, que lo es, se mide desde la línea de base, que sería la de la playa del mar. Así, al parecer, se aplica.).

El Código de Aguas en el Artículo 32, después de señalar en el art. 30 que “Alveo o cauce natural de una corriente de uso público (que es dominio público) es el suelo que ocupa y desocupa alternativamente en sus creces y bajas periódicas”, indica que “son riberas o márgenes las zonas laterales que lindan con el álveo o cauce”, lo que aparece como contradictorio con el Código Civil. Sin embargo, para el efecto de la accesión no tiene importancia, porque esta se aplica al “aumento de la ribera”.

El terreno de aluvión accede a las heredades ribereñas dentro de sus respectivas líneas de demarcación prolongadas directamente hasta el agua, pero en puertos habilitados pertenecerá al Estado.

El Código Civil da distintas normas para los distintos casos de accesión del suelo mas no nos detendremos en ellas porque salvo el caso de la avulsión (traslado de una parte de un terreno a otro terreno), todos los otros dicen relación con bienes nacionales, que pueden ser adquiridos por particulares si se dan las situaciones de accesión (lecho del río, nuevas islas, etc.). De este modo, el análisis de una situación sirve para ilustrar las otras, y lo que nos interesa es saber si el terreno adquirido por accesión puede inscribirse.

No hay, aparentemente, norma alguna que se refiera a la materia. Pero si es posible inscribir la prescripción adquisitiva, Por qué no puede serlo este otro modo de adquirir?.

Cuando los terrenos en que se aplica la accesión son bienes nacionales, administrados por la Dirección de Bienes Nacionales, habría la necesidad, como en el caso de la prescripción, de un juicio en contra de este Ministerio y si la sentencia acoge la demanda y el juez lo ordena se podrá inscribir.

Cuando los terrenos son de particulares, como en el caso de la avulsión, habrá que demandar al particular dueño del terreno.


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