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“El Sistema Registral Chileno”: Reformas e implicancias doctrinarias

Elías Mohor Albornoz
Ex-Presidente de la Corporación Chilena de Estudios de Derecho Registral y Conservador de Bienes Raíces de Buin.

Capítulo 1: ESTADO ACTUAL DEL SISTEMA

INTRODUCCIÓN

  • Génesis.- Nuestro sistema se origina como una modalidad intermedia entre los Sistemas Francés y Alemán, con gran influencia de la Ley Prusiana de 1772 y presencia de las prescripciones de la legislación española, contenidas en la Real Pragmática de 31.01.1768, que estableció los Oficios o Contadurías de Hipotecas.
  • La Inscripción es considerada solemnidad necesaria para transferir el dominio.
  • Constituye Requisito, Garantía y Prueba de la posesión de inmuebles.
  • Inscripción de efecto constitutivo.
  • Voluntariedad de la inscripción.
  • Normativa principal contenida en Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.

ORGANIZACIÓN ADMINISTRATIVA

  • Conforma un Servicio Judicial a cargo de Abogados denominados Conservadores.
  • Funcionarios dependientes del Poder Judicial.
  • Existe la dependencia jerárquica de la Corte Suprema y una fiscalización permanente de la Corte de Apelaciones.
  • El Presidente de la República realiza el nombramiento en conjunto con el Ministerio de Justicia y el Poder Judicial.

PRINCIPIOS DOCTRINARIOS

  • Principios Registrales:
  • Inscripción.
  • Publicidad Registral.
  • Legitimación.
  • Consentimiento.
  • Prioridad.
  • Rogación.
  • Tracto Sucesivo.
  • Legalidad Registral.
  • Especialidad o Determinación.

RESPONSABILIDAD

  • Responsabilidad Administrativa
  • Responsabilidad Funcionaria.
  • Responsabilidad Civil.
  • Responsabilidad Tributaria.
  • Responsabilidad Social.
  • Responsabilidad Laboral.
  • Responsabilidad Política.
  • Responsabilidad Ética.

REGISTROS

  • Registro de Propiedad.
  • Registro de Hipotecas y Gravámenes.
  • Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar.
  • Registro de Comercio.
  • Registro de Minas.
  • Registro de Aguas.
  • Registro de Prendas.

COMPETENCIA

  • Territorio Jurisdiccional del respectivo Tribunal o Corte de Apelaciones.
  • Categorías; Comuna o agrupación de Comunas, Capital de Provincia y Asiento de Capital de Región.
  • Caso especial del Conservador de Bienes Raíces de Santiago.
  • Técnica Registral: Folio personal. Empleo como técnica registral del Folio Real, para otorgamiento de Certificaciones vía telemática.
  • Libros y Registros: Anuales, Escritos y Públicos.
  • Inscripciones, Subinscripciones, Protocolizaciones de planos y Agregación de documentos.
  • Otras funciones: Integrantes de las Juntas Electorales.- participación directa en la organización y desarrollo de los procesos electorales. Gran reconocimiento a la independencia y autonomía de la función.

TIPOS DE INSCRIPCIONES

  • Registro de Propiedad: Títulos translaticios, posesiones efectivas, testamentos, herencias y adjudicaciones.
  • Registro de Hipotecas y Gravámenes: Hipotecas, censos, servidumbres, usufructos, derechos de uso y otros.
  • Registro de Interdicciones y prohibiciones: Declaración de interdicción y rehabilitación, quiebra, embargos y prohibiciones judiciales o convencionales sobre bienes inmuebles.

NORMATIVA LEGAL

  • Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.
  • Código Civil.
  • Código Orgánico de Tribunales.
  • Código de Procedimiento Civil.
  • Código de Comercio.
  • Código de Minería.
  • Código de Aguas.
  • Leyes Especiales.

FINANCIAMIENTO Y COSTOS

  • Autogestión Económica.
  • Arancel fijado por Ley. Ministerio de Justicia y Cortes de Apelaciones, fiscalización y regulación de aranceles.
  • Costo Inscripciones.- Con excepción de los Oficios Conservatorios más grandes del país, que poseen un Arancel obligatorio de hasta el 2 por mil sobre el monto o cuantía del contrato, la gran mayoría de los Oficios pueden cobrar hasta el 3 por mil, con un tope de aplicación de una cuantía no superior a $128 millones, es decir no más de 470 euros de coste o derechos.
  • Otras Actuaciones: Derechos Fijos.
  • Exenciones y Rebajas.
  • Cotejo de costos con otras gestiones legales.

Capítulo 2: PROYECTO DE REFORMA DEL SISTEMA REGISTRAL

Proyecto de Reforma del Sistema Registral Chileno

I.- Registros:

  • Estructura orgánica de los Conservadores.- definidos como ministros de fe encargados de llevar registros conservatorios de propiedad, aguas, hipotecas, prohibiciones de enajenar, comercio, poderes, minas, prendas.
  • Organización territorial: determinada por una Superintendencia (Quiebras y Registros) Facultades de creación, modificación y supresión de cargos, previa aprobación de un Consejo Asesor dependiente del Ejecutivo. La división o supresión sólo cuando territorio u oficio se encuentre vacante. Funcionarios (Conservadores) podrán constituirse en E.I.R.L En toda circunstancia el titular de ella responde con su patrimonio sin limitación de los perjuicios, generados por sus actuaciones.
  • Nombramiento: Por licitación pública, convocada por la Superintendencia y adjudicada por ella. Período de duración del cargo, determinado por bases de la licitación, no inferior a seis años ni superior a diez. Prohibición de ejercer la función por más de dos períodos consecutivos en un mismo Oficio.Requisitos para postular:
    • Abogado, antigüedad 5 años mínimos.
    • Salud compatible.
    • Exigencias en bases de licitación.

  • Causales de Cesación en el cargo:
    • Cumplimiento del plazo contrato.
    • Inhabilidades establecidas en la ley.
    • Renuncia.
    • Pérdida sobreviniente
    • 75 años de edad.
    • Fallecimiento.
    • Terminación anticipada del contrato por incumplimiento de obligaciones.
    • Demás causales señaladas en bases de licitación y en el contrato.
  • La Superintendencia declara concurrencia de las Causales, de oficio o a petición de parte.
  • Causal Especial de Término: Salud Incompatible al usar licencia médica en lapso continuo superior a 3 meses
  • Incompatibilidades:

    • Función del Conservador incompatible con la de Notario.
    • Percepción de cualquier beneficio económico de origen privado o público.
    • Ejercicio de la Abogacía. Obligaciones y Fiscalización
  • Obligaciones:

    • Asistencia diaria obligatoria
    • Desempeño personal de sus funciones.
    • En una o más oficinas horario señalado por el Reglamento, no inferior a 8 horas diarias.
  • Fiscalización:
    • A cargo de la Superintendencia Responsabilidades y Sanciones, Supervigilancia.
    • Conservador titular y subrogante en el cargo solidariamente responsable.
  • Superintendencia de Quiebras y Registros
  • Intendencia de Registros. Organismo encargado especialmente de fiscalizar a los Conservadores.
  • Servicio Público descentralizado.

FUNCIONES:

    • Fiscalizar y supervigilar el cumplimiento de los Conservadores, Notarios y Administrador del Portal.
    • Dictar Normas necesarias para el debido funcionamiento de la actividad.
    • Potestad normativa.- Interpretar administrativamente leyes, reglamentos y demás normas que rigen a personas o entidades fiscalizadas.
    • Dictar normas de general aplicación para personas y entidades fiscalizadas.
    • Particularmente respecto de conservadores y notarios dictar todas las disposiciones necesarias para funcionamiento de libros y registros.

NORMAS SOBRE REGISTRACION

    • Modernización y sistematización de normas (Derechos de propiedad sobre inmuebles y sus limitaciones)
    • Folio Real: Formato definido por la Superintendencia en el respectivo Reglamento, para todos los efectos legales, este Registro equivaldrá al Registro de Propiedad.

REGISTRO DE COMERCIO Y DE PODERES

  • Instrumentos que obligatoriamente deben inscribirse:

    • Capitulaciones Matrimoniales, inventarios solemnes, actos de partición, sentencias de adjudicación, escrituras públicas de donación, venta, permuta u otras que impongan alguna responsabilidad a alguno de los cónyuges a favor del otro.
    • Sentencia de Divorcio o separación de bienes, y las liquidaciones practicadas para determinar especies o cantidades que deben entregar los cónyuges.
    • Documentos justificativos de los haberes del hijo o pupilo que estaba bajo potestad del padre, madre o guardador.

MEDIDAS DE PUBLICIDAD

  • Seguridad y Exhibición de Registros Conservatorios: Permite consulta directa en la misma oficina y examen por toda persona que desea hacerlo.
  • Obligación de Otorgamiento de Copias y Cerificados: Otorgamiento de todas las certificaciones que se le soliciten judicial o extrajudicialmente, respecto de lo que consta y no consta en sus Registros

INSCRIPCIONES

  • Se hace necesario requerimiento del Notario para la inscripción del título que deben o pueden inscribirse.
  • Voluntariedad de la inscripción.
  • Admisión como autenticas copias obtenidas a través del portal.
  • Superintendencia determinará formatos y procedimientos a emplear para que estos mismos Registros se lleven en soporte electrónicos.

RENTAS DE CONSERVADORES

Fijación. (Procedimiento)

  • Decreto Supremo del M. Justicia y suscrito por M. de Hacienda.
  • Publicidad. Sitio Internet disponibles para consulta en el Portal.
  • Modificaciones deberán contar con aprobación Consejo Asesor.
  • Pagos deberán efectuarse a través del Portal

IMPLEMENTACIONES TECNOLOGICAS

  • Plataforma Electrónica Procedimiento de Licitación.
  • Portal - Firma electrónica.
  • Administrar Registros conservatorios.
  • Organización y estructura de la administración del Portal. Conectividad telemática entre Notarias, Conservadores y Archiveros, y sus usuarios.
  • Conformidad a Ley 19.799. sobre documentos electrónicos Firma electrónica y servicios de certificación.
    • Adecuada prestación de funciones públicas de firma electrónica avanzada.
    • Repositorio o archivo electrónico.
    • Entidades certificadoras acreditadas

SOLICITUDES DE INSCRIPCIONES ELECTRONICAS

  • Presentación de documentos vía telemática y firma electrónica avanzada.
  • Remisión del documento a través del sistema de información y constancia en el repertorio.
  • Ingreso al CBR.

ACCESO TELEMATICO A LOS REGISTROS

  • Consulta vía telemática al contenido de los Libros
  • Restricciones.
  • Modelo informático de solicitud y acceso.
  • Identificación del solicitante: Apellidos, Nombre, C.I. o Razón social, RUT., Correo electrónico, firma electrónica.
  • Resolución al acceso solicitado. Plazo, notificación y alcance.

FUNCIONES ADMINISTRADOR PORTAL

  • Diseño del Portal y su administración.
  • Efectuar administración de los recursos.
  • Mantener los soportes electrónicos correspondientes a todos los modelos informáticos de todos los instrumentos.
  • Asegurar duplicidad y respaldo permanente de los soportes electrónicos.
  • Asegurar acceso permanente y seguro a los sistemas y soportes para realización transacciones electrónicas.

OBLIGACIONES DE LOS CONSERVADORES RESPECTO PORTAL

  • Deberán permanecer interconectados al Portal.
  • Llevar en los sistemas de información del Portal un Repertorio electrónico.
  • Deber de actualización de Registros.- el mismo día en que se presenten títulos o instrumentos.
  • Inscripciones y demás actuaciones se llevarán en Registros Electrónicos.
  • Deberán comunicar al Notario interviniente, a través del Portal todos los antecedentes relacionados con las actuaciones relacionadas con anotaciones, calificación, inscripción o denegación del acceso al Registro.
  • Emisión y transmisión electrónica de copias autorizadas, certificaciones, etc.
  • Mantener acceso público a repertorios y registros, para lo cual deberán contar permanentemente con recursos computacionales, terminales, sistemas informáticos y de redes para consultas del público gratuitas.

OTRAS FACULTADES FISCALIZADOR

  • Potestad sancionadora.- impondrá sanciones cuando, acorde reglas de procedimiento, haya obtenido convicción sobre incumplimiento de normas relacionadas con sistema registral, como relativas al funcionamiento del Portal.
  • Penas pecuniarias que van desde 500 a 5.000 UTM.
  • Sanciones pueden alcanzar hasta terminación anticipada del contrato o destitución del cargo.
  • Cualquiera persona podrá denunciar, sin necesidad de demostrar interés actual.
  • Evaluación de Conservadores, de acuerdo a índices y estudios practicados sobre calidad del servicio.

CONSEJO ASESOR DE LA SUPERINTENDENCIA.

ESTRUCTURA.

  • Subsecretario de Justicia, Subsecretario de Hacienda Superintendente de Quiebras y Registros. Un representante del Poder Judicial. Un académico de Derecho. Un académico del área de Economía Un representante de los Conservadores y Notarios, sólo con derecho a voz.

DURACION

  • Cuatro años, renovables por una sola vez.
  • Serán remunerados. Nombramientos. Presidente de la República.

FUNCIONES CONSEJO ASESOR

  • Resolver proceso de licitación del cargo de Conservador.
  • Aprobar creación, modificación o supresión, a propuesta de la Superintendencia, de las unidades territoriales que constituirán ámbito de competencia de los Conservadores.
  • Resolver proceso de licitación del Administrador del Portal.
  • Proponer modificación de los Aranceles de Conservadores y Notarios.
  • Las demás que le encomienden las leyes.

CONSIDERACIONES ESPECIALES

  • Procedimiento gradual y ordenado hacia el nuevo sistema.- entrará en vigencia a partir publicación del último decreto con fuerza de ley a que ella se refiere. (Reglamentos)
  • Proyecto comprende 287 disposiciones permanentes y 19 normas transitorias.
  • Un gran número de materias queda entregada a posterior regulación mediante dictación de Reglamentos.

Capítulo 3: DEFICIENCIAS E IMPLICANCIAS PROYECTO DE REFORMA

  • Se trata de un proyecto carente de sistematización y ordenamiento normativo.
  • Pérdida de la independencia y falta de garantías para una función objetiva y segura.
  • Temporalidad de los cargos
  • Falta de autofinanciamiento adecuado para un optimo desempeño funcionario.
  • Ausencia de requisitos de admisión académicos y profesionales
  • Carencia de una efectiva carrera funcionaria.
  • División del Conservador de Santiago.

Capítulo 4: PROPUESTAS DE LOS CONSERVADORES CHILENOS

MODIFICACIONES ORGANICAS Y FUNCIONALES

  • Reforzamiento de la independencia, autogestión y financiamiento del oficio.
  • Dependencia funcionaria con características similares al actual sistema
  • Organismo no dependiente del poder ejecutivo
  • Fiscalización a cargo de un organismo técnico autónomo como la Dirección General del Registro y Notariado.
  • Acceso al cargo por medio de un proceso de selección académica y técnica.
  • Exámenes de ingreso.
  • Carrera funcionaria profesionalizada y capacitación permanente
  • Procedimiento de selección publica, objetiva e igualitaria para quienes reúnan requisitos, acordes con principios de idoneidad.
  • Colegiatura obligatoria.

IMPLEMENTACIONES TECNICAS

  • Adopción de la técnica del folio real, en reemplazo del actual sistema del folio personal
  • Fortalecimiento de la obligatoriedad de la inscripción
  • Amplitud de la función calificadora, actualmente insuficiente y débil
  • Complementación mediante adecuadas bases gráficas, preservando autonomía entre el registro y el catastro.
  • Fortalecimiento de la protección a los titulares registrales
  • Destino único de ingresos a la actividad registral
  • Calificación activa y permanente al desempeño profesional

MODERNIZACION

  • Interconectividad obligatoria.
  • Uso del documento electrónico y FDA.
  • Protección y resguardo de la información registral por un sistema de publicidad segura (digitalización).
  • Empleo de altos estándares de seguridad en manejo de información.
  • Portal electrónico a cargo de operadores del Registro para preservar independencia.

CREACION E IMPLEMENTACION SIRI

  • Sistema de información registral interconectado
  • Creación: Corporación Chilena de Estudios Registrales.
  • Administración y dominio Sociedad de Servicios Registrales S. A.
  • Integrantes.- Incorporación voluntaria de los conservadores de Chile.
  • Proyecto financiado íntegramente por conservadores Chilenos.

OTRAS INICIATIVAS

  • Certificaciones con firma electrónica
  • Digitalización de inscripciones.
  • Geo-referenciación

CARRERA FUNCIONARIA

Fundamentos.

  • Carrera funcionaria profesionalizada.
  • Creciente grado de especialización en razón a:
    • Multiplicidad de normas e intereses
    • Desarrollo del tráfico inmobiliario
    • Ejemplo positivo del derecho comparado.
  • Transparencia y credibilidad.
  • Bases para la carrera funcionaria.

OTRAS MATERIAS

  • Fijación de aranceles objetivos y reales, con empleo de estudios técnicos de respaldo.
  • Privilegiar seguridad del título por sobre seguro de título.
  • Creación de una academia del registro destinada a estudios y formación profesional
  • Obligatoriedad de incorporar el Derecho Registral en la enseñanza universitaria
  • Territorialidad de los oficios registrales y separación de cargos de Conservador y Notarios. (Situaciones especiales).
  • Materialización de división del Conservador de Santiago.

ESTADO ACTUAL INICIATIVAS

  • Envío de las propuestas al Ministerio de Justicia.- Se encuentran en estudio desde su ingreso, año 2007.
  • Reuniones diversas con Ministerios de Justicia y Hacienda, analizando propuestas.
  • Proyectos de agenda corta, analizados con representantes del Poder Legislativo.
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