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El Registro Inmobiliario Chileno. Desde la posesión y la usucapión a un Registro de Derechos con Legitimación y Fe Pública Registral” (Parte I)

Mauricio Astudillo Pizarro
Conservador de Bienes Raíces de Rancagua

Este artículo corresponde a la primera parte de la ponencia realizada por don Mauricio Astudillo Pizarro, en el Seminario de Derecho Registral “Desafíos del sistema registral en los mercados hipotecario e inmobiliario actuales. Tópicos que debiera abordar la esperada reforma al sistema chileno.”, llevado a cabo el día 25 de agosto del presente año. Las dos siguientes serán publicadas consecutivamente (Téngase presente).


A lo largo de esta exposición pretendemos analizar la construcción de la institución del Registro Inmobiliario Chileno como una estructura coherente que, desde una primera etapa en que se favoreció la inmatriculación de las fincas, lo que obviamente arrojaba como resultado una inscripción feble, fue derivando en un registro de certeza jurídica que, no obstante sus numerosos ripios, permite sostener que hoy la inscripción conservatoria sí acredita dominio. Sentado lo anterior, proponemos que se dé un paso adelante en la construcción de  nuestro sistema de registro inmobiliario, dotando a la inscripción de efectos sustantivos que se correspondan con las necesidades actuales del tráfico jurídico. Nos referimos a la
Legitimación y a la Fe Pública Registral. Creemos firmemente que estos instrumentos, además de dar mayor coherencia conceptual al sistema, permitirán acortar sustancialmente los tiempos de respuesta, así como reducir los costos de transacción. Lo anterior, por cierto, unido a una gran cantidad de otras medidas tales como la especialización y capacitación de los conservadores, empleo intensivo de herramientas informáticas, folio real electrónico, firma electrónica avanzada, establecimiento claro de suficientes facultades de calificación, etcétera.

IMPLANTACIÓN DEL SISTEMA REGISTRAL CHILENO.

1.- Contexto histórico (1)

Al acometer Andrés Bello la redacción del Código Civil, se encontró con una rudimentaria regulación en materia registral inmobiliaria. En efecto, por Real Pragmática de fecha 31 de Enero de 1768, dictada por Carlos III, se logró establecer unos registros, si bien parciales, al menos con cierto grado de organización. Nos referimos a las Contadurías de Hipotecas que luego pasaron a las colonias, incluido Chile, por aplicación de las Reales Cédulas de 1778 y 1789 (2). El antecedente previo a dicha normativa fue la Pragmática de don Carlos y de doña Juana, que fue dictada accediendo a la petición de las Cortes de Toledo de 1539, siendo esta la primera manifestación de la publicidad registral en España (3). En estas Contadurías de Hipotecas se registraban, en general, los derechos reales inaparentes como lo es –precisamente-  el derecho real de hipoteca, quedando excluidos todos los otros derechos reales que tienen una apariencia ostensible, tales como el usufructo y, por cierto, el dominio. Solo se perseguía entonces, dar publicidad a estas cargas “ocultas” (4). Por lo mismo, la institución de las contadurías de hipotecas estaba muy lejos de constituir un “sistema registral” de la forma en que se fueron instaurando en hispano américa a lo largo de la segunda mitad del siglo XIX. Resabio de este origen del registro inmobiliario actualmente vigente, es la denominación que hasta hoy se le da en España a la Ley que regula esta materia (Ley hipotecaria) y a la disciplina jurídica del Derecho Registral (Derecho Hipotecario). (5)

Por otra parte, el Código Civil francés de 1804 que, como es sabido, sirvió a Bello como importante fuente de consulta, no ofreció en las cuestiones que ahora nos ocupan, un paradigma a seguir, toda vez que este cuerpo normativo era expresión de doctrinas que imponían un retroceso; de hecho, el débil sistema francés de la transcripción de los títulos translaticios en un registro, había dejado de ser necesario para la oponibilidad de las translaciones del dominio a título oneroso, lo que anulaba el aun escaso avance obtenido con la Ley Hipotecaria de 1798. (6)

La aberración cometida por el código Napoleónico condenando las titularidades reales inmobiliarias a la clandestinidad, sólo pudo ser corregida con la aprobación de la Ley de Transcripciones, que vio la luz recién en el año 1855; esto es, cuando nuestro codificador civil ya había configurado su creación de un Sistema Registral para Chile. Para Andrés Bello, hombre sabio, lúcido y ponderado, no podía pasar inadvertida esta falencia del cuerpo normativo napoleónico. Al respecto, Bernardino Bravo anota que Bello “comprobó, medio asombrado y medio desilusionado, que el code civil francés, que había consultado hasta entonces, obra de prácticos ajenos al derecho romano, ni siquiera distinguía entre título y modo de adquirir, como lo hacía el derecho castellano.”(7)

Tenemos entonces que Bello advirtió dos cuestiones de importancia capital: Primero, que la regulación española y la institución de las Contadurías de Hipotecas era absolutamente insuficiente, ya que no permitía plasmar los principios progresistas de la época tales como la autonomía privada y su expresión en la libertad contractual o la libre circulación de los bienes, que permitía el acceso a la propiedad inmobiliaria de muchas personas que, hasta ese momento, estaban excluidas de adquirir fortuna ya que la clandestinidad a que estaba sometido el dominio hacía difícil la expansión del mercado inmobiliario y crediticio, al tiempo que figuras anacrónicas como los mayorazgos y vinculaciones perpetuas, sustraían del comercio humano los bienes manteniendo la fortuna inmobiliaria ad eternum, en manos de unas pocas personas. Y Segundo: que el Código Civil Francés de 1804, no podía ser seguido en esta materia toda vez que se apartaba de las concepciones de los derechos cultos europeos tan arraigadas en nuestra idiosincrasia jurídica y, en la práctica, tampoco permitiría la consecución de los principios generales ya expuestos.

En la primera mitad del siglo XIX, los estados recientemente emancipados, luego de consolidar militarmente su autonomía, pasaban por periodos más o menos prolongados de anarquía, razón por la cual los esfuerzos codificadores (otra expresión de su independencia), aun tardarían muchos años en ver sus frutos. En este escenario no quedaba alternativa, Bello y su Código debían ser pioneros y abrir el camino de una institucionalidad nueva, pasando de un registro de mera publicidad y oponibilidad de ciertos derechos reales naturalmente “ocultos”, a un registro inmobiliario cuya vocación “totalizante”, en cuanto a que se incorporarían al mismo todas las titularidades jurídico reales inmobiliarias, se transformaría “aceleradamente” (para usar la palabra que Bello utiliza en el mensaje) en lo que hoy denominamos un “Registro de Derechos” y que nuestro jurisconsulto ilustra señalando como “una época en que inscripción, posesión y propiedad serían términos idénticos”. (8)

2.- El plan de Bello

La primera salvedad que se debe hacer en este punto, es que las siguientes palabras no tienen nada de original; el Mensaje con que el Presidente de la República de entonces, don Manuel Montt, envió al Parlamento el proyecto de Código Civil, señala de manera expresa el punto de partida, el camino y el propósito final de la construcción de nuestro sistema registral.

La segunda cuestión que debe dejarse en relieve es que, si bien es cierto que el propio Código Civil, en su artículo 695 entrega a la posterior dictación de un reglamento todo lo relativo a los deberes y funciones del Conservador de Bienes Raíces y a la forma y solemnidad de las inscripciones (9), ello no quiere decir que nuestro principal cuerpo legal haya abdicado de establecer las bases fundamentales que sostendrían toda la estructura de nuestro sistema de registro inmobiliario.

En la etapa fundacional de nuestro sistema registral, efectivamente, la tradición practicada por la inscripción conservatoria conferiría al adquirente solo la posesión real efectiva de su derecho. Pero esta situación, que gran parte de la doctrina civilista nacional ve como un profundo defecto (10), no fue más que una deliberada decisión del autor de nuestra compilación civil. Sin embargo, los referidos tratadistas insisten en la crítica no obstante la declaración expresa en tal sentido, manifestada en el mensaje del Código Civil: “En algunas legislaciones, la inscripción es una garantía, no solo de la posesión, sino de la propiedad; más para ir tan lejos hubiera sido necesario obligar a todo propietario, a todo usufructuario, a todo usuario de bienes raíces a inscribirse justificando previamente la realidad y valor de sus títulos; y claro está que no era posible obtener este resultado, sino por medio de providencias compulsivas, que producirían multiplicados y embarazosos procedimientos judiciales, y muchas veces juicios contradictorios, costosos y de larga duración.”(11)

Este sistema, así concebido en su etapa inicial, gracias a las demás reglas arbitradas por el codificador destinadas deliberadamente a imprimir certeza jurídica al sistema, algunas de las cuales comentaremos más adelante, permitió arribar a la etapa de madurez de nuestro régimen registral inmobiliario, en que la tradición materializada por la inscripción conservatoria, es garantía del dominio. Estas ideas quedan señaladas en el mensaje en los siguientes términos: “Pero como no sólo los actos entre vivos sino las transmisiones hereditarias están sujetas respecto de los bienes raíces a la solemnidad de esta inscripción (habría que agregar, también, a la sentencia que declara la prescripción adquisitiva)  todos los referidos bienes (…), al cabo de cierto número de años se hallarán inscritos y al abrigo de todo ataque. La inscripción sería desde entonces un título incontrastable de propiedad, obteniéndose así el resultado a que otros querían llegar desde luego, sin que para ello sea necesario apelar a medidas odiosas, que producirían un grave sacudimiento en toda la propiedad territorial. (…) la posesión de los bienes raíces, manifiesta, indisputable, caminando aceleradamente a una época en que inscripción, posesión y propiedad serían términos idénticos”.

En palabras de Marco Antonio Sepúlveda, las razones que tuvo nuestro legislador, son claras: “por una parte, no poner trabas a las primeras inscripciones y, por otra, evitar largos y costosos conflictos respecto de la acreditación del dominio. Sin embargo, llama profundamente la atención que, a pesar de la historia fidedigna del establecimiento del Código Civil, de la claridad de las ideas expresadas en su Mensaje y de la interpretación armónica de sus principios y normas jurídicas, especialmente registrales, luego de más de ciento cincuenta años, haya quienes no comprendan o acepten que ello fue solamente un régimen inicial y transitorio.” (12)

Queda claro, entonces, cual es el plan de nuestro Código Civil. Es obligación de los intérpretes atenerse a ello al momento de estudiar el sistema registral inmobiliario y no ir a contramano, no solo de la voluntad del legislador ni de la propia normativa que sostiene su propósito, sino que de la rotunda realidad cotidiana en que los tribunales aceptan el valor probatorio de las certificaciones conservatorias, que las personas concurren a oficinas públicas y privadas acreditando “el domino” de sus propiedades para los efectos que fuere menester o que son recibidas por los bancos y demás instituciones financieras aceptando sin reparos en garantía hipotecaria sus inmuebles, o el hecho de que tengamos un mercado hipotecario e inmobiliario de los más desarrollados de América Latina, entre otras muchas cuestiones que veremos más adelante.


(1) Al respecto se puede consultar la relación que Marco Antonio Sepúlveda hace en su obra “Teoría General del Derecho Registral Inmobiliario”; primera edición, ed. Metropolitana, pág.158 y siguientes.

(2) Manzano Solano y Manzano Fernández, “Los Sistemas Registrales de Iberoamérica y el Sistema Registral Español”, en Anales Tomo I, Cátedra Bienvenido Oliver de Derecho Registral, Facultad de Derecho y de Ciencias Económicas y Empresariales, Universidad de Córdova, año 2010, Pag. 661; También Enrique Rossel Ricci, “Valor constitutivo de la inscripción chilena”, citado por  Sepúlveda, M. Op. Cit. Pág. 161.

(3) Lacruz Berdejo, José Luis, “Lecciones de Derecho Inmobiliario Registral”, Ed. Civitas Thomson Reuters, Navarra, 2011, pág.41

(4) En este sentido, se ha señalado: “Era, pues, un Registro de documentos que se mantenía en la misma línea del anterior, en el que el asiento carecía de sustantividad propia, limitándose su falta a privar de ciertos efectos al título inscribible y no inscrito. La finalidad, pues, era la de generar cognoscibilidad”. Martínez, Fernando, “El sistema español de registro inmobiliario (I), Ed. Civitas Thomson Reuters, Navarra, 2012, pág. 65

(5) Al respecto cabe señalar que la primera Ley Hipotecaria de España fue la de 1861, y que previo a ella existieron intentos por introducir un sistema registral (como ocurrió con las Contadurías de Hipotecas), pero todos ellos sin éxito, o con un éxito muy relativo. En este sentido, véase Gómez Gálligo, Francisco y Del Pozo Carrascosa, Pedro, “Lecciones de Derecho Hipotecario”, Ed. Marcial Pons, Madrid, 2006, 2da. Edición, pág. 20.

(6) Nicolás Nogueroles Peiró, en el prólogo a la obra “Teoría General del Derecho Registral Inmobiliario”, Sepúlveda, M. Op. Cit. pág. 15 a 16.

(7) Bernardino Bravo Lira, “En busca de los Orígenes del Registro Conservatorio en Chile. Bello y el ABGB”, ensayo publicado en Sepúlveda, M. Op. Cit. pág. 22.

(8) Mensaje del Código Civil párrafo XXII.

(9) El Decreto con Fuerza de Ley que contiene el Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, fue dictado con fecha 24 de junio de 1857 y entró a regir el día 1 de enero de 1859.

(10) Por mencionar algunos: Alessandri, A, Somarriva, M., y Vodanovic, A., “Tratado de los Derechos Reales”, T.I, Ed. Temis S.A., Ed. Jurídica de Chile, Santiago, 2001, sexta edición, pág.217; Peñailillo Arévalo, Daniel, “Los Bienes. La propiedad y otros derechos reales”, Ed. Jurídica de Chile, Santiago, 2006, pág.289 a 291.- Caprile Bierman, Bruno: “Por la reforma del sistema registral chileno”, Estudios de Derecho Civil VII, Jornadas Nacionales de Derecho Civil, Viña del Mar, 2011, UAI. Editorial Abeledo Perot, Legal Publishing, pág.255.

(11) Mensaje del Código Civil párrafo XXI.

(12) “Inscripción, Posesión y Dominio: el caso chileno”, ponencia presentada en el I Congreso Internacional de Derecho Registral de ex Alumnos CADRI. Universidad Andina del Cusco, Perú, 22 y 23 de octubre de 2015.

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