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Eficacia de los Sistemas Registrales en relación a la protección jurídica del Derecho de Propiedad

César Fuentes Venegas
Conservador de Bienes Raíces de San Carlos

1.- Palabras Preliminares: Relación directa, pero considerando la cultura del pueblo en que se aplica: No cabe duda alguna que hay una directa relación entre el sistema de Registro de un bien y el derecho de dominio sobre éste, La ineficacia del sistema registral lleva consigo la vulnerabilidad del dominio. Por el contrario, un sistema registral sólido resguarda en mayor extensión el derecho de propiedad.

Los sistemas registrales, en nuestra opinión, no pueden ser valorados en teoría. Es evidente la vinculación del Registro con las normas sustantivas de constitución, modificación y extinción del derecho de dominio de la propiedad raíz y de los derechos reales que recaen en ellos. Pero agreguemos que la idiosincrasia de los usuarios relativiza el valor doctrinario de un determinado sistema, que debe ser puesto en sintonía con las costumbres, las ideas y el modo de vivir de cada pueblo. Para optimizar su eficacia, habrá que buscar la forma de llevar el Registro en concordancia con la cultura jurídica de la sociedad en que se aplica. Por ejemplo, en Chile, no obstante que doctrinariamente los herederos no son dueños de una cuota en el bien raíz hereditario sino que lo son de una cuota sobre la universalidad jurídica denominada herencia, no es posible desarraigar la costumbre muy generalizada que los herederos vendan “la cuota que les corresponde” sobre el bien raíz y que concurran al Conservador para inscribirla. Los conservadores no tienen unanimidad para decidir sobre la inscripción o no inscripción de una cesión de cuota sobre el bien raíz que hace el heredero, generándose un problema registral que los tribunales resuelven con criterios contradictorios y que debilitan el derecho de propiedad.

Por cierto que la protección jurídica de este derecho no se garantiza por sí sólo con un buen sistema de registro. Puede éste ser muy eficaz, contemplar los principios de prioridad, tracto sucesivo, publicidad, legalidad, etc., pero si, por ejemplo, la legislación permite la expropiación o la prescripción en términos muy amplios se desestabiliza el derecho de propiedad, aunque el sistema registral sea sólido. Fue lo ocurrido en Chile con la aplicación de Decreto Ley 2.695, de saneamiento de la pequeña propiedad, concebido inicialmente con muy pocas garantías para el propietario o poseedor inscrito, pues la falta de adecuada publicidad implicaba para un titular, con inscripción dominica vigente, correr el riesgo de perder el dominio si un tercero inescrupuloso pretendía apoderarse de él por medio de una distorsionada aplicación de esta legislación, que, por defectuosa, ésta misma permitía. Afortunadamente, la experiencia obligó a corregir muchos de los defectos de este Decreto Ley, contando actualmente con un sistema de saneamiento perfectible aún, pero muy mejorado en relación a lo inicial.

La protección del derecho de propiedad es un tema de primera importancia, no sólo porque es básico en la estructura de una sociedad, sino que por sus efectos es determinante para la alimentación, el hogar, la vida de las personas; se trata de un derecho enraizado con la libertad humana, con su autonomía frente al poder del Estado, de los grupos y personas.

La polémica doctrinaria, política y ética, a estas alturas en Chile en gran medida superada, acerca de la preeminencia en la organización social de un derecho de propiedad privada absoluto, o de un derecho de propiedad privada con función social, o de propiedad comunitaria y cooperativa, propiedad colectiva y estatal, no tiene mayor incidencia en el tema en análisis, porque cualquier régimen de propiedad requiere de un eficiente, transparente y seguro sistema registral. Y decimos en Chile en gran medida superada porque la sociedad chilena acepta el derecho de propiedad -o a la propiedad- como una garantía constitucional que se asegura a todas las personas, lo que implica el reconocimiento de la propiedad privada para todos (no concentrada en algunos solamente), con las limitaciones por causa de utilidad pública o de función social que señale el legislador. Este estatuto admite, por definición, la propiedad social en sus distintos tipos (ya que se asegura el derecho de propiedad a todas las personas, naturales o jurídicas, y entre estas últimas hay desde organizaciones comunitarias hasta el Estado mismo), aparte que razones estratégicas, históricas o pragmáticas muestran su existencia junto a la propiedad privada en la realidad económico – social del país.

En mayo del año 2.000 tuvimos la oportunidad de participar en un Congreso Iberoamericano de Derecho Registral, celebrado en Cuba, y pudimos advertir el interés de todos los países concurrentes, entre ellos el anfitrión Cuba, por construir un buen sistema registral, que garantizara la seguridad de la propiedad privada (escasa, pero existente en la Isla por lo menos en cuanto a las viviendas de poblaciones modestas), o simplemente de la propiedad estatal, que interesa no sólo al Estado sino que también a los extranjeros que contratan con el Estado.

2.- Concepto del derecho de Propiedad: El derecho de dominio o propiedad ha sido definido por el Código Civil Chileno como el “derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella; no siendo contra la ley o contra derecho ajeno (Art. 582). Sobre las cosas incorporales también hay una especie de propiedad; así el usufructuario tiene la propiedad de su derecho de usufructo (Art. 583).

El Art. 19 número 24 de la Constitución Política de Chile reconoce este derecho como una garantía constitucional para todas las personas, lo que implica la admisión de cualquier tipo de propiedad.

3.- Derecho de dominio sobre inmuebles: El sistema de Registro se aplica expresa y principalmente a los inmuebles, pero no a todos: En Chile, inicialmente (año 1857), el sistema de registro recayó solamente sobre los inmuebles, o de derechos reales constituidos en ellos, es decir sobre las cosas que no pueden transportarse de un lugar a otro y las que adhieren permanentemente a ellas, como los edificios, los árboles, o derechos en los mismos, como los de hipoteca, usufructo, uso, habitación, etc.

El sistema no se extiende, por lo menos de modo expreso, a los inmuebles adquiridos por accesión. Creemos que es una omisión que la jurisprudencia debe salvar. No hay sistema establecido para regularizar el aluvión, aumento de la ribera del mar, de un río o de un lago por el lento e imperceptible retiro de las aguas, no obstante que dispone el Art. 650 del Código Civil que el terreno de aluvión accede a las heredades riberanas dentro de sus respectivas líneas de demarcación, prolongándose directamente hasta el agua. No hay procedimiento ideado por la ley para incorporar la adquisición por aluvión, aunque el titular del dominio del inmueble a que acceda tenga inscrito el dominio del inmueble principal. Otro tanto sucede con los diversos importantes casos de accesión, por ejemplo de formación de nuevas islas, cuyo dominio puede incorporarse al patrimonio del dueño del predio principal sin que pueda abarcarlo la inscripción de éste en el Registro de Propiedad.

Por la vía de la decisión de los tribunales, los que deben fallar aún a falta de ley que resuelva el conflicto, acudiendo a los principios de la equidad natural (Art. 150 número 5 del Código de Procedimiento Civil), teniendo en consideración que es posible iniciar un juicio en contra del Estado o del particular dueño anterior del inmueble, o parte del inmueble, que pierde en favor de otro por la accesión, y que la sentencia judicial ejecutoriada es un título susceptible de inscripción (Artículo 57 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces), nos parece que el sistema Registral admite, por la vía interpretativa, la inscripción del inmueble ganado por accesión mediante la respectiva sentencia judicial que así lo decida. Sin embargo, no hemos encontrado jurisprudencia al respecto.

4.- Ampliación a los muebles – inmuebles por adherencia objeto de prendas, y a determinados bienes muebles: Con el correr del tiempo la seguridad jurídica vinculada al crédito exigió que cierto tipo de prendas se incorporara al sistema del Registro. Así la prenda agraria y la prenda industrial recaen sobre muebles por naturaleza que pasan a ser verdaderos inmuebles por adherencia o destinación ubicados en un predio determinado, garantizadas por el sistema de Registros especializados de prenda agraria y prenda industrial.

El Registro también se amplió a las cosas muebles cuyo precio de compraventa se paga a plazo, creándose la prenda de venta de cosas muebles a plazo, y el sistema del registro alcanzó, entonces, por primera vez a los bienes muebles por naturaleza considerados en su estado natural.

Interesante fue la creación, a mediados del siglo veinte, del Registro de Vehículos Motorizados, a cargo primero de los Conservadores de Bienes Raíces y trasladado mas tarde al Servicio del Registro Civil e Identificación; cambio justificado por la expedición de la técnica computacional que había asumido dicho Servicio, y que, al permitirle estar en red a lo largo del país, permitió también la mayor prontitud y expedición de la inscripción, certificación y otorgamiento de copias en cualquier Oficina del Servicio en cualquier ciudad de Chile.

El registro se aplica también al derecho de aprovechamiento sobre las aguas, que es un derecho a usar de ellas, las que en Chile son bienes nacionales de uso público; y se aplica también a la concesión o propiedad minera.

5.- Principios de Derecho Registral vinculados directamente con la protección jurídica del derecho de propiedad: El derecho ha creado con fines de seguridad jurídica el sistema de inscripción de determinados bienes – empezando por los bienes raíces y los derechos reales constituidos en ellos regulando su función y efectos sobre la base de claros principios doctrinarios. Las normas del sistema, conectadas con sus principios, tienen por contenido regular la constitución, modificación y extinción de relaciones jurídicas sobre los bienes susceptibles de inscripción.

Todos los principios del derecho registral están directamente relacionados con la protección jurídica del derecho de propiedad: de prioridad registral, de legalidad o de calificación del conservador, de tracto sucesivo, de legitimación, de fe pública, pero quizás ninguno lo esté mas que el de la publicidad.

Del respeto a los principios dependerá la eficacia del sistema registral, y la eficacia de éste contribuye a la adecuada protección del derecho de propiedad. Nos detendremos un poco en la publicidad.

El sistema del registro es esencialmente público, es decir destinado a hacer notorio quiénes son los titulares de determinados bienes y derechos, para que esos derechos sean respetados. Registrar es examinar una cosa con cuidado y ponerla de manifiesto donde se pueda ver, en un lugar. Registrar un acto o contrato es examinarlo para tomar razón de él, para anotarlo en ese lugar, que es público. La publicidad está directamente relacionada con la seguridad jurídica, sea ésta estática o dinámica.

La seguridad estática corresponde a los derechos ya adquiridos, y la seguridad dinámica corresponde a la del tráfico jurídico. Este, a nuestro parecer, gatilló el nacimiento del sistema registral para posibilitar el crédito sobre la garantía inmobiliaria; sin perjuicio de que el sistema registral, durante su desarrollo, tiende a realizar ambos tipos de seguridad, ora con mayor énfasis en la seguridad estática ora con mayor énfasis en la seguridad dinámica. Según el sistema porque se hubiera optado. Así, los sistemas que hacen distinción entre título y modo de adquirir, en que la causa es requisito de existencia y validez, como el chileno, enfatizan la seguridad estática, protegiendo con preferencia a quien aparece como titular del derecho en contraposición a los sistemas que prefieren la seguridad dinámica, que brindan mayor seguridad al tercero que contrata basado en la apariencia de la inscripción.

El sistema de seguridad estática, en su publicidad, adolece de elementos del contrato o acto jurídico que no requieren reflejarse en la inscripción practicada por extracto y que, por cierto, quedan reflejados en la inscripción que se realiza por transcripción. La eficacia de la inscripción no queda asegurada por si misma, sino que la refleja el estudio de títulos y el período de la prescripción. En este análisis de los títulos resulta fundamental la aplicación del principio de tracto sucesivo. Este sistema de seguridad está íntimamente relacionado con el carácter declarativo de la inscripción.

El sistema de seguridad dinámica tiene a su haber el valor casi absoluto de la inscripción, sin atender a su causalidad, y los terceros de buena fe quedan protegidos por la bondad de la apariencia o publicidad registral. Este sistema de seguridad está íntimamente relacionado con el carácter constitutivo de la inscripción.

El contenido de la seguridad jurídica estática o dinámica es hacer público el estado de los bienes sobre que recae el registro, dejar establecida su historia, garantizar el crédito sobre esos bienes, impedir los fraudes y dejar sentado sobre bases sólidas el derecho subjetivo sobre los mismos.

6.- Sistemas de Registro: Folio Real y Folio Personal. Cual protege mas eficazmente el derecho de propiedad.

Folio Real: da a cada bien incorporado al registro una hoja independiente “que constituye su matrícula y es fiel expresión de su historia jurídica” (Hernández Emparanza, Derecho Inmobiliario chileno y comparado). Es la tendencia moderna para construir el registro, porque permite conocer fácilmente la historia de la propiedad, sus gravámenes y limitaciones, su relación con el catastro que normalmente lleva el Estado para fines tributarios, quiénes son los propietarios colindantes, cuál es el valor comercial del predio, e impide las inscripciones paralelas parciales o totales. Brinda mayor seguridad jurídica.

Folio Personal: Se lleva la inscripción de la propiedad por la persona del titular. Por ello la historia de cada bien se hace dificultosa y no se aprecia de una sola mirada. La relación con el catastro se debilita, porque el registro contiene la calificación jurídica de la propiedad y el catastro sólo su calificación material, constatándose en la práctica un divorcio entre Registro y Catastro difícil de superar.

En Chile se hace el registro por el sistema del folio personal, aunque la certificación de las hipotecas y gravámenes obliga a llevar en paralelo una especie de folio real.

El Servicio de Impuestos Internos ha implementado un procedimiento a través del formulario 2.890 que permite ir acercando el Registro y el Catastro, pues al practicar cada inscripción en el Registro de Propiedad el conservador debe remitir el formulario 2.890 con algunos antecedentes fundamentales del predio inscrito, entre ellos el número de rol que le corresponde en el Catastro. Cuando se transfiere o adjudica parte de un inmueble, las partes deben obtener del mencionado Servicio, previamente, una asignación de rol de Catastro correspondiente a la parte del rol que se divide.

Conclusión: Creemos, como dijimos al empezar, que hay una directa relación entre la eficacia del sistema registral y la protección jurídica del derecho de propiedad comprendido en el sistema.

Si echáramos a volar la imaginación y eliminamos en ese vuelo el sistema del registro del derecho de propiedad en nuestros respectivos países, el vacío normativo dejaría sin sustento este derecho humano fundamental, que sería vulnerado primero por el caos y después por el arbitrio del mas fuerte.

Igualmente hay que concluir que mientras mas perfecto es el sistema registral, en concordancia con los principios registrales y la cultura jurídica de la sociedad en que se aplica, habrá una mayor protección jurídica del bien sujeto a inscripción.

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