Aranceles de los Conservador de Bienes Raíces: Incidencia en el costo de operaciones inmobiliarias

Los derechos de los Conservadores de Bienes Raíces por las actuaciones registrales que la ley les encomienda son fijados periódicamente por el Ministerio de Justicia.

El arancel vigente desde el 3 de diciembre de 1998, además del derecho de $2.000 que causa cada inscripción, incluida la anotación del título en el Repertorio, citas de títulos, notas de transferencia o referencias y su certificación en el mismo título, fijó en $128.000.000 el monto máximo sobre el cual puede calcularse el derecho de tres por mil sobre el monto del acto o contrato que puede cobrarse por una inscripción – derecho que es de un dos por mil para los Conservadores de Santiago, San Miguel, Valparaíso y Viña del Mar, más $300 por cada página de escritura matriz – la del Registro y/o de página de copia de inscripción – y $500 por la autorización de la inscripción y de cada copia de ésta que se solicite.

La inscripción de títulos de actos o contratos no susceptibles de apreciación pecuniaria, como prohibiciones, embargos, reglamentos de copropiedad, etc. pagan una tasa única de $3.500 e igual suma se paga por las inscripciones de promesas de celebrar un acto o contrato y modificación de contratos que no importen un aumento de su cuantía.

Por la anotación en el Repertorio de un título cuya inscripción se rehusa, más la certificación en el título deben pagarse 2.500.

Tratándose de la inscripción de hipoteca con cláusula de garantía general se considera como monto del contrato el avalúo fiscal del o los inmuebles gravados y en el caso del contrato de prenda con igual cláusula, el monto será el el precio asignado a las especies gravadas.

La inscripción y demás actuaciones que dicen relación con el saneamiento de la pequeña propiedad (Decreto Ley 2695 de 1979) pagan una tasa única de media unidad tributaria.

La inscripción de la posesión efectiva de herencia $2.000 y el testamento, incluso su anotación en el Repertorio y su certificación en el título $2.500. La inscripción especial de herencia $2.000 más la mitad del 2 ó 3 por mil según corresponda calculado sobre el avalúo fiscal del o los inmuebles que comprenda la inscripción o sólo $2.000 si el monto de la herencia es inferior a $320.000.

Por cada subinscripción o anotación distinta a las ya mencionadas se pagan $1.500.

Por la protocolización, agregación, o archivo de documentos se pagan $2.000.

Certificados: a) de inscripción o subinscripción $2.500 b) de gravámenes hasta 10 años $1.500 y de más de 10 años $2.500; iguales derechos se pagan por los certificados de prohibiciones c) otros certificados $1.500 y en cada uno de dichos certificados corresponde además cobrar $300 por cada página y $500 por la respectiva autorización de éstos.

El arancel contempla además derechos por la reconstitución de inscripciones y traslado de éstas en el caso de creación de nuevos Oficios Conservatorios, que por su escasa ocurrencia y monto no se incluyen.

Exenciones y rebajas de los derechos señalados, se establecen en diversas leyes a favor del Fisco, de personas naturales que gozan de privilegio de pobreza e instituciones que gozan de igual privilegio en atención a los objetivos de asistencia social que cumplen. Así también, para fomentar ciertas actividades económicas en atención a su incidencia social, especialmente en lo que se refiere a la construcción de viviendas sociales y las llamadas viviendas económicas con superficie construida no superior a 140 metros cuadrados y al crédito para acceder a dichas viviendas, hay rebajas de hasta un 80% de los derechos señalados en el arancel.

Sin considerar las exenciones y rebajas de los derechos arancelarios de Conservadores y Notarios cabe señalar que la incidencia que dichos derechos tienen en el mercado inmobiliario y crediticio es mínima considerando los siguientes factores: a) IVA=19% b) intereses 5% como promedio c) comisión del agente inmobiliario 2% d) impuesto al mutuo 0,5% e) comisión del ente crediticio 0,5% y f) derechos de Notario y Conservador, que sumados ambos son el 3 por mil en Santiago, San Miguel, Valparaíso y Viña del Mar y 5 por mil en el resto del país y en uno y otro caso con un límite máximo en que no procede el cobro de derechos por sobre $128.000.000 estableciéndose así un límite que no existe respecto de los impuestos, intereses y comisiones.

Para graficar la incidencia que los porcentajes involucrados por concepto de impuestos, intereses y comisiones y el milaje de Conservadores y Notarios tienen en el costo final del producto de la industria de la construcción y el mercado inmobiliario se insertan un cuadro y un gráfico explicativos.

$1000 $100.000 $1.000.000 $10.000.000
IVA 19% 190 19.000 190.000 1.900.000
Interés 5% 50 5.000 50.000 500.000
Corretaje 2% 20 2.000 20.000 200.000
Impuesto al mutuo y comisión 1%(0,5% c/u) 10 1.000 10.000 100.000
Notario (Escritura) y Conservador (Inscripción) Derechos 0,003 y 0,005% 3-5 300-500 3.000-5.000 30.000-50.000

 

$100.000.000 $128.000.000 $150.000.000
IVA 19% 19.000.000 24.320.000 28.500.000
Interés 5% 5.000.000 6.400.000
7.500.000
Corretaje 2 % 2.000.000 2.560.000 3.000.000
Impuesto al mutuo y comisión 1%(0,5% c/u) 1.000.000 1.280.000 1.500.000
Notario (Escritura) y Conservador (Inscripción) Derechos0,003 y 0,005 % 300.000-500.000 384.000-640.000 384.000-640.000

El cuadro precedente ilustran la incidencia mínima que tienen los derechos que se pagan por las actuaciones de Notarios y Conservadores – 3 ó 5 por mil – en el comercio inmobiliario en general y que es el costo de los medios previstos por la ley para dar seguridad y certeza jurídica al derecho de propiedad sobre inmuebles y los derechos de los mutuantes para la seguridad de sus créditos que con la hipoteca se respaldan.

El cuadro precedente demuestran que por cada mil pesos involucrados en el comercio inmobiliario, estos se incrementan con $190, por el impuesto a la compraventa de materiales (IVA) empleados en la construcción si se trata de viviendas nuevas; $50 por concepto de intereses del mutuo que generalmente requiere el comprador; $20 por concepto de corretaje y/o comercialización de la respectiva unidad inmobiliaria; $10 por la suma del impuesto al mutuo y comisión de la entidad mutuante y finalmente sólo con $3 ó $5 por los derechos del Notario y Conservador según el lugar en que la escritura se otorgue y deba inscribirse.

Agréguese a lo expuesto que, en atención a la responsabilidad que compete a Conservadores y Notarios en el ejercicio de sus funciones y la consiguiente obligación legal de indemnizar los perjuicios que pudieren ocasionar en lo cual no hay limitación como la que si existe en el cobro de los derechos – no se requiere de la contratación de seguro de título como ocurre en otros países en que la seguridad registral es débil.

Con los derechos se pagan los insumos y consumos, se mantienen y mejoran las instalaciones y equipos necesarios para el mejor ejercicio de las funciones en beneficio de los usuarios del servicio y se pagan remuneraciones adecuadas y congruas a los funcionarios del Oficio, en muchos casos con un sistema de participación de hasta un 65% de los ingresos líquidos antes del pago de los impuestos. De esta manera el Servicio Registral y Notarial no significa un costo para el Estado que cuenta en ellos, con fiscalizadores ad honorem de impuestos, y con un sistema en el que se da y ejerce una real justicia distributiva, pues cada usuario paga en relación a las actuaciones registrales que requiere y proporcionalmente al monto de ellas y en dicho monto a su vez tienen participación equitativa los funcionarios de cada Oficio, de manera tal que hay una justa distribución del ingreso sin costos administrativos que graviten sobre toda la población.

Súmese a estos beneficios las rebajas y exenciones en el pago de los derechos a favor del Fisco, de quienes gozan de privilegio de pobreza y de quienes al celebrar o inscribir actos o contratos cuyo monto excede de $128.000.000, por estar exentos del pago de derechos sobre dicho monto tienen así de una suerte de privilegio de riqueza.

Como puede observarse al mirar los círculos concéntricos que representan algunos de los factores que inciden en el costo final de una operación inmobiliaria, los derechos de Notarios y del Conservador son sólo el punto central de la figura.

Como queda claro, los derechos del Notario y del Conservador quedan precisamente reducidos a un punto dentro de los demás círculos, pues tal es su proporción frente a los demás factores que inciden en el costo de una operación inmobiliaria.

Si este costo fuera incluido en el mutuo, su incidencia para el mutuario sería mínima, ya que éste lo pagaría dividido en igual número de cuotas que el pago del mutuo, beneficiándose además el mutuante y el Fisco con el 5 y el medio por ciento respectivamente.


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