El contrato de renta vitalicia permite que la obligación de pago de la renta lo sea durante la vida natural de cualquiera de las partes o de un tercero.

Por otra parte, este contrato contiene como uno de sus elementos esenciales un precio, el que será pagado transfiriendo en dominio un bien raíz.

Por último, lo que no es esencial, pero para garantizar la obligación personal que asume el deudor de pagar la renta o pensión periódica, constituirá hipoteca sobre el mismo bien raíz.

Por tratarse de un contrato vitalicio, la obligación principal de pagar la renta se extingue por la muerte de la persona a cuya vida se sujeta la vigencia del contrato y, por ende, se extinguirá la obligación accesoria que es la hipoteca.  Es decir, en alguna fecha posterior al contrato de renta vitalicia nos encontraremos con el certificado de defunción de una persona, fallecimiento que provocará, jurídicamente, la terminación del contrato de renta vitalicia, cuyas consecuencias son: la extinción de la obligación de pagar la renta y la extinción de su caución que es la hipoteca.

El aspecto práctico es cómo proceder para obtener el alzamiento de la hipoteca, y al respecto, visualizaremos algunas alternativas:

1. Que el Conservador proceda a la cancelación de la inscripción de la hipoteca con el solo mérito del certificado de defunción que se le exhiba.  Para estos efectos, podría introducirse una cláusula en el contrato, más o menos del siguiente tenor: “Las partes convienen y están de acuerdo en que el Contrato de Renta Vitalicia a que se refiere el presente instrumento se termina por la muerte de don/doña ____________ y, por ende, se extingue la obligación de pagar la renta estipulada.  En razón de lo anterior, convienen y aceptan que el señor Conservador respectivo proceda a la cancelación y alzamiento de la hipoteca que por el presente instrumento se constituye con el solo mérito del certificado de defunción correspondiente, que se exhibirá al Conservador. Esta estipulación está destinada a producir efectos aun después de la muerte de las partes de este contrato”.

Entonces, en esta última, el “título” será una cláusula del mismo contrato en el que se constituye la renta vitalicia.

1. Otra alternativa, más imperfecta, es que el acreedor de la pensión otorgue un mandato a un tercero, mandato que no se extinguirá con la muerte del mandante, pues está destinado a producir efectos después de este hecho natural, en virtud del cual el tercero procederá a extender una escritura pública de cancelación y alzamiento.  Aquí el problema es que si fallece el mandatario, el dueño de la propiedad no podrá ver alzada la hipoteca fácilmente, porque no tendrá persona que genere el título.

ALGUNAS CONSIDERACIONES DOCTRINARIAS

1. 1. Es frecuente una confusión de conceptos entre el Contrato de Renta Vitalicia, el Derecho Real de Censo y el Censo Vitalicio.  Nuestros tratadistas, sin embargo, no aluden ni se hacen cargo de la confusión de conceptos, probablemente por la escasa o nula aplicación de esas instituciones del derecho civil.
   2. Esto se explica, en parte, porque el mismo Código Civil denomina “censo vitalicio” a la renta vitalicia cuando se “constituye sobre una finca dada que haya de pasar con esta carga a todo el que la posea (artículo 2279 del Código Civil), lo que puede inducir a pensar que el censo vitalicio es una especie de renta vitalicia, y por tanto, también un contrato.  Pero esto no es siempre así.  El censo vitalicio no es, necesariamente, un contrato (como sí siempre lo es la renta vitalicia), puesto que el censo vitalicio puede constituirse a título gratuito u oneroso, y por testamento, donación o contrato.  Contribuye todavía más al problema, el hecho que el Código Civil hace aplicable al censo vitalicio las reglas del censo ordinario y las reglas de la renta vitalicia, con lo que los límites conceptuales se tornan muy difusos.
   3. Pero, en realidad, la Renta Vitalicia y el Censo (aun el censo vitalicio) son dos instituciones de Derecho Civil, que tienen grandes diferencias; entre otras, las siguientes:
      1. La renta vitalicia es un contrato; el censo es un derecho real; y el censo vitalicio puede constituirse por contrato, por donación o por testamento.
      2. El contrato de renta vitalicia solamente confiere una acción personal al acreedor de la renta para cobrarla, en contra del deudor (que no se llama censuario); el censo da dos acciones: una personal en contra del censuario, y otra real en contra de quien posea la finca acensuada.
      3. El censo es un gravamen que solamente puede recaer sobre predios del censuario, rústicos o urbanos; la renta vitalicia es un contrato que hace nacer derechos personales, que tiene un precio, precio que se puede pagar de cualquier manera, con dinero, bienes muebles o inmuebles.
      4. El censo y el censo vitalicio son derechos reales que deben inscribirse (art. 2027 Código Civil y art. 53 del Reglamento Conservatorio).
      5. El censo reconoce, necesaria y esencialmente: i) un capital; y ii) una obligación dineraria perpetua, que se llama “censo” , “canon” o “rédito”.  En la renta vitalicia la pensión periódica se llama, exclusivamente, “renta” o “pensión”.  Tampoco en ésta existe el concepto de capital.
      6. En la renta vitalicia el acreedor de la renta se llama simplemente “acreedor” y la doctrina le agrega otros sinónimos como los de “pensionista” o “rentista”; en el censo, el acreedor toma el nombre dado por la ley de “censualista”, y el deudor el de “censuario”.  No tiene otros nombres.
      7. En la renta vitalicia el deudor de la renta se llama simplemente “deudor”; y en el censo el deudor del rédito, canon o censo se llama “censuario”.
      8. El censo, al reconocer un capital, exige que haya una relación máxima entre el capital y el canon, el que no puede exceder del 4% anual; en la renta vitalicia, y en el censo vitalicio, la ley no determina proporción alguna entre la pensión y el precio (que no es capital), la que es libre para las partes.
      9. En el censo y en el censo vitalicio existen los conceptos de la redención, reducción y división del censo; en la renta vitalicia no. De aquí que el Código Civil tuvo que decir que el censo vitalicio es irredimible, es decir, no se termina por el prepago del capital, toda vez que no existe ningún capital adeudado.
   4. Otro aspecto que tal vez explique la confusión, es que el censo- el derecho real de censo-, a su vez proviene de los mayorazgos, y vinculaciones, todas estas instituciones resistidas por el legislador de la época (pues impedían la libre circulación de los fundos).  Antes se conocían el censo consignativo, el enfitéutico y el reservativo, los que fueron resumidos en una sola institución llamada simplemente censo.   Con todo, el mismo censo cayó también en desuso desde el momento en que comenzó a considerarse legítimo el pago de interés por los mutuos, de donde se siguió el gran desarrollo de los hoy muy frecuentes mutuos hipotecarios.
   5. Estudiando la doctrina extranjera, especialmente la española, puede llegarse a la conclusión que el “censo vitalicio” que trata el Código Civil chileno es una mezcla o un concurso de un contrato de renta vitalicia, cuyo precio se paga transfiriendo un bien raíz (“una finca dada”), y sobre el cual, simultáneamente, también se constituye un derecho real de censo.  Esta es la única explicación lógica que se le puede dar a las disposiciones del Código Civil contenidas en los artículos 2279 y siguientes.
   6. Empero, que el Código Civil chileno lo trate así, no significa, necesariamente, que no se pueda constituir una renta vitalicia, cuyo precio se paga transfiriendo un bien raíz, prescindiendo enteramente del derecho real de censo.  A cambio, la obligación personal de pagar la renta, se puede garantizar con hipoteca.
   7. Lo importante, entonces, es discernir con total precisión si los contratantes han gravado en forma principal (constituido un derecho real) un bien raíz de propiedad del deudor con la carga  de responder por el pago de una pensión periódica, ya sea vitalicia o perpetua: Si nos encontramos con que sí existe tal carga o gravamen, probablemente estaremos en presencia de un censo o de un censo vitalicio; y si tal carga no existe como obligación principal, pero con tal que haya un precio, estaremos en presencia de un contrato de renta vitalicia, (la que es compatible con una hipoteca, pero accesoria).
   8. Lo dicho, me parece, es la manera limpia y pura de darle tratamiento a instituciones del Derecho Civil que contempla nuestro Código, sin confundirlas.
   9. Por último, hay que decir que la precisión es importante a la luz del art. 17 número 10 de la Ley de Impuestos a la Renta, disposición que establece que “no constituyen renta los beneficios que obtiene el deudor de una renta vitalicia por el hecho de cumplirse la condición que le pone término…”.  Pudiera suceder que el Servicio de Impuestos Internos dispute la exención si se enfrenta a un censo vitalicio, puesto que por tratarse de una norma de excepción debe interpretarse restrictivamente, de manera tal que solamente se le reconozca el beneficio tributario exclusivamente al contrato de “renta vitalicia”, y no a su pariente el “censo vitalicio”.

Conclusiones:

De lo expresado cabe concluir:

1. No hay inconveniente en celebrar el contrato de renta vitalicia del artículo 2264 del Código Civil, cuyo precio se pagará mediante la transferencia en dominio pleno de un bien raíz, y cuya obligación personal se garantizará con una hipoteca.  De lo anterior sigue:
   1. Se inscribe en el Registro de Propiedad la transferencia del bien raíz a nombre del deudor de la “renta”, que es el adquirente.
   2. Se inscribe en el Registro de Hipotecas y Gravámenes la hipoteca que garantiza la obligación mencionada.
   3. No procede inscribir en el Registro de Hipotecas y Gravámenes ningún derecho real de censo vitalicio, porque este no se ha constituido en el instrumento.
2. Para alzar la hipoteca antedicha es suficiente la exhibición al Conservador del Certificado de Defunción de la persona de cuya vida pende la duración de la renta vitalicia, lo que deberá estipularse expresamente de este modo en el mismo contrato.

Bibliografía:

• Arturo Alessandri Rodríguez, Curso de Derecho Civil, Volumen 4, Contratos Consensuales y Contratos Solemnes, y Contratos Aleatorios;
• Ramón Meza Barros, Manual de Derecho Civil, De la Fuentes de las Obligaciones;
• Juan Manuel Badenas Carpio, La Renta Vitalicia Onerosa, Aranzadi Editorial Pamplona, España, 1995.
• Diego Barros Aldunate, Practica Forense Civil, Modelo Nº 573 Contrato. Censo Vitalicio. Escritura.  Formulario.
• Revista Fojas, jurisprudencia, doctrina y praxis registral. Edición Nº 14, julio 2004, en página web www.conservadores.cl
• Código Civil, Ley de Impuesto a la Renta, Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.