Conclusiones del XIII Congreso Internacional de Derecho Registral Punta Del Este

TEMA I: GARANTÍAS DE LOS DERECHOS REALES MEDIANTE EL SISTEMA DE REGISTRO Y EL SISTEMA DE SEGURO

1.- La especialización en la utilización de los recursos incrementa su productividad y es el principal motor del crecimiento económico. Dicha especialización, sin embargo, sólo es útil si sus productores intercambian entre ellos y con los consumidores sus recursos y productos. El que la realización de los intercambios sea costosa, constituye el freno fundamental para la especialización y para el crecimiento. Para reducir estos costos, conocidos como costos de transacción, en las sociedades civilizadas se emplean múltiples instituciones.

2.- La finalidad de tales instituciones consiste en proteger los derechos de propiedad y reducir las asimetrías informativas entre los protagonistas de los intercambios; asimetrías que se hallan en la raíz del conflicto entre las partes contratantes y tienen su origen en que diversas características de los bienes objeto de intercambio, permanecen ocultas a los ojos del comprador potencial (a menudo, incluso, a los del vendedor). La presencia de todas estas incertidumbres asimétricas constituye un serio obstáculo para la especialización, para el intercambio y para el crecimiento económico.
Por ello, la existencia de instituciones eficaces que garanticen la seguridad de las transacciones entre particulares es reconocida de forma cada vez más generalizada como un requisito básico para el mejor funcionamiento de la vida económica.

3.- Tal y como lo aprobó el XII Congreso Internacional celebrado en Marruecos, los sistemas de seguridad cautelar o preventiva son instituciones surgidas, precisamente, con esa finalidad. En el ámbito de los derechos de propiedad sobre bienes inmuebles, esa es la finalidad fundamental de los sistemas registrales, y en la medida en que lo consiguen, contribuyen a la eficiencia y, por tanto, al crecimiento económico. Desde esta perspectiva puede afirmarse que serán preferibles aquellos sistemas que disminuyan en mayor medida la incertidumbre a un menor costo relativo.

4.- La seguridad jurídica incorpora siempre seguridad económica, pero la igualdad en sentido contrario, por la que la seguridad económica incorpora la jurídica, es imposible por definición, pues el adquirente desposeído recibe una compensación pero pierde el bien. Ello se confirma empíricamente por dos vías: por un lado, al observar que los seguros de títulos no cubren el valor del bien, sino tan sólo todo o una parte del precio de compra. Así, el seguro de propietario no suele cubrir las plusvalías, el seguro del acreedor sólo cubre el importe del crédito hipotecario y las pólizas suelen incluir excepciones tan complejas que han llegado a decir que éstas aseguran tan sólo que la compañía aseguradora ha hecho un examen cuidadoso del título y ha listado todos sus defectos. Por otro lado, los mecanismos de seguridad económica se desarrollan en relación inversa a la seguridad jurídica que proporcionan los diversos sistemas.

5.- El mecanismo del seguro de títulos surge allí donde se produce un déficit de seguridad jurídica, ya sea por una quiebra en las garantías o por el deficiente funcionamiento del Registro. Su aparición depende no sólo del diseño del sistema registral sino de la eficacia con que funcione en cada país. Si el registro público tiene carácter incompleto y la información sobre los derechos reales es difícil de adquirir, o bien, quienes intervienen en las transacciones, se abstienen de asegurar aspectos relevantes de su calidad o, al menos, en asumir los riesgos de un posible defecto en la contratación.

6.- Para que los sistemas registrales puedan cumplir adecuadamente su misión es necesario que se atengan a una serie de principios básicos y que, además, sean correctamente gestionados. Este Congreso reafirma, en tal sentido, las conclusiones undécima y duodécima del Congreso de Marruecos. En particular en cuanto a reducir al mínimo posible los costos implícitos, lo que exige que el nivel y estructura de los precios explícitos permitan dotar al sistema registral de los recursos necesarios para desarrollar adecuadamente sus funciones, tanto desde la perspectiva de la eficiencia como de la eficacia.

7.- En este sentido, este Congreso proclama la necesidad de que los recursos obtenidos a partir de establecer los costos explícitos, se destinen íntegramente a solventar las necesidades del sistema, y no se apliquen a finalidades diferentes. Con ello se evita que el nivel de costos se eleve más allá del óptimo y que, por no dedicar al sistema los recursos necesarios, se incrementen también los implícitos.

8.- Los sistemas de seguridad jurídica preventiva deben auxiliar a la administración de justicia, no sólo disminuyendo la litigiosidad en el ámbito de su competencia, sino ampliando sus incumbencias para asumir funciones en procesos tales como el arbitraje, la jurisdicción voluntaria u otros, de modo tal que los tribunales de justicia puedan dedicarse a generar seguridad jurídica ex post.

9.- Es necesario que las fases de preparación de documentos y de publicidad, presentes en todo sistema de producción de seguridad jurídica preventiva, sean desarrollados por personas y organizaciones distintas. La separación es tanto más necesaria cuanto mayor sean los efectos asignados por la ley al sistema registral.

Por ello, la intervención de cualquier representante de parte sería esencialmente incompatible con el mantenimiento del propio sistema y produciría una regresión en la seguridad del tráfico inmobiliario y societario.

10.- Por las consideraciones expuestas, el XIII Congreso Internacional de Derecho Registral declara que un sistema jurídico bien estructurado y gestionado, hace necesario adoptar la reparación como criterio rector.

TEMA II: LA PUBLICIDAD REGISTRAL Y EL DERECHO A LA INTIMIDAD

1.- El registro de la propiedad es la institución encargada de inscribir y dar publicidad al dominio, derechos reales y demás situaciones jurídicas sobre bienes inmuebles. En principio, por lo tanto, no debe haber confrontación entre la publicidad registral y el derecho de intimidad, a pesar de la importancia que este derecho tiene en todos los ordenamientos jurídicos.
Esto es así, siempre que la publicidad registral sirva al cumplimiento de sus propias finalidades.

2.- El registrador de la Propiedad como profesional encargado de dar la publicidad debe tener el control de su expedición.

3.- En aquellos casos en que en el Registro existan datos, cuya divulgación pudiera lesionar el derecho de la intimidad, el Registrador tendrá en cuenta la legislación respectiva sobre protección de datos de cada ordenamiento jurídico, dentro del tratamiento profesional de la publicidad.

4.- Al ser el Registro de Propiedad la institución pública que garantiza la fiabilidad e integridad de los datos contenidos en él a los fines jurídicos legalmente establecidos, y el registrador el principal responsable de su custodia y tratamiento, hay que evitar el acceso directo a su base de datos, y controlar las posibles peticiones de información en masa, impidiendo así el surgimiento de “registros” paralelos, y la manipulación de dichos datos para fines distintos de los derivados de su función esencial.

5.- Una de las razones que justifica la preocupación por la defensa del derecho a la intimidad como derecho personal está en la posibilidad que para el tratamiento de la información proporcionan las nuevas tecnologías. El Registro de la Propiedad debe utilizar éstas en el ámbito del cumplimiento de sus fines, es decir, en cuanto instrumento para dar el servicio para el que fue creado y con plena aplicación de las garantías legales en la solicitud y dación de información, lo cual será a su vez garantía de la preservación del derecho a la intimidad.

TEMA III: DICCIONARIO DE TÉRMINOS REGISTRALES

De conformidad con lo previsto en el punto primero de las conclusiones del XII Congreso de Derecho Registral celebrado en Marruecos, se ha intentado definir la lista de términos entonces propuestos.

La tarea encomendada ha resultado de extraordinaria complejidad en razón de la diversidad de legislaciones y sistemas registrales aplicables en los distintos países, así como los distintos significados que un mismo término o concepto pueda tener en un mismo idioma. A ello se une la dificultad de encontrar equivalencias para cada término en las diversaslenguas.

Es por ello que, dadas tales circunstancias, se ha considerado lo más conveniente la búsqueda de conceptos unitarios admisibles por las legislaciones de los diversos países, en cuanto designan realidades jurídicas comunes a todos ellos, no obstante la utilización por cada país de una voz diferente, y sin perjuicio de las particularidades propias de cada sistema.
Cabe asimismo señalar, que a pesar de la universalidad pretendida, el hecho de que un número reducido de países se haya integrado a los trabajos, hace necesario el análisis de los conceptos acordados a la luz de cada legislación.

Si bien los trabajos de la comisión se han dirigido a la búsqueda de conceptos, su desarrollo ha exigido relacionar los conceptos estudiados con los términos más comúnmente utilizados para designar cada uno de ellos en las diferentes lenguas.

Es por ello que si bien los conceptos acordados tienen vocación de universalidad, los términos con que han sido designados poseen un carácter meramente orientador.

Asimismo, dada la diversidad legislativa y de organización de cada sistema registral, se estimó necesario confeccionar un cuestionario a fin de recabar información sobre las diferentes legislaciones y sistemas registrales.
Resultado de todos estos trabajos ha sido la elaboración de un cuadro de conceptos unitarios y del referido cuestionario, ambos redactados en inglés, francés y español, que se adjuntan a las presentes conclusiones como apéndices primero y segundo.

A partir de todo lo expuesto se recomienda:

1. La búsqueda por cada país del término específico aplicable a cada concepto y su envío a la secretaria del CINDER lo antes posible, a fin de reunir todos los que designen una misma realidad jurídica, a los efectos de elaborar una tabla de equivalencias terminológicas, resultante de las aportaciones realizadas por cada país, que sin duda será de gran utilidad.

2. El análisis por cada país, de los conceptos acordados, a fin de introducir, si fuera necesario, y respetando su vocación de universalidad, las precisiones que se estimen convenientes.

3. Remitir al CINDER las respuestas al cuestionario y, en su caso, aportar otros datos complementarios.

4. En cumplimiento de las conclusiones en Marruecos, la remisión por cada país de una lista de sus principales términos registrales inmobiliarios definidos de acuerdo con su legislación, en las lenguas oficiales del CINDER.


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